2019广州楼市大总结:起起伏伏又一年!

回顾2019年，广州楼市可谓是跌宕起伏，从3、4月小阳春到“铜九铁十”，再经历了一波大大小小的剁手节点，广州经历的可谓不少。

总体来说，2019年受政策高压影响，购房者入市较为谨慎，总体来说，新房成交市场热度并不算大，整体成交规模趋于稳定。房企方面，由于受投融资压力局限，拿地也趋于谨慎，销售额稳重求进。

  广州2019一手新房网签成交同比上升5%  

昨日，广州中原研究发展部也根据阳光家缘数据，对去年广州的成交情况进行了整理与统计。

2019年广州一手住宅网签成交79737宗，同比上升5%；成交面积858.4万㎡，同比上升6%。

根据2011年与2019年走势可以看出，2019年广州新房成交量排名倒数第四，全年成交回升趋势并不明显。

但与2018年相比，还是有所好转，这主要得益于政策的利好，备案价制度优化、春节后大湾区利好正式落地、土地市场火热带旺了1-4月成交。

不仅仅是广州，且从全国来看，三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调，初见成效，全国商品房销售面积连续两个月上涨，1-11月累计增速达到0.2%，比上月提升0.1个百分点。

下表为全国商品房销售面积及销售额月度增速走势及2019年1-11月各区域商品房销售面积增速：

数据来源：国家统计局

但随后在"房住不炒"、"不将房地产作为短期刺激经济的手段"的整体基调下，2019年房地产行业长效机制逐渐建立，市场整体保持稳健，其实从某种程度上来说，广州楼市已经趋于冷淡。

即便到了“金九”时，广州的市场也并不活跃，新房成交量一直未见上升，直到“十一黄金周”，各大楼盘动作频频，带动起了广州楼市的整体气氛，这时的市场终于开始热闹起来，紧接着“双十一”剁手节也推波助澜了一把。

另外，根据58同城和安居客数据显示，2019年，环广深地区用户找房热度也是区域有别，惠州同比涨幅抢眼，超越东莞排名区域第四，位于三甲的则是广州、深圳、佛山，广州排名排名前列。

可见广州楼市的冷冷热热，与整体楼市大环境有所关系，并且相对来说，广州情况已算良好。

   40城成交面积同比下跌2.5%  

 广州位居一线城市之首  

根据国家统计局数据显示，2019年1-11月重点40城商品住宅成交面积为3.15亿㎡，同比下跌2.5%。

年内新房成交面积呈现先升后降趋势，上半年在年初货币环境改善的背景下市场热度趋高，730中央政治局会议之后市场逐渐降温。下表为：监测40城商品住宅成交面积年度及月度走势：

数据来源：各地住建委、房管局

在这样的背景之下，广州成交总量倒是不小。

根据广州中原研究发展部数据，2019年1-11月广州累积成交784.07万㎡一手单位，居四大城市总量之首。虽然成交同比增速低于其他三大城市，再次体现出广州市场“慢热”特征，但就总体大环境而言，已经实属难得。

  全国购房门槛普遍提升  

  广州一手销售均价同比增长约5.5%  

根据诸葛找房监测数据发现，从各线重点城市来看，一线城市中北京、上海、广州房价上涨，二线城市房价上涨幅度较大，购房门槛逐渐提升。下表为重点城市商品住宅成交均价情况：

数据来源：各地住建委、房管局

具体到广州，根据广州中原研究发展部大数据分析，2019年广州一手销售均价为28707元/㎡，与去年同期相比增幅约为5.5%。

由于整体成交活跃度一般，大部分项目不敢轻易上调价格。3-5月小阳春以及9-10月传统销售季，竞争激烈的板块相关项目甚至采取“以价换量”的方式吸客，因此整体价格变动保持平稳。

  全国库存销供比回归理性  

 广州2019新房供应面积创近五年新低  

根据诸葛找房监测的15城库存情况来看，2019年商品住宅库存明显高于去年，库存逐渐走高，截至2019年11月库存面积达到9297.62万㎡，同比上升10.9%，去化周期为10.3个月，与去年同期相比上升0.6个月。

下表为监测15城市库存及去化周期、监测40城供应面积及销供比走势：

数据来源：各地住建委、房管局

而广州2019年新房供应面积仅802.19万m²，创近五年新低，比“政策年”2017年还低。由于去年年末新批监管已有所优化，因此2019年供应不足更多是出自市场、房企自身的原因。

