广州楼市:番禺这个新片区的未来规划是怎样的?适合刚需上车吗?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：你好云叔，听说番禺要开新片区了，这个片区的未来规划是怎样的？适合刚需上车吗？可以指点一下吗？谢谢

回答：你好，根据广州十四五规划中提出建设联通番禺和南沙的“莲花湾片区”，规划建设成为广深港澳科技走廊的重要节点。从地理位置上看，莲花湾位于番禺区东部，包括亚运城石楼板块、创新城板块、广汽板块等，与其他板块差距不大，而且区域发展增速慢、资源不均、交通体系还未成熟，将长期处于价值洼地，发展潜力不大。对于购房者而言，莲花湾片区的亚运城板块比较适宜居住，板块配套比较成熟，丰富的文化体育教育资源，优质的医疗设施，商业成熟，交通便利，比较合适居住，而且价格较为亲民，适宜刚需上车。但如果是购房投资，莲花湾片区内几个板块行情跑输大盘，升值潜力不足，自住的话比较合适一点，其实投资价值不高。

提问：云叔好，广粤尊府目前房源少，3000以下预算的户型只有195方北向三房是方正的，请问这个产品16楼的2600万打底，价格算偏高了吗？五年来看投资成长性如何？谢谢

回答：你好，195平，北向望整个中心园林，2600万，肯定买珠江新城买的原则是要买好货，在条件允许之下买好货，好货受待见，最近市场行情和周期来看，有好楼层的，机不可失 ；具体详见内部分享。

提问：云叔好，最近打算买房，刚需首套，400万预算，目前在体育西上班，妻子在天河客运站附近上班，想要房龄10左右，有学位，双方通勤在30-40分钟的房子，请问有什么推荐？

回答：你好，400万预算，可以重点考虑几个区域板块，可以天河北、天河科技街附近龙口西学位，单价5万左右，70-80平的两房单位；华景新城65-80平的小两房单位，华景小学学位，干脆直接在六运小区、育雷小学找400万总价的小三房，体育西小学。

提问：云叔好，请问600-700万预算，一家四口，在珠江新城西区推荐哪几个楼盘，是选择单体楼的三房还是有小区的两房为好？有您觉得好点的小区推荐吗，谢谢！

回答：预算600-700万总价，在珠江新城西区，可以选择的范围不是很大，就那几个小区，具体楼盘详见内部分享，在单体楼的三房和有小区的两房之间，个人会更倾向选择带小区的两房单位。

提问：云叔好，现有资金92万，目标成都，目前岗位不稳定，或许面临换岗或换工作，想买个套三，不想压力太大，想总预算控制在120万，可选择： 去、双流的小套三，5年内的新房；2、 五城主区，武侯、青羊区，但是只能买到10-15年的电梯房，环境比较差；或者步梯房，环境比较差；3、 五城主区的北三环附近， 5年内的新房；4、 近来看到双流东升镇的”的尾盘，124 全能买到110平，新盘清水；3号地铁线，值得入手吗？请问哪个选择更好？

回答：你好，方案2，区位潜力更大，双流不建议，真的稍微有点远了。其实你首付比较充足，但是你把总价控制120万，其实作为买房来说投资思路不对。刚需首套一定要充分利用好首套资格，首付3成，所以贷款要贷足，这样一旦房价上涨，资产就会被放大坐实。如果考虑短期换岗有压力，可以留20万作为抵抗风险压力，拿70万作为首付，可以买到总价200万左右的标的，这样的话选择范围不急多一点。尽量买房龄新一点的电梯房，方便自住也有利于长持升值。具体详见内部分享！

提问：您好云叔，坪山一套公寓，14号地铁口，46平一房一厅，50年产权商住两用公寓，产权已经去掉11年了，楼龄应该有9年，现在让价卖掉合适不？还是等14号线快开通后再卖，谢谢！

回答：你好，坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山排名前列站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了3万多。人们购买地铁盘子的惯例有一种心理误解，认为当天地铁开放时房地产热潮。其实并非如此，所有的开发商都在宣传，叠加在房价上，只有透支，永远不要低估，相反，如好的着陆日，是透支价格的回报。现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万?趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到3万多，尽快蹭热度出手吧，真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也很难卖出去。

提问：云叔，石岩嘉信云峰是双地铁，不知道今后周边旧改会怎样？石岩城市界面差是现实问题，这个项目的亮点是双地铁，如果对标横岗3号线沿线地铁盘，如建信， 请问哪一个更强点呢？

回答：石岩直接为南山外溢区，价值肯定会好过于横岗，只是价格也上去了。如果考虑纯投资的话，建议远离这些三不管四不靠的地段，往城市副中心走，配套补齐之日，房价腾飞之时。

提问：云叔好，请问同样是400多万预算，理想青年荟两房和汇峰苑一房一厅哪个更保值？更有投资价值？谢谢

回答：你好，其实差不多，都是天河第二梯队的学位，还不如直接上一个先进学位房，华阳小学，中怡城市花园，基本就是硬通货了，先进学位依旧是稀缺资源。

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