广州楼市:这种房产进一步贬值,内行人正悄然撤离

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提问：广叔好，我们的情况是这样，手头110万资金，想在广州购置一套房主要是让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资，最近纠结了很久了，目前对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣，朋友都建议买科学城好，排名前列套房优选哪里比较合适，请给我建议一下。

回答：你好。有房票当然优选科学城啊！知识城这个概念比科学城差远了，地理位置也偏，发展比科学城要慢。可参考：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，投资的话，广州你推荐哪个新楼盘？品秀星樾（其他都不错，就是离地铁口走路有点远），星樾山畔（地铁上盖，不过后面有条高速路，目前车流不多，有个90方3房朝南的不对路），科城山庄峻森园，您看好哪个？或者有其他好介绍吗？谢谢您

回答：你好。这三个盘区位很近，要么地铁不近，要么靠近高速立交。所以理论上哪个更近地铁，更远离高速立交就更有价值。从板块未来的发展看，星樾山畔北向是高速，科城山庄峻森园也是在一个夹角内，所以该板块楼盘北向未来的发展会面临瓶颈。虽然品秀星樾离地铁稍远了点，但是趋势是继续往东，未来有新地铁规划的可能。所以我认为品秀星樾的价值从长远看要稍大一些，其次是星樾山畔，宜居，景观较好，当然我说的是没有朝高速方向的，超高速方向的只能加装隔音玻璃。具体板块及分析详见内部分享。

提问：广叔您好，我准备卖掉越秀东风东学位房后名下无房，计划入手两套。资金大概在500万，想在天河越秀中心区买一套二手自住加投资，另外在周边升值潜力大目前价格不高的地方买一套，投资。考虑要先买新房，用首套贷款4成方式，剩下的用来买二手。您看是否合适？另外看了南沙，黄埔的房子，感觉黄埔房价好高，本人相对喜欢南沙灵山岛。您觉得买灵山岛的望江房是否可以？

回答：你好。学位房不用可出手。可以买两套的。黄埔的房价虽高，但是价值也大，短期潜力比较大的。南沙还需要点时间，适合中长期。灵山岛是比较有价值的区域之一。

提问：广叔你好，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你好。你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子排名前列就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子

提问：你好广叔，最近抽空去看了黄埔实地常春藤的房子，特价房顶楼134方350万左右，南沙灵山岛复式房98方320万左右，望江房450万左右，感觉常春藤的特价房很吸引人，而且学位是开元二中9年制，还有黄埔品秀星越你觉得我应该怎么考虑呢？是优选常春藤海，品秀还是南沙灵山岛的盘。

回答：你好，实地常春藤大面积其实是不建议买的，流动性弱，而且还是顶楼。灵山岛在南沙算是比较有价值的区域，可以考虑。

提问：你好广叔，目前手上有600万现金，广州首套非首贷，可以买2套主要是用来纯投资，比如600万做首付，去上珠城中海花城保利心语3房等标杆盘，月供没问题，或者是上东方新世界，东逸花园三房，还有鱼珠美林湖畔盈彩美居等3房买2套，不知道以上老王怎么建议呢？我是觉得同面积同资金下珠城的涨幅要超过鱼珠两倍以上才划得来，是不是鱼珠的收益率更好一些？

回答：你好，要是单纯投资，这几个区域都是可以的，不过要说珠城的涨幅要超过鱼珠的两倍，这个难度实在不小，可以说几乎不可能，如果有两张房票，结合贷票情况，全款买一套珠城，然后抵押出来差不多首付3成，之后再去买一套鱼珠的，但这个也要看资金量大小，看看是首付几成是走按揭路子，还是全款再抵押。

提问：你好广叔，我现在坐标广州，是刚需买房，首付只有80万左右，请问我这个情况广叔有推荐的片区吗？买哪里才不会被当韭菜呢？谢谢。

回答：你好，现在这种情况下可以去看一下黄埔和万博板块，选筹参考：金碧世纪，雅居乐花园，中海康城，黄埔雅苑，万科城市花园，金色悦府等。

提问：你好广叔，请问天河公园的翠湖山庄怎么样？我看价格好像很低，又属于天河公园板块，学位也是中上，相对东方新世界性价比，你觉得怎么样？

回答：你好。这种港式设计产品，3梯八户，园林虽然茂密尚可，物业却很一般般，服务也一般 ，较大的问题在于华快的高速路影响，噪音污染很严重。有人说这个盘风水不好，被华南快速+黄埔大道的剪刀插所致。

提问：你好广叔，我在广州科学城上班，老婆和俩个孩子在深圳，老大读初一，老二读小四，名下碧水龙庭一套房无贷款，老婆在惠州一套房出租，想将惠州房卖掉，在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万，限售股票80万，家庭年收入50万，请问怎样选择。谢谢。

回答：你好，从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。 建议仓位集中在深圳，未来发展深圳优于广州。 总价500，关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。

提问：你好广叔，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好，从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。 可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾得更好选择。

提问：广叔你好，请问目前子弹65，目前未婚，深圳沙井东莞黄江两地工作，深圳社保满4年，月收入2W，想考虑投资东莞，后续子弹够了，在资金够的情况下深圳继续买一套带学位的。或者资金不够就3-5年卖掉。是否建议合适？另外塘厦目前楼盘地势不好，临深几个楼盘都是高压线，墓园围绕。直线距离都能看见。偏远楼盘，又离深圳太远，长安房价已经很高，个人看好黄江，2021年开通地铁找地铁附近的上车，求参考！

回答：你好，你的思路大体还是正确的。子弹65，当前无法上车深圳，可以先投资东莞，用资产追资产，实现风险对冲，后期也可以进行置换。黄江位于东莞南部，地处塘厦、松山湖之间。深圳“北拓”已成为深圳发展的必然趋势，龙华的大热就是较好的证明。

再向北，由与深圳地缘性最强的凤岗、塘厦、黄江组成的“深圳北临深一线”占据最有利地位。黄江区位优势突出，处于深圳中部发展轴延长线上，依托这个优势黄江将成会为莞深科技创新走廊桥头堡。在一线临深中是比较有价值的区域。黄江对接好深圳，有可能实现弯道超车，从东莞的中等生迅速变成优等生。黄江镇二手房热点比较高，主要是因为黄江相对中枢的地理位置以及性价比较高，其距深圳较近 但价格与邻近的塘厦相比差价达到5000元/平，这里也成为了很多深圳客购买二手房的优选之地。子弹65可以选择黄江上车，提前淘地铁盘，等待未来利好兑现，持有几年后再置换深圳。

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