东莞楼市:2021年的房价涨幅怎么样?刚需买房短期会横盘吗?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请问东莞 2021年的房价涨幅怎么样？现在我在常平那里给了两万块钱的定金想放弃，我工作地是在深圳平湖，然后比较希望在临深片区淘一套两房的请问现在入手先上车常平新房还是过完年 4，5月份才入手凤岗临深，二手房合适一点，现在上车首付只有60万 ，最怕是凤岗雁田听说三正6月开盘33000~34000左右，希望云叔指点指点！

回答：你好，常平什么楼盘？东莞一些低总价的房子还是会涨的，刚需是要买房的，总价高的短期可能会横，凤岗雁田可以考虑，也可看看黄江。

提问：云叔好，我在塘厦莆心湖工作，最近看了很多楼盘，看了凤岗恒大绿州91平285，塘厦兴怡居94平338，中信凯旋城102平330，想请你帮忙给个建议买哪里好？盼望回复！

回答：你好，建议优选中信凯旋城，南城鸿福路站，地段价值高；次选兴怡居，周围环境稍微比较好，生活配套也比较方便一点。

提问：云叔好，同小区的7折，顶楼，小漏水，由于屋顶是教堂的样式，房子天花是梯形，而且大厅只有一个圆口，没阳台和大窗，承重墙不能改大窗口，请问以后会不会出手困难？谢谢

回答：你好，所有的缺点太多，所谓的7折，对这种房子来说就是市场价，如果你想入手的话，在这个价格基础上再打八折，这类产品通常不建议入手，你目前的总资产量至少超过六套，且现金流比较强，这样产品只能作为金融资产，作为资产包组合里少许有大伤的房子，出售流动性非常的差，持有时间至少十年，所以租金的优化显得尤为重要。

提问：云叔好，近期有想法购房，首付预算150w~160w，首付成数为4成，符合番禺人才政策，所以只能在番禺买，近期刚开始看番禺，上周末看了下雅居乐，其中有一套挪威森林南向望别墅的12楼的一套86.6方三室一厅一卫，总价报价385w，价位相比同小区，有点偏高，不知道是否适合入手？如果入手多少比较合适？或者有其他适合入手的盘？

回答：你好，首付150-160万，首付4成，大概总价370-400万之间，只能买番禺的话，建议优选雅居乐花园了，一尺山居、挪威森林、十年小雅这三个组团， 三房、带电梯花园、次新是优选。

提问：云叔，本人洛溪洛涛南区有套4房120方自住，手上有现金250万+流动资金，月供接受1.7万+，想投资或者改善自住，目前看了广钢保利碧桂园99平3房，去到500万+；自住的话会太小，是否值得投资；同时也有考虑万博的越秀和樾府，110房3+1房，这边可以考虑自住改善，但是抢不到房，是在广钢买了投资还是继续等越秀和樾府？想听听你的意见！

回答：其实洛溪这个板块一般，距离海珠近是其优势，但是距离番禺的核心发展板块万博却相距甚远；广钢保利碧桂园可以考虑，比较适合刚需上车。但增长潜力会比较慢，因片区产业方面跟不上；越秀和樾府值得去抢。防止踏空，还是可先考虑广钢；如果对于踏空没有太大所谓的话，可以等和樾府。

提问：云叔好，我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了，后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多，只是前者带装修交付，请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜，谢谢

回答：你好，天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎消失了。至于未来的市场，很可能没有便宜的东西可以利用。然而，在投资房地产时，我们不能把所有的东西都放在有限的价格上。项目有限，由于自身产品或配套服务的优势，也值得期待，东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上；学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦；南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，交通还可以；这个价格，适合在南山上班的刚需，如果考虑自住的话，还可以，如果是投资的话，就一般般，大概率是跑平大势。

提问：云叔好，首付80-100万，有广州户口，小三房，月供8000以内，首套房，想用来投资或者自住，如果投资的话3-5年内可以出手，有没有哪里广州的盘推荐的，看了知识城的保利拾光年，觉得太远了，你觉得如何？

回答：你好，保利拾光年还不行，就整个知识城目前都还不怎么样，产业需求人口多，且知识城地很多，配套现在也是还跟不上，所以买入的话，要持有很久。具体楼盘分析详见内部分享。

提问：云叔好，外地人，目前在佛山工作，考虑纯投资，我手里有70w，我老家湖南株洲，乡下房子装修下，20万左右，剩下50万去佛山千灯湖买套公寓。去株洲市里买套住宅，大概也是70万左右。请问哪个选择比较好？还是你有更好的提议？别人都劝我不要买公寓，老家房子是刚需，佛山我现在自己就是租的公寓，谢谢

回答：你好，其实都不可取；乡下房子住得少，没必要花20万装修，钱花的没有价值，佛山千灯湖区位是不错，但是别人劝你不要买公寓是对的。如果投资的话，肯定不会选择公寓，因为已经过了“一铺养三代”的黄金时期了，现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，商铺的投资回报率很低，公寓亦如此，40年产权，且水电都是商业用途，不值得投资。另外株洲三四线城市投资没有潜力，城市能级太低，看不到太大机会。而且更不建议全款买房，资金利用率太低，没有杠杆。建议是佛山千灯湖可以买，但只能买纯住宅，不要买公寓，用你的首套资格，首付3成，70万可以买到总价200万左右的标的，选择性还是挺大的，佛山潜力大于株洲，未来可以享受深圳广州的外溢需求。

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