广州即将出台“三旧”改造新实施细则,关于项目延期和政府补位都说清楚了

近日，广州市住房和城乡建设局发布广州市旧村庄、旧厂房、旧城镇改造实施细则征求意见稿，进一步推进和规范全市旧村庄、旧厂房、旧城镇改造工作，此前发布的相关实施细则已到期，待新实施细则征询意见后，将取代此前文件继续实施。

征求意见稿在延续旧有政策的基础上略做调整，强化政府对“三旧”改造项目的补位作用，增强改造项目的公益性、功能性、合规性等。此外，征求意见稿同时强调全面提升改造项目及周边城市环境及功能，并鼓励自主出资、全流程管养的长效改造机制。

新实施细则在改造征询村民意见、改造项目延期、企业退出机制等方面做出了明确规范，将助力下一阶段“三旧”改造项目可持续推进。

企业退出项目可由政府补位推进

在旧村庄改造实施细则征求意见稿中，政策明确了全面改造和微改造的主要区别：对位于城市重点功能区、完善城市功能和提升产业结构有较大影响，通过微改造或混合改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合国土空间规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。

对于旧村全面改造的项目，征求意见稿指出，旧村庄改造项目按照市场评估价确定融资楼面地价，融资楼面地价应为提交城市更新领导机构审议前12个月内的市场评估价。

广州市鼓励旧村庄合作改造类项目按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。同时，允许合作企业退出项目，对未完成改造的项目启动新的合作企业遴选工作，对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以补偿。此外，合作企业无法继续推进旧村庄改造的，也可以按照合作协议的相关约定，向第三方转让项目公司股权。

征求意见稿强调政府补位作用，对于市场主体主导的旧村庄全面改造项目，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，市场主体征得农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表同意的，可以申请将项目转为由政府主导的方式推进。政府可以在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对市场主体前期投入费用进行核定后予以合理补偿。

在搬迁安置方面，征求意见稿指出旧村庄改造搬迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后搬迁”的原则。改造过程中要先行启动安置房建设，在保证工程质量的前提下，加快项目建设，及时妥善安置搬迁村民。

此外，新实施细则明确了实施方案批复可延期的情况：全面改造项目因不可抗力未达到80％以上权属人签约比例的，项目实施方案批复可延期2次，每次延长期限不超过1年。

支持自主改造、长效管养项目优先改造

为更好传承历史文化，改善人居环境，完善公共设施，激发城市活力，本次旧城镇改造实施细则征求意见稿提出：旧城镇改造应当结合历史文化名城保护，对历史城区、历史文化名镇、历史文化街区、历史风貌区、不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑，应当遵循“科学规划、严格保护、发掘内涵、活化传承”的原则，保持和延续其传统格局和历史风貌，维护历史文化遗产的真实性和完整性，继承和弘扬岭南地区优秀传统文化。

征求意见稿强调遵循居民意愿进行改造，涉及全面改造的部分应当按照规定征求改造范围内房屋所有权人的意见：第一轮征询意见，经改造范围内建筑面积占比90%以上（含90%）的房屋所有权人且人数占比90%以上（含90%）的房屋所有权人同意改造的，方可启动改造。

第二轮征询改造范围内房屋所有权人对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋补偿安置协议的建筑面积占比和房屋所有权人人数占比均达到2/3以上（含2/3）的，方可实施房屋拆卸。对房屋所有权人支持率高、自愿出资、配合实施后续管养或有社会资本投资额度较大的微改造项目，优先纳入年度计划。

广州市对符合情况的微改造项目将给予鼓励或奖励，包括在传统商住混合的用地格局及现状商业氛围浓厚的临主街一线界面，允许有条件地变更建筑使用用途；鼓励历史文化遗产多功能使用，按照规定调整使用功能、合理增加使用面积、开展修缮维护、依法申领修缮补助等。为地区提供公益性设施或公共开敞空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积。

此外，旧城镇改造实施细则征求意见稿提出，在不违反规划且征得房屋所有权人同意的前提下，允许利用老旧小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。对利用小区内空地、绿地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款，进一步保障项目实施的公共利益最大化。

来源：南方+