有趣的复式很多,适合“上车”的了解一下吗?

今年以来，广州楼市涌现出众多的复式产品，成为追求一步到位、又希望房子带点设计感的买家的心头好。

只是面对这么多的复式产品，买家们不禁挑花了眼。在金九银十这个购房季，小编特意挑选了东部的两个复式楼盘给大家比较，这两个楼盘分属不同的区，但都是保利的产品、而且都是地王项目。

两盘的情况如何？到底哪个更值得入手？一起来看看。

越秀保利爱特城VS保利中航城

交通：中航城门口有地铁

同样以天河体育中心为起点，对于自驾的买家来说，爱特城距离相对较近（约30公里）。走广园快速路去到楼盘，大约需要50分钟。

而去往中航城，经华南快速→广河高速→广汕公路→朱村大道西，到达楼盘需要一个钟。如果不走高速，大概要一小时二十分。

不过，中航城靠近地铁二十一号线凤岗站。项目楼栋与地铁站最近距离约260米。

该线路今年底将部分通车，预计明年全线通车后乘坐快线约30分钟可到天河公园。

▲地铁二十一号线凤岗站工地

爱特城距离周边的地铁站都较远，六号线香雪站、十三号线南岗站直线距离都超过5公里，只能通过公交接驳到地铁，不计候车时间大约需要半小时。

项目西侧规划有黄埔有轨电车2号线云埔一路站，未来开通后，则可以坐有轨电车，换乘到地铁香雪站与地铁南岗站，会方便一些。

2

配套：爱特城教育配套较好

说起配套，这两个盘的情况比较雷同。

两个盘都配套有幼儿园及小学，并在小区内设置社区医院、临街商铺，但离大医院、大型商业则有点远。

▲爱特城。

但从距离来说，爱特城到周边的大型商业、医疗等相对近一点。

周边大型一点的商业，为位于荔联街道办旁边的时代城，直线距离约3.5公里。

较大的医院如萝岗中医医院、黄埔区红十字会医院均在约5.2公里以外，如果坐公交车约需半小时。

教育配套方面，爱特城在小区北区配建20班制瑞兴幼儿园（普惠性私立），今年9月将正式投入使用。

▲将于今年9月投入使用的瑞兴幼儿园。

在南区则建有公立的玉鸣小学，已于去年9月开学。这是萝岗较大的公办小学，48班制规模。根据2018年黄埔区义务教育招生办法，该小学对口初中为玉泉学校（初中部）。

▲玉鸣小学（资料图片）

再来看看中航城。

中航城周边较大型的商业，如增城万达广场，大医院如增城区中医医院、增城区人民医院，基本集中在约18公里以外的增城广场周边，距离相对远得多。

但如果从小区门口乘坐地铁快线，1站可到增城广场，耗费的时间也不会很长。

小区内部配套的私立幼儿园，北面新建公立的朱村二小。据销售介绍，两所学校均计划今年底完工。

3

户型：最小复式100㎡左右

爱特城目前在售复式最小建面约100㎡，中航城则是94㎡起步。两个盘的复式单位分别都有“额外赠送”的面积。

先看看爱特城。

该盘复式有18栋在售，共29层高。产品分为建面100㎡、107㎡四房，以及112㎡五房，两梯八户设计，复式层高6米。

100㎡4房

该户型客厅与三个卧室都朝北。

厨房为“U”形设计，赠送“三件套”。连接一个东向或西向的工作阳台，阳台的洗手台也是交楼标准。

楼下有一个约10㎡卧室，带飘窗。

卧室南面为干湿分离卫浴，但洗手台镜子正对着卧室门口，可能会有买家介意。↓↓

连接上下层的楼梯，现场看到的木地板，以及楼梯下方的木橱柜为交楼标准。

二层在北侧设置三个卧室以及一个公卫，南侧楼梯旁边则利用下层公共走道上空位置做成储物室，是一个约5㎡大小的“小黑房”，如要改造成卧室比较困难。

▲二层的两间小卧室。

除了“小黑房”为“赠送”面积以外，主卧位置在报建时也是中空的，交楼时为带衣帽间卧室，面积约20㎡。

看完爱特城的户型，中航城的户型又怎么样呢？

中航城目前在售25栋、28栋，共26层高。产品涵盖94㎡三房，108㎡、109㎡、126㎡四房单位，两梯八户布局，复式层高5.8米。

由于采用板楼设计，户户都能做到客厅与主要卧室南向采光。小编看的是设在销售中心的临时样板间。

94㎡3房

该户型与相邻单元在上下层空间使用上存在着相互交错。

94㎡户型下层在入户左右侧分别设置厨卫，此外该层也只设置餐厅与客厅，卧室全部设在上层。

上层的北侧设置儿童房与公卫，而户型图所示的“储藏室”、“阳台”本身是相邻单元下层卧室的上空位置，实际上做成了本单元的卧室。

客厅“上空”位置实际上做成了主卧，这部分是赠送的面积。

109㎡4房

该户型为单边位，公共过道位置也改成该户型的“赠送”入户花园。

下层布局与94㎡户型基本相同，由于厨房有近半面积由原来走道改造而来，意味着有半个厨房是“赠送”的。

