广州楼市:本地人买天河,外地人买海珠,韭菜买新塘

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，你觉得星汇海珠湾怎么样？可以分析一下吗？感谢！

回答：星汇海珠湾这个盘双地铁物业，广佛线燕岗站+11号线南石路站，广佛一带，交通还挺方便的，如果考虑自住是很舒适的，就是价格挺贵的，单价6w+，这就是新房的溢价了，个人建议这个预算还是到天河来，海珠西部比不上天河一带。

提问：你好云叔，请问下买客村新盘紫星华府还是买天河的兰亭盛荟呢？

回答：你好，紫星华府估计单价要去到6万左右，广州大道与新港路交汇处的西北角，单体楼；兰亭盛荟单价5万出头，它的产品好，目前在售的是3期，具体还要看你的需求条件，主要是通勤角度看，如果纯从投资角度看，兰亭盛荟更胜一筹，毕竟区域板块不同，如果矮子里挑将军的话。

提问：云叔，请教一下，番禺璞悦台和东华花园这两个盘，东华花园一期基本都确定装电梯了，哪个更值得入呢？从保值空间，学位和交通便利来考虑，可以帮我分析一下吗？

回答：东华花园一期只适合短期持有了，他是有一定的楼龄，再过几年就开始慢慢跑输，而璞悦台是新盘，距离番禺广场也不是很远，学位看大家都相差不大，整体来看，建议选璞悦台更优。

提问：云叔，首套，首付预算120万，看了几个小区，感觉如果想买电梯三室而且距离珠城近点儿的话，大石的滨江绿园，请问大石这里是否有投资价值？这个小区怎么样？或者云叔是否还有其他小区推荐？

回答：首套，首付预算120万，建议整理好自己的需求条件先，那么对学位有无要求，通勤上面的要求如何，以及楼龄和小区物业管理如何，这些需求是基础的要求；至于大石的滨江绿园属于鸡肋的区域板块和鸡肋小区，如果考虑自住的话，是可以的，但是投资的话，个人就不建议了。

提问：云叔，我有一套海珠区洪德路保利丰花园89平的房子想卖，地铁就在楼下，2019年12月底刚通车，楼龄比较老，没有广州的房票，计划是卖了这套后，买非限购的增城，您有什么建议和推荐呢？

回答：有广州房票，卖了房之后，再去买非限购区的增城，注意千万记住不要这样去操作；有广州房票，一定一定要买限购区。

提问：云叔，你好，请问珠江新城的高德公馆小户型单价明显比市场低，怎么看？你觉得是价值洼地吗?

回答：你好，其实不是洼地是坑地，豪宅区的小户型是错配，土豪看不上，一般刚需是家庭为单位，小户型根本没法住，买来作甚？

提问：云叔，怎么判断一个城市未来涨不涨？

回答：购买力是否充分释放，购买力是否充分，是否外溢。由于限购，导致一线城市资金到了二线城市，又因为二线城市相继限购，资金又去了三四五线城市，导致二三四五线城房产价格上涨。炒房没秘诀，全靠买得早。赚大钱，关乎趋势。有些投资在你买入的那一刻，就已经决定了未来收益。

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