二手房屋买卖合同中关于贷款条款约定的注意事项

面对如今高烧不退的房价，很多人只能望房兴叹，对于刚需来说如何既能购房又能不降低生活质量，是十分困扰的话题。因此，贷款购房就成为优选。如果选择向银行贷款购买二手房，在贷款条款中存在着很容易被忽视的两个事项，一个针对卖家，另一个针对买家。如果买卖双方签约时不加防范，若遭遇贷款不顺利时，就极可能引发纠纷。那么，在买卖二手房约定贷款条款时要注意哪两个事项呢？

常见问题及提示

一、对贷款次数及贷款时间没有约定或约定不明

在二手房买卖交易中，作为出卖人，首先考虑的就是如何以较快速度拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，此类群体往往着急回款去交纳购房款。在这种情况下，贷款如果受阻，事情会变得很麻烦。

对于银行贷款，我们应该有一个预期认识，那就是贷款存在审批通不过的可能。贷款审批通不过的原因有多种，如买受人征信存在问题、银行额度受限、贷款政策调整等等。还存在一种情况，即购房人的贷款申请虽然被银行受理并通过，但是额度却进行了调低，此时就会出现购房人需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况。在这种情况下，购房人每做一次贷款申请，获取贷款的时间自然就会延长。甚至，购房人在向一家银行申请贷款被拒后，能否再向另外的银行申请贷款？如果再次被拒，能否再次申请调换银行？如此往复，何时能够终止？

上述问题，多数房屋买卖的双方在签订协议时会很少考虑到，如果买受人提出的贷款申请顺利获批，双方皆大欢喜，但如果买受人向排名前列家银行申请贷款被拒，再向第二家申请，出卖人可能就不同意。

作为出卖人，应如何防止和避免这种情况的发生?

在合同中约定。买卖双方可以在合同中明确约定贷款次数限制或贷款时间限制，比如“买受人应在几日内向银行申请贷款”、“贷款最多不得超过两次”、“在某日前，如出卖人不能收到买受人的贷款，买家有义务自筹款项支付余款”等。如此，一旦发生贷款不顺利的情形，双方就能按合同设定的条款进行处理。

司法实践中，对贷款次数及贷款时间没有约定或约定不明的处理，认定的标准是以过户时间作为买受人通过银行贷款审批的时限。

双方在买卖合同中并没有对贷款次数及贷款时间予以明确约定，但双方明确约定以买受人向银行申请贷款的形式支付，由于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款并不以当事人的意志而转移，买受人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料，及时向银行申请贷款，并以自身条件通过银行的足额贷款审批。即使双方未就银行贷款何时发放至出卖人帐户作出约定，仍须对买受人获得银行贷款审批作出必要的限制，否则将会产生买受人怠于履行合同义务，使买卖合同关系处于悬而不决的状况。

二、对不能取得贷款时的处理没有约定

如前所述，贷款可能会因为各种原因不获批准，有时调换银行后就能获批，但是也存在调换多家银行均未能获批的情形。若此时出卖人在整个买卖交易中不存在违约情形，此时就需要买家来解决贷款审批通不过的问题。

在这种情况发生后，可能会有买受人主张，贷款未能获得通过的原因在于银行，而非自身原因，因此不能算己方违约，双方应该解除合同，互不追究责任。

通过贷款购房只是买受人筹集房款的一种方法，于出卖人而言，无论买受人通过何种方法筹集房款，买受人都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买受人有义务自筹款项支付余款的条款。

对于这一事项，很多买受人在签约时根本就没有留意，或者虽然进行了留意，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。一旦贷款出了问题，买受人才重视此事，

若买受人能够筹集到款项的话则交易能够顺利进行，若不能够筹集到款项，就会陷入违约的境地。此时，如果交易房屋遇涨，出卖人可能会在不追究买受人违约责任的前提下解除合同。如果交易房屋遇跌，出卖人可能就不会同意买受人毫无责任解除合同，买受人就会比较尴尬和被动。

作为买受人，应如何防止和避免这种情况的发生?

建议一，买受人如果确认自己只能通过贷款购房，贷款不能获批且不能筹集房款时，较好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较小的违约责任作为解除条件。

建议二，如果担心银行只批部分贷款额度，不能自筹款项补足房款，那么，在上述建议一解除协议条款中的贷款前面再加两个字，约定为“足额贷款”即可。

在当事人未约定以现金补足贷款，亦未约定其他救济方式时。此种情形下，司法实践中认为，判断当事人的内心真意，不能拘泥于合同文本，应结合社会一般认知及交易惯例，对合同条文的少有进行“补完”，以较大限度保护当事人的权益。此种观点主张，虽然当事人没有约定以现金补足贷款不足部分，但房款支付义务不同于房款支付方式，具有付款义务的买受人仍需于过户期限前支付房款或再次通过贷款审批，否则出卖人即有向买受人请求支付房款之权利，买受人无法履行时，出卖人即可适用逾期付款违约条款主张权利。即无论当事人是否约定以现金补足贷款不足部分，房屋买受人始终负有在过户期限前支付房款的义务，否则将承担逾期付款违约责任。

作者：北京市兰台律师事务所    张森伟

转自：兰台房地产法评（公众号）