5年1000万人口,大湾区这些地方,到底厉害