硬核干货!钱要花在刀刃上,你以为买房如买菜呢?

中国城市群发展正驶入快车道。

全国各地都在做不同维度的城市创新，希望通过打造区域城市群，寻求经济发展新动能。

现如今，无论是粤港澳、长三角还是海南自贸区、雄安新区，都在尝试着将自己的理念落地。城市之间的竞争格局也上升成了城市群之间的竞争，只有抱团才能取暖，才能有更大的发展。

这两年，粤港澳大湾区一次次被提及，作为世界四大湾区之一，可谓是在各方面的发展中都占有巨大的地位，并推动相关城市或地区协调发展。

正因为如此，它与我们究竟有何关系？尤其是针对楼市而言，其将起到怎样的作用？大家在湾区置业又该如何更好地挑选合适的城市和房子？

在搜狐焦点较新一期的购房大学线上课堂中，魅力增城&增城房产创始人范洪华先生做客搜狐焦点， 倾力分享关于《湾区置业攻略》的硬核干货，快来一睹为快吧！

01近几年，在广州“东进”战略的强势推动下，黄埔+增城组成的广州东部，成为广州楼市的香饽饽。而随着粤港澳大湾区规划的落地，广州东部区域价值再度爆发。就您个人而言，怎么评价这两个区域的置业潜力？

范洪华：站在大湾区的角度来看黄埔与增城，我认为无论是刚需还是投资的情况下，都应该以限购区为优先考虑，这是对自己较大的保障。因为限购区的房产价值会更可观。刚需又没“门票”的朋友可考虑非限购区。

就黄埔区而言，诸多板块中，如果要推荐，我个人看法是：

科学城>>中新知识城>>长岭居

首先可关注科学城。以具体的项目为例，目前较火的大壮名城主要是由于其区位优势，交通便利等因素，价格也上了一个新台阶。

其次为中新知识城。该片区内目前有2条地铁，分别为13号线、14号线支线。根据个人了解，黄埔比较富裕，尤其是公务员的工资水平相比较其他区都较高，这也意味着其购买力也较强。现如今，知识城落地的项目逐渐增多，而房价与长岭居相比，优势明显，仅2万出头。

而长岭居，整体房价约2万+，相比科学城要便宜，楼盘项目较多，留给购房者的选择也多。但长岭居有一个亟需解决的轨道交通问题——23号线，就目前进度而言，还需时间认证。虽说有轨电车会比地铁23号线提早建好并运营，但是通过广州现有其他的例子可证明：有轨电车比地铁拉动房价的力量较小。

至于增城，该区域的火爆与土地出让是分不开的。政府的发展离不开资金与土地，增城刚好解决了“地块”问题。据公开数据显示：增城2018年卖地金额，达到300多亿元。而2019年计划完成的土地指标，约达400多亿。

再从交通上来看，这几年，增城先后开通2条地铁（21号线后通段年底将开通），直接串联天河、黄埔、增城的诸多楼市板块(荔城、朱村、中新、长岭居、科学城、东圃、黄村、金融城等）。其中，朱村板块则是一个很典型的例证。荔城虽卖出很多地块，可是项目离地铁站都有一定距离。石滩有增城火车站和规划中的地铁16号线，吸引了大量东莞客群。

对比之下，荔城属于区府板块，其生态氛围、商业配套等都比较适宜居住。但对于在广州市中心上班的人群来说，通勤时间可能会成为一个阻挠因素。所以，置业还需按照自己的需求而定。

02目前，广州东部交通枢纽中心建设按下“快进键”，国内排名前列真正的tod枢纽综合体已呼之欲出，新塘将迎来蝶变，其将会为东部带来什么样的发展和变化？

范洪华：论发展，新塘早于科学城。2002年，随着凤凰城的进驻，一大批人才选择去新塘。究其背后的原因，很重要的一点是东部距离广州市中心更近。其二是TOD概念，这与新塘的经济地位息息相关。即便拆分后，新塘板块的实力也比较强。

另有消息传，穗深莞城际铁路今年年底一定会通，未来从新塘到广州东站等，仅需要约15-20分钟车程，这些因素也奠定了新塘的交通枢纽地位。

另外，新塘的常住人口规模很大，有人的地方就有发展，现估算新塘包括辐射周边的常住人口，约达80万，足可与黄埔相比较。03向东走or向南走？这是很多人置业时纠结的问题。就增城、南沙两区来看，目前项目很多，可供选择的机会也多。若购房者选择在这些区域置业，需要重点考虑哪些因素呢？

范洪华：目前而言，南沙的人口数量难于与东部相提并论，选增城还是南沙，可以从追求效益方面来看，若追求短期效益可选增城，看中长期回报可选南沙。毕竟增城是广州的增城，南沙是国家的南沙。

再来看看东部，尤其是新塘板块，尽管新塘轨道交通便利，但是周边配套的设施还难以匹配上我们赋予它的地位。没有高端产业进驻，无法吸引人才流入。另外，其商业配套的问题也待完善，比如很多人到了周末仍然会选择去广州市区，因为新塘没有可满足大家消费的大型商业综合体，因此也无法吸引比如律师、金融等高端行业进驻。

但是，目前新塘在建的地标新项目很多，比如凯达尔国际枢纽中心等，随着这些项目的落成、入市，必将促进高端服务业的进步，并由此孵化新项目去推动整个区域的发展。新塘现在不缺人，缺的是能把人留住的资源。

如果你想在增城置业，范洪华老师还特别推荐了几大板块：优选新塘，比如品秀星图项目；其次为凤凰城板块，可考虑其周边的翡翠绿洲二手项目等；还有则是朱村和荔城，都属于区府范围，各类配套设施都较完善；最后则是石滩。当然，选择在哪里买房，主要还得看购房客需求是投资或是刚需。

另在此次《湾区置业攻略》购房大学线上课堂的尾声，各位网友也是相当积极，好好把握机会频频发问。

据现场情况来看，诸位网友的疑问主要集中在“何时入手优惠”、“发展潜力”两个方面。

对此，范洪华老师认为，大家买房，首先要根据自身的需求再决定是否要购房，若要购房，有“门票”的朋友尽量有限考虑限购区域；若想关注非限购区域，又希望有更大升值空间，优先考虑交通因素。比如：新塘优先TOD周边或地铁沿线。因为客流量也是买房的风向标（客流量上升代表沿线入住率在增加）。

有了购买需求，何时下手最划算呢？范洪华老师建议大家首先要关注年底折扣优惠信息。一般来说，年底时，开发商方面都会有大量优惠。而至于二手房，也会有相应优惠。

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