在房企融资收紧的环境下，部分房企对资源进行优化整合，放缓了边缘项目建设投入。全年新批呈现2个“波峰”，出现在1月、12月。1月主要受2018年末备案价优化、预售证发放速度逐渐提高等积极因素刺激，加上房企推货冲业绩，供应量大幅增加。

12月供应猛增，主要原因为黄埔、花都、南沙人才购房新政出台，房企把握市场热度推货。

虽然12月供应过万m²单位为新房库存作补充，但从近一年情况来看，广州整体库存量减少102万m²，结合“近5年供应量新低”这一困局，新房市场“缺货”状态显著。

广州各区表现出的特点也十分明显，在整体供应创近年新低的影响下，全市仅越秀、白云、黄埔、花都四区供应“逆市”同比增加。

其中越秀得益于粤海拾桂府、瑜舍、世茂天樾等项目入市，供应达6.52万㎡创近年新高，同比增加34倍。而外围区仅花都供求两端齐增长，该区新房供应91.64万㎡，同比增加18%；新房成交75.44万㎡，同比增加27%，成交增速在外围五区中与番禺“不相伯仲”，复苏势头相对强劲。广州中原研究发展部认为，花都2019年“走红”离不开供应充足、各板块价格梯度明显、生活配套日趋完善以及白云需求随9号线外溢带动。从成交端情况来看，老五区除天河因供应不足成交下滑外，其余四区均迎来成交同比增加；尤其受益于年初备案价优化释放大量市区成交，大量实力买家于一季度入市，从今年中心区以及千万豪宅成交表现来看，高端需求复苏迹象比刚需更加明显。

  广州2019最热板块与楼盘  1. 南沙增城板块占前列

根据广州中原研究发展部统计出的板块情况显示，广钢同比猛增1.9倍，南沙金洲蕉门河与朱村略降；成交套数情况，则由金洲蕉门河、朱村、知识城分占前三。

 2. 亚运城、科慧花园两盘占全市10%成交量  

2019年，各大楼盘使出浑身解数冲上热度，也诞生了十大热盘，其中由亚运城领衔。根据中原数据显示，贯穿全年的“网红盘”当属科慧花园，具备价格、地铁通勤优势，把握好五一、十一两个节点推货、促销，成功主导朱村板块价格。排名第三、四的南沙热盘越秀滨海新城、阳光城丽景湾均为上半年发力，下半年供应放缓，双双“哑火”。

 品牌房企销售业绩稳步增长

 拿地广州态度谨慎  

2019年，品牌房企销售稳步增长，从监测10家品牌房企经营数据看，销售面积增速均大于全国商品房销售面积增速，销售额增速除万科低于全国销售额增速外，其他房企均高于全国增速水平，龙头房企优势凸显。

下图为2019年1-11月品牌房企销售面积、金额及同比增速：

数据来源：企业公告

从监测品牌房企平均销售价格看，销售单价较低的房企商品房销售金额增速差强人意，如碧桂园销售价格为8861元/㎡，商品房销售金额同比仅上涨10.2%。一定程度上表明高品质改善性项目逐渐成为市场主流。

在销售额总体稳定的情况之下，房企对于广州拿地的态度也趋于谨慎。

尤其加上2019年楼市严格调控，还有上下半年来房企融资渠道收紧、融资成本大幅上升，大部分房企在广州拿地并不热衷。

据克而瑞数据统计，从房企年度拿地金额TOP10的排行榜来看，2019年保利为当之无愧的土市“大金主”，共计拿地5宗，成交总价达210亿元，比第二名时代中国多出了近一百亿！

保利今年出手均为宅地，其中花费总价较高的地块为番禺东环街易兴地块，总价达55亿元。此外，TO2、TOP3的时代中国与富力地产，今年在广州土市也撒金超百亿。

值得一提是的，富力地产今年仅拿了两宗地块，其中白云区陈田村旧改项目拿地总价超百亿，其凭这一宗商住地，便跻身金额榜TOP3。

从拿地总建排行榜TOP10来看，富力地产成功登顶。白云陈田村旧改项目为真·巨无霸地块，总建面近200万平，遥遥先进于其他地块。

与富力不同，保利多点开花，今年拿下的多宗宅地建面均超20万平，较高的达近50万平，取得拿地总建排行TOP2的成绩。

时代中国今年也拿地五宗，在拿地幅数上与保利持平。时代今年拿地也以涉住宅用地为主，仅拿了一宗商办地。其中从化太平镇广从南路东侧地块建面较大，近42万平，此外也有多宗地块建面破10万平。

本文数据整理来源：

广州中原研究发展部 

58同城 

国家统计局 

克而瑞地产研究