广州楼市现状:有些板块一直涨,有些板块一直跌

广叔谈房 2020-07-30 21:35:46
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房较佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:广叔你好,新人首问,1:新塘白江站的东方名都一房。2:祈福新村缤纷世界。都是一手房,两个来说哪个升值潜力更大?您之前建议的品秀星图钱不够,不然它是优选。另外手上有铂林公寓38房复式,单身已经没名额买广州了。还是说不投资上面的单位,把铂林地放了换鱼珠的三房单位?因为有自住的房子,以上考虑的都是投资。谢谢房叔

回答:你好。小户型一定要有地铁,东方名都次新盘,近地铁,花园社区,可以考虑。如果是纯投资,出手柏林公寓换鱼珠三房是比较好的选择,黄埔科学城也是个不错的选择。

提问:广叔您好!目前南城有住房一套!有二个儿子,13-15岁,我想买给儿子的,目前在南沙,黄浦区,新塘,东莞,看房,首付100万左右,不晓得投资哪里合适

回答:你好。建议考虑黄埔:自住:金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城;投资:雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问:广叔,你好。朋友持有增城永和荔湖城公园上城,叠别,209㎡,2010年以9000入手。现在中介估值12000左右。是尽早出手置换还是继续持有的好?

回答:你好。永和这个板块没有地铁,但是它离新塘非常近,到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买,比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群,但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群,因为接盘人群比较局限,所以价格就一直被新塘与朱村碾压着。荔湖城公园上城自住不错的,但由于面积大,未来流动性会较弱,可出手置换。

提问:广叔好,大壮名城,品秀星樾,中央城都在科学城,但分别是三期,二期,一期,位置越好,单价越高,中央城3万1,品秀3万6,大壮4万以上。请问单纯投资而言,选择哪个盘更好?

回答:你好,大壮各方面都还可以,就是价格偏高。中央城未来的户数是1.5万套,整个萝岗的供应有点大,单单从地段和价格上来看,品秀星樾的位置更好。建议优选品秀星樾,次选大壮

提问:你好广叔,请问海语西湾现在进入投资价值大吗?现在是不是高位接盘?海韵学校,无地铁无商业,就是大铲岛上的腾讯离得不远。谢谢!

回答:你好,腾讯岛还是块不毛之地,房价已经被炒成了黄金价,海语西湾若是排除学位因素,我觉得短期是会跑输的,毕竟地铁口远,生活又不方便,但是在深圳,学位的威力是大于地铁的,则不太好判断,长期看肯定没有问题。 至于说高位接盘,除去置业鄙视链底端的几个区域,现在买哪个区域不是高位接盘。

提问:广叔好,深圳布吉一套400万的房,目前有贷款250万左右,工资可正常负担。考虑1--2年后回湖北居住,减少压力,现在手上子弹50左右。想考虑武汉宜居三房一套,又担心入手武汉的房子,两边月供现金流压力略大(遭遇生活意外没有保障),诚心请教广叔:1.是否适合现在入手武汉房子,宜居/教育学位等角度考虑,首付50-60万哪些区域楼盘值得推荐?2.深圳房子是否值得继续持有,或者适合短期内卖掉套现,去武汉入手2套房,压力更小一些。该怎么选择2套呢?

回答:你好,不知道布吉入手的是哪个盘?近几年,布吉的大部分楼盘都跑输了大势,未来几年也难有补涨的希望。如果是在石芽岭可以先拿着,其他板块可以考虑出手了。布吉未来发展的潜力不及大运板块。如果想折腾下,也可以换到折腾下换到西部。武汉现在可以入手,子弹50投资回报率较大的楼盘,详见知识星球内部分享。暂时压力比较大,可以重点关注武汉的二手房,疫情之后可能会一批降价盘,可以捡捡漏,租金收入也可以缓解部分压力。深圳房产置换之后可以继续持有,作为底仓,长持到天荒地老,未来天花板很高。

提问:广叔您好,目前买房小白一个去年没有投资概念,有广州户口买了鱼珠金碧世纪花园,但是后面经常看到您说超过5年就没有升值的空间了,目前有点后悔。请问我这种情况有没有办法破局?