此外，该户型在下层也设置了一个卧室，带飘窗。

而在上层，同样是客厅上空的位置实际做成带卫浴主卧，这部分也是“赠送”面积。

户型图上的“卧室”、“储藏室”、“阳台”则“重新洗牌”，布局成两个北向次卧与公卫。

4

价格：均价都是2.8万+

近年来，东部板块成为不少刚需买家上车的热门地，也是目前广州“2”字头一手楼的主要集中地。

爱特城：106㎡四房

折后总价：约304万元

均价：约2.86万元/㎡

该盘备案价约1.75万元/㎡，意味着有约1.11万元/㎡写进“装修”合同。

算一算： 以106㎡四房为例

备案合同三成首付款：1.75*106*0.3=约56.4万元

“装修”合同款：304万-185.4万=约118.5万元

实际首付：约174.9万元

30年等额本息贷款月供：约7438元（基准利率1.15倍）

据销售介绍，“装修款”部分可以选择一次性付清或分期付款。

销售提供的建议是，该部分款项首付88.5万元，剩余30万元可使用由开发商提供的5年期贷款，月供约6950元。

此外，签约当天还需要交付物业维修基金约11210元，以及律师费等约3000元。

则签约当天要准备首付：56.4万+88.5万+11210+3000=约146.3万元。

前5年月供：7438+6950=14388元，5年后月供7438元。

中航城 ：109㎡四房

折后总价：约314.6万元

均价：约2.89万元/㎡

楼盘备案价约1.93万元/㎡，“装修款”约9600元/㎡。

算一算 ：以109㎡四房为例

总价：146.65*27500=约403万元

备案合同三成首付款：1.93*109*0.3=约63.3万元

“装修”合同款：314.6万-210.3万=约104.3万元

实际首付：约167.6万元

30年等额本息贷款月供：约8471元（基准利率1.15倍）

销售表示，“装修款”同样可以分期付款：

签约当天需要交付两成约20.86万元，

剩余款项可分两期等额付清，即三个月内、12月15日前各付一次，每次约42万元。

另外，签约当天同样需要交的还有物业维修基金约11440.8元，律师费等约3000元。

则签约当天要给的首付：63.3万+208566+11440.8+3000=约85.6万元。

由此可见：

签约当天准备的首付款，中航城更低，但之后除了月供8000多外，还有两笔约42万的大额款项，对于买家来说压力不小。

而爱特城，如果装修款选择分期，前5年的月供压力也不小。

注意

不知道是不是巧合，两个盘都被市政道路分割。

爱特城南北两个地块之间，有市政路云诚路穿过，中航城东西地块被市政规划路分隔，所以小是分开进行管理的。

另外，两个盘周边同样也分别存在一些不利因素：

爱特城周边都是工业区，小区周边有各种各样的工厂，如制药厂、包装厂、化妆品厂、机械设备厂等等，往来大货车较多，路况欠佳。

中航城北面为广汕路（朱村大道西），过境车辆相对较多。南面为西福河，一河之隔还有高压电塔。

风评

资料显示，在2013年，越秀地产旗下的越秀仁达五号实业和广州宏景地产的联合体，以43.5亿元斩获现在保利越秀爱特城地块，楼面价为9181元/㎡，成为当年的萝岗地王。

爱特城2015年5月首次开盘时，均价约1.2万元/㎡，到2017年5月去到2.2万元/㎡，再到如今2.8万元+/㎡，价格翻了一番有多。

而中航城地块，则是2015年的增城单价地王。

当年9月，中航里城合计斥资19.3亿元拿下项目两幅地块，折合楼面价分别为4641元/㎡、4896元/㎡。

项目价格则从2016年8月开盘时约1.4万+，2017年中正式破“2”，到今年5月冲到了2.8万元/㎡。

两个项目当时拿地的地价都不低，也都处于非中心区域，复式产品就是其较大卖点之一。但除了产品自身之外，项目所在的区域和周边配套完善都尚需时日。

从楼盘成交情况看，销情还是不错的。截至今年7月10日，爱特城和中航城分别网签了2755套和3048套单位。

数据说明，把产品做成复式后，赠送的面积增多，的确很多人觉得比买平层更划算，吸引力更大。

在能力范围内先超前选择更进阶的产品就好，跟板块一起成长，还是老老实实选择配套成熟板块的平层洋房，要看个人需要选择。

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（因市场变动，可能本文涉及价格可能与焦点楼盘名片提示价格不一致，如有不一致的情况，请以售楼处价格为准）

来源：广州地产派