金九”成色不足,广州一手住宅成交量不足7000宗

9月广州新房网签6921宗，环比上涨3%，对比去年“金九”成交下跌近3成。

可见轮番调控之下，广州市场呈现出明显降温趋势，延续8月疲态，买家观望情绪浓。

▲ 广州9月一手住宅网签量价环同比

广州中原研究发展部认为，造成今年“金九”成色不足的主要原因在于调控影响持续且深远。

今年上半年的购房有关政策频出，6-8月继续加码，8月底更是推出“王炸”二手指导价，置换买家经历“房贷审批慢”之上的“雪上加霜”；

此外，8月底挂牌的第二批供地出现“限售价”“限15%溢价”等新玩法，通通传导至新房市场，增加了市场的不确定性。

另外需要指出的是，由于网签存在一定延后性，9月成交集中反映了8月末至9月中上旬行情；

而9月下旬起，中秋期间开发商推货力度预计明显加速，同时国庆假期近在眼前，成交氛围亦较8月明显改善；

尤其9月底黄埔、番禺、荔湾、海珠多个热盘抢在国庆前推售，去化亦相对可观。

▲ 近 两年广州一手住宅供求情况变动

01.

供应创年内新高，

开发商适应限价新政

备战“金九”

相比起低迷的成交，本月新批供应量超越8月，创年内新高，达13574套（142.5万㎡），创2021年以来新高。

除传统开发商备战“金九银十”这一客观原因外，由于4月新政后广州实行更严格的指导价制度（不得高于最近一批预售房屋备案均价下浮3%），为避免多次申请造成指导价过多下浮，部分开发商一次性推出更多货量。

如黄埔星汇城、增城港龙皇朝•龙湾壹号均一次性批发过千套单位；此外增城奥园中新誉府、恒大紫荆学府、品秀星图，白云保利锦绣公馆等均批发500套左右新货；

多个大盘获批预售证，不同于8月增城一枝独秀，本次新批预售番禺后来居上，以37.9万㎡位列广州各区之首。

另外，中心城区黄埔的新批预售情况达到了23.1万㎡，较为可观。

▲ 9月广州各区住宅新批预售情况（单位： 万㎡）

广州中原研究发展部认为，8-9月供应超万宗，一再创年内纪录，主要有以下原因：

一.热区、高价、旧改“积压盘”，在调控磨合期后释出。

9月获得预售证的部分楼盘，其实在今年排名前列、二季度已具备预售条件；

此类楼盘由于涉及热区、旧改等敏感指标，开盘时间已一拖再拖，如今经历半年调控磨合期，广州市场已逐渐回归理性，这一批“积压盘”亦陆续获批预售证。

二.热区开发商“放弃幻想”，主动接受备案价指导，陆续推货。

在新备案价制度落地初期（5-7月），不少开发商抱着“静观其变”的心态，导致今年广州5-7月新批供应量出现“反常”新低。

尤 其黄埔、番禺等热区楼盘开发商，对自身楼盘叫价心态较强，希望通过放缓入市节奏，获取更有利的入市价格。

但官方本轮调控态度坚决，且随着8月底第二批供地以“限地价”“限售价”方式推出，对热区价格预期实现“降维打击”，此类开发商不得不“接受现实，放弃幻想”，积极推货入市“抢收”以保业绩。

三.业绩压力大，市场成交下行，开发商为“活下去”放手一搏。

对于大部分项目而言，尤其是民企，9月海量推货更多是为了在市场下行期“活下去”。

尤其增城、花都、南沙等外围区域，民企项目较多，部分通勤、配套条件不突出的项目需要积极“以价换量”吸客，或以高佣金吸引渠道带客。

02.

大部分区域成交继续回落，

黄埔花都番禺“逆势”向上

本月全市成交环比上升的仅黄埔、花都、番禺三区，另外，荔湾区成交套数维持不变。

中心六区仅黄埔“逆势”向上且成交基数大。

本月黄埔成交1357套（14.13万㎡），套数环比上升59%，该区主要得益于黄埔2盘（星汇城、中央城）鼎力支持，2.7万/㎡左右的均价加上宜居环境及黄埔区产业规划，买家关注度持续高涨。

荔湾成交375套（4.34万㎡），成交保持稳定。荔湾区地块稀缺，但作为中心城区，房价虽达到5万/㎡以上也是有着极多买家关注。

新世界凯粤湾表现突出，以一己之力带动了近三分之一的成交套数。

番禺本月成交866套（10.18万㎡），凯德山海连城、广州亚运城等项目成交较为突出，可见地铁辐射+自带完善配套的项目，需求依然相对旺盛。

▲ 2 021年9月广州各区一手住宅供求量价对比

03.

库存周期再升1.5个月，

年内已持续6个月回升

截至9月末，全市库存量989.3万㎡，去化周期11.2个月。

由于成交量增加幅度低于供应量增多幅度，导致全市整体库存量增多，本月整体去化周期再升近1.5个月。

库存周期在经历一年走低之后，于今年3月起持续回升，且持续6个月回升，截止到9月25日，库存消化周期已经高于2020年9月水平。

另一方面，不同于8月，海珠、天河、黄埔消化周期减少，现如今仅有荔湾白云库存消化周期减少。

▲ 近一年广州库存及消化周期变动

▲ 各区库存及消化周期

04.

部分5-7月积压项目陆续网签，

成交热榜多中心区楼盘

本月星汇城、黄埔中央城、新世界凯粤湾3个中心区项目闯进成交TOP10热榜。

广州中原研究发展部认为，黄埔两个项目杀入前四的主要原因为预售证放开；

项目陆续推售，同时在“一手备案价”的优化下，黄埔房价更符合买家预期，故成交表现抢眼。

▲ 9月广 州一手住宅网签宗数TOP10

05.

第二批供地结果

“急冻”影响市场，

成交继续“两极分化”

今年政策环境“转冷”，投机客受到打击，“房住不炒”已然是大势所趋。

目前调控政策越来越“精细化”“人性化”，以往“一刀切”的做法得到优化，部分区域的成交依然保持活力。

但第二批供地半数土地流拍，私企“躺平，国企成为主力军的土拍结果也给一手市场带来了影响，部分买家将会保持观望态度。

预计十月广州成交“冷热分化”的态势将依旧明显。

根据广州中原研究发展部了解，如荔湾、黄埔、番禺个别热门项目，国庆前蓄客量已达到计划推售量的1-1.5倍；

指导价之下买家能以更“笋”价格购入此前吹风价“高不可攀”的热门板块楼盘，成交气氛自然热烈。

相比之下，部分缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度依然较大。

来源：广州中原研究发展部