回答:你好,鱼珠区位来看买入问题不大,先持有3-5年看看,后面可以择机再置换。金碧世纪花园有实际的距离地铁缺陷,如果从花园走去地铁站,实在点来说,是有点小远的。加上小区内停车位一位难寻,这点即使是开车也是很痛苦,每天回去单单小区门前就可以排起长龙。胜在金碧世纪的金融属性还算是不错,尽量利用这个杠杆,可以买到适合各位的上车盘,或者是部分还不算大面积的改善盘,起步类的三房两卫,已经是金碧世纪的极限了。失去了太大的杠杆,而越大面积的越贵,那就没意思了。

提问:你好广叔,我来深圳已经有些年头了,现在在布吉龙珠花园有套两房,三年之后孩子要上初一了,准备给她买一个初中学位房,手上现在有现金230万,想买一个七百万左右的三房,自住加上学为年底,生意差不多还有三百万的一个回款,自己了解过龙湖春江天玺新房复式四房,这边是720万。特发和平里的复式四房是七百万,还有一个就是碧海富通城三期的三房,590万,现在先买一个带学位的,长期自住以后生意上更多了再去卖掉布吉小房投资一个更有价值的。

回答:你好,龙湖春江天玺,这个位置还是比较尴尬的,可以说哪边儿都不愿意管,他正处于龙华和龙岗的一个交界处,而且被农民房所包围着,环境不是很好,属于是低端板块的高端楼盘。未来潜力很一般,总之,这几个盘里面区位对比的环境,您可以选择富通城。但是宝中和前海的话是更好的选择,建议您这边直接出手龙珠花园,而且他留着的价值也不是很大了。

提问:你好广叔,由于深圳715新政,很不幸我中枪了,失去了购房名额,现在手上有点现金,很纠结该买靠近惠州南站的房子还是大亚湾西区靠近深圳14号线沙田站的房子?觉得各有优势:惠州南站即使惠州不建地铁现在也可高铁往来深圳,但便利性比地铁差,以后通了地铁更方便但未知又遥远;大亚湾附近沙田站3年就通车即使惠州不建地铁也可以打的一刻钟内到地铁口,但惠州通地铁后大亚湾没地铁片区房价肯定涨不过惠州南站离地铁站近的房 。该怎么选择?恳请广叔分析权衡一下 给个建议!

回答:你好。惠州的房子太多太多,严重供大于求,别看现在是涨得欢,卖的时候你才知道什么叫苦。惠州房子有一个显著特征,就是大盘、巨盘众多。从房产投资角度,要考虑就不止是这些了,为什么临深我一直不建议买,原因就在于临深的土地供应量太大,一手房太多根本卖不完,二手要卖出获利基本打到骨折;并且都是以旅游地产为主,租客又少,真正入住不多,这就是大部分临深概念房子的现状。 放眼全国来看,头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部,不是本地居民的内生力量,毕竟不够稳当。 旅行目的地这件事上,民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务,不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房,营销成本自然更大,这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖,作为资产的属性不很优。哪怕能涨,卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低,也是很头疼的。宁愿手握现金等待名额,都不盲目去投入。

提问:你好广叔,我住在百花长城大厦学位房,中介说现在市场价在1200左右,我想把长城的老房子卖了,换次新的房子。比如星河盛世,价格相对学位房比较低,而且房子的品质也不错,主要就是想改善一下居住环境,想请教一下学位房换次新房的一个问题。是现在换还是过几年再换呢?

回答:你好,星河盛世这边的话还是不错的,但是上了一千万的产品。其实更建议你去选择南山宝中香蜜湖的盘,相对于龙华这边的话都不太合适。

提问:你好广叔,计划买深圳600万左右的标的。有深户名额(夫妻之一是深户),深圳无房。省内有贷款记录,目前在还贷,正常购买应该是5成首付。 如果买公司,全款抵押经营贷,感觉费用成本有点高。 抵押经营贷算下来预计应该能3成首付。 请问这种情况,我是拿300万,5成首付,等额本息,还是拿200万,抵押经营贷3成首付?

回答:你好,如果首付资金不足,我建议认真考虑第二种。 我们现在拿到最优的银行抵押贷产品,月息3.5,年利率4.2,五年先息后本,比房贷都便宜,非常划算。 全款抵押如果产品选对,操作得当,并不比正常贷款成本更高,只是很多人被思维定势框住了。

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