广州楼市:首套请不要乱买房,大部分的板块是坑

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，预算首付50w左右，首套，新房二手均可以，目前没有确定未来定居城市，入了深户，目前深圳社保交快两年，购房需求在深圳、广州、东莞、惠州、中山均可，虽然深圳的可能性不大，考虑投资，5年后再考虑自住，5年内需要有一定的增长性，目前倾向几个区域：深圳光明、广州除从化区均可、惠州惠阳大亚湾、东莞暂时没了解过，或者云叔可以推荐一些楼盘吗？感谢

回答：首付50w左右，首房首贷，建议还是再多凑点首付，一次贷到更多更长的资金；深圳光明价格也不便宜了；这个价位其实在广州也买不到好的产品；惠州主要是供应较大，投资可能涨得较慢，流动性而且不大好；东莞和佛山是比较适合考虑的，这个价位建议还是重点考虑佛山区域，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：云叔，你好，首付有160万左右，目前在科学城上班，想买一套小三房上班方便的自住房兼保值，卖一买一置换型，请问岭南雅筑，中海誉城，金梦以及时代春树里这些多少钱比较合适？现在卖家报价涨得厉害，有点担心成为接盘侠，毕竟现在经济形势不大好，总觉得有点虚，请问龙湖云峰的复式值得考虑吗？不考虑学位问题，主要考虑自住舒适，将来如果工作地点有变动时好脱手且能为下一套攒点钱，谢谢。

回答：你好，首付有160万左右，接盘侠倒不至于，这个预算更适合打在市区，月供还可以的话，没必要委屈自己买近郊区上车盘，广州的行情会来，但是水有多大，能蔓延到多远不清楚，较好还是买市区。

提问：云叔，你好，针对这几天广州市的新规定，您作何解读？感谢！

回答：你好，商服类放松，就是相当于政策放松了，大家都别抬杠，但从投资来看，建议大家还是不要买，无论是自住还是投资。

提问：云叔，你好，目前租在祈福，对祈福比较熟悉，还是挺喜欢缤纷汇这里的，不过就怕也是亚运城那样，大型社区，没有产业，以后升值空间有限。对于亚运城的房子，请问您怎么看？等地铁开通再想卖，或者就先放着，长期看莲花湾如果发现起来，可能也还行，你觉得如何？

回答：你好，祈福缤纷汇这个盘，比较偏自住属性，亚运城投资价值一般，属于飞地两头不靠。

提问：请问云叔，父母在天平架地铁口附近有套楼梯楼，那种大院管理的，应该能卖200来万，想置换成，棠德花苑的电梯房，就不再补钱了，因为他们腿脚不方便，想住电梯的，原来那里也有加装电梯的打算，但一梯两户的收费很高，而且还是那种上下梯得走路的。不知道置换的机率大不大，卖房那里有没有好的建议，房子目前是自住的，户口和学位也已经占有了，怕是比较难卖？如果不能置换棠德花苑的话，有没有哪个合适的，有电梯的，交通方便些的就行，感谢！

回答：如果你父母的房子同步置换的话，建议你在行情较高的时候出，然后横盘期的时候慢慢挑，一般来说楼市行情不会只涨不跌的，这波行情估计明年就会冷下来，这样你看到的很多市区老破小价格也会回调不少空间，对于卖家来说，建议今年行情较高的时候卖个高价就好，而且现在这个节点不利置换买家对吧，你置换的话你等收房款都要好几个月，时间待确定，很容易让你变成卖便宜了，另一头买贵了，一来一回损耗大 还不如直接高位卖贵点，回头横盘期买便宜点的货。

提问：云叔，成都2手房待售量巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。

从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。

攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。还有，地价也开始捅破新的天花板。成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。成都楼市沿着圈层分化，投资回报率较高的板块内部有分享！

提问：你好云叔，请教您在一个周期各阶段中，卖房时点应该如何把握？

回答：你好，其实较好是卖在爆发期了，但不是所有人都有这个警觉的，整体看，如果看到市场在启动了，成交量上去了，就可以把房子挂出去了，慢慢接受市场的考验了，不过真正决定的是市场的情况，好市场一定好卖过一般或者差的市场 ；卖房其实是有技巧的，比如放盘、比如御用中介使用、比如价格梯度设置、比如房子本身控制等因素；要记住没有卖不出去的房价，只有卖不出去的价格。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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