2021年在广州买房应该注意这些!

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市 信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，打算在番禺买二手房自住，需要注意哪些问题？现在番禺板块的二手房市场还挺火热的，是不是可以闭眼入？

羊叔：你好，并不是，番禺二手楼市火热，但这并不意味着番禺的房子哪儿都可以买，在购买二手房时，最应该看重的因素是房子的流动性。广州的楼市两极分化较为严重，这个问题在广州各个区域都普遍存在。一些小区量价齐升，而一些小区却门可罗雀，成交量寥寥无几。从统计数据中可以看出，番禺成交量低的二手房都有流通性差的问题。就市场而言，番禺的二手房供应量非常充足，房源竞争力大，优质房产更受买家青睐。就价格而言，二手房挂牌价不一，没有确切参考价格，买家又格外房子的性价比，一些性价比不高的二手房就很容易被淘汰。最后就小区而言，番禺成交量低的小区都或多或少存在小区老旧、楼龄大、物业不佳、配套不全、交通不便、环境不佳、装修风格不主流等缺点，有些产权年限过高的二手房还会影响银行按揭贷款。另外还有豪宅总价高、税费高，买家群体较少，也会有较长的成交周期与低成交量。有这些问题的小区流通性会受到较大影响，影响房子交易。因此，我们在选择二手房时，除了自住需求以外，还要着重关注房产流通性，以便后期置换变现。可以通过观察小区房价近一年涨幅与二手房成交情况，了解小区的溢价潜力。还要尽量选择有口碑的大开发商与品牌物业，相比较而言，对于产品质量与后期居住体验、流通性有较大影响，较佳选择详见内部分享。

2.提问：羊叔，你好，本人名下无房无贷，有广州购房资格，想在白云区买房，首付120万，预算在400万内，首套房，新房二手房都可以，白云区自住加投资选择哪里比较合适？

羊叔：你好，白云区公立名校附近的学区房均价4.5-5万/㎡，有一定投资价值的学区房。如果想买新房详见内部分享，不过周边公共交通不便，自驾通勤比较方便，周边居住界面较差，楼盘产品质量比较不错，价格不高，有一定投资价值，自住也比较合适。如果看二手房，详见内部分享，地段比较不错，楼龄较新，周边住宅小区较多，生活气息较浓，但界面较为一般，比较适合自住。总之，在价格相差较小的情况下，买房建议优先选择新房，其次再考虑一些楼龄较新、质量比较不错的二手房，至于其他条件，可以根据自己对交通、教育、预算等要求综合进行选择。

3.提问：羊叔，你好，深圳人，老婆是广州人，今年上半年有意向在广州南沙投资买房，打算用老婆的房票在南沙再买一套，不过对于南沙灵山岛尖不是很了解，想麻烦老师给一下购买和选筹建议。

羊叔：你好，灵山岛尖是南沙的CBD板块，交通方面将有18号线，通达广州各地都比较方便，教育医疗等方面也都比较成熟，最吸引人的应该就是它的价格了。而南沙湾除了邮轮母港经济和先天海景资源没有其他比较强力的产业支撑，并且港口没有起到实质的作用，单靠自然资源是无法长期发展下去。在南沙购房，蕉门金洲和明珠湾是较为重点区域，其中灵山岛尖则是目前被低估的一个区域，其优势在于：首先这样的住宅算是稀有资源，其次，有发展空间，未来出手较为容易，最后，南沙对于此板块有规划利好。较佳项目选择详见内部分享。

4.提问：羊叔，你好，限购限价政策会让广州楼市会受到很大影响吗？今年在广州买房还能捡漏么？

羊叔：你好，现在深圳建立二手房指导参考价机制，部分银行已经开始按照参考价作为放贷标准，抑制了二手房过高的热度。东莞也加紧限购、限贷、限价政策条件，提高购房标准与贷款首付比例，以强硬的调控手段促使房价回归理性上涨状态。目前广州楼市虽然市内一些热门区域也存在楼市调控加紧的可能，但整体还没有受到较大影响。广州各项配套齐全、资源丰富、发展潜力巨大，是目前接纳湾区其他调控城市外溢购房需求的较好区域。当前在广州置业是一个不错的选择，广州楼市房价还有一定上涨空间，可关注天河板块，黄埔区的科学城板块、金融中心板块与鱼珠板块。如果购房投资，建议尽量选择主城区，远郊盘、商铺、写字楼公寓等产品尽量规避。如果是刚需购房自住，建议以自身预算为基础，不建议多加杠杆，较好选择交通便利、居住较为舒适的区域。

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羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。