​广州楼市:长岭居、科学城和老黄埔三个板块,哪边涨幅会比较大

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，你觉得长岭居，科学城和老黄埔这三个板块，哪边涨幅会比较大啊？已有长岭居一套，暂用不到学位，到2022年中，房产证满两年，想着是等2年后置换，还是这两年尽快置换到科学城，或者老黄埔？如果换老黄埔，推荐天河的美林湖畔，还是丰乐南的黄埔花园？希望云叔指导一下！

回答：你好，在这一轮行情之中，如果手上有名额，还有资金上没问题的话，那就不要等长岭居的满两年了，现在直接再买就行了；后续如果为了学位，有学位需求，那买老黄埔没什么问题的，如果是考虑纯投资的话，那选择老黄埔和科学城也没问题，至于现阶段买美林湖畔难度稍微会比较大。

提问：云叔好，本人在荔湾区新世界凯粤湾有一套87平的二房，老婆在珠江新城上班，现在想用掉第二张房票，有房有贷，希望总价不超过380万，目前两个选择，本小区新世界凯粤湾看到一个东南向，高层，79平小两房的房子，价格差不多4.7万/平，如果买这个就考虑自住兼顾投资收益，看到金融城旁美林海岸花园有50平左右的一室一厅7.3万左右，也再考虑要不要投资这个，就是美林大概也快20年房龄并且不知道一室一厅好不好出手。或者还有没有其他更好的选择？希望云叔指导一下，感谢！

回答：你好，凯粤湾是芳村区域，属于老城区，学位好像有点问题，环境还可以，如果考虑自住兼投资的话，也是可以考虑的。美林海岸花园1房也可考虑的，但是竞争力稍微会比较弱，具体详见内部分享。

提问：云叔好，首付80-100万，人在外省，有广州户口，小三房，月供8000以内，首套房，考虑投资或者自住，如果投资的话3-5年内可以出手，或者有没有其他盘推荐的？最近看了知识城的保利拾光年，觉得太远了，希望云叔指点一下，感谢

回答：你好，其实保利拾光年还不行，整个知识城目前都还不怎么样，产业需求人口多，且知识城地很多，配套上也还不完善，如果你买入的话，要持有很久；具体详见内部分享。

提问：云叔，请问珠江花城、铂世湾这两个盘，他们的投资、自住价值如何？可以分析一下吗？

回答：其实珠江花城就是环境、配套交通还一般般，比较适合做纯投资；铂世湾，新房，景观好，有万博辐射利好，也是可以考虑的。两个选择的话，建议考虑万博铂世湾，明显配套正在慢慢地完善，利好会马上兑现，确定性也比较高。

提问：云叔你好，天河五山华南理工大学有三房，现在出租中，敏捷广场有一套58方复式公寓，出租中，惠州龙门有一旅游盘78方，增城保利东湾复式三房，有100万贷款，刚出手淘金路一套房，持有现金500万。目前住高校人才房，现在打算为大一的儿子购一套，7年内不需要住，二手纯投资的话，请问云叔建议买哪儿好？如果在保利天汇、富逸华庭、城市之光、大壮名城之前选择话，选择顺序如何定？这几个盘选哪个好呢？保利天汇已认筹，你觉得如何，想听听你的建议！

回答：你好，复式公寓可出手，公寓价值不大；惠州龙门旅游盘当度假旅游住也可留着；保利天汇这个盘，如果是考虑投资的话，还是可以的，还在建设中，交通和配套也不怎么样，有一定的不确定性。富颐华庭，距离地铁比较远，交通出行不太方便，没有学位，目前已经包含了学位的溢价，广园快速和铁路线噪音大，虽说在鱼珠的辐射范围，但感觉一般般，城市之光文冲站+大沙东的双地铁站，个人觉得还是可以买的，但垃圾转运站闹的沸沸扬扬；大壮名城，旁边就是万达，在配套方面上还是不错的，科丰路地铁站在建，从地段上看，还是不错的，未来能跑赢市场。个人选的话可以从你这个排序倒过来选。

提问：云叔好，有广州的房票，年收入50万左右，预算范围有限，请问应该买莞城的无电梯老房子还是广州新塘的品秀星图？希望云叔帮我分析一下！

回答：你好，现在其实不带电梯的老房子，都不太建议去买，除非是有学区加持，到时候出手的话，就不太容易了，这种老破楼梯房大概率未来是跑输大盘，可以考虑出手置换，新塘的品秀星图也可以考虑。随着广州东部国际新城强势崛起，一条站点高度密集的城际线路的诞生，让新塘和深圳前海，仅相隔19个站点，新塘作为终点，无论到哪个点都能控制在1小时内，未来新塘不仅是作为广州东交通枢纽，还可以是深圳北经济飞地，新塘的区位是不错的，等建设继续深入，这个区域就变成了城市，发展空间是不言而喻的。

提问：云叔好，听说东华花园那里以前是坟地？这对它以后升值会有影响吗？另外番禺广场附近还有其他推荐的盘吗？盼望回复，感谢！

回答：你好，其实不影响，刚需盘便宜是硬道理，地铁通了该涨还是会涨的，也没怎么听说这个梗，如果介意这个的话，那就上东怡新区，或者尚东尚筑，金海岸花园这些盘也是可以去看看。

提问：云叔好， 目前佛山桂城金地珑悦一套76平两房2016年买的，广州萝岗的华标峰湖御景，76平两房2017年买，都还在月供，是否应该抛掉佛山的置换到广州来 ，这种情况应该怎么调整收益较大化？

回答：你好，其实你的核心问题在于房票、贷票以及和首付预算之间的关系。 从城市轮动和房地产周期来看，佛山桂城的房子其实并不好卖，稍微比较难，也不是说你想卖掉就能置换过来的，现在比较难卖的；从整体上来看的话，在资金上和房票紧缺的情况下，肯定优先选择广州是正确的。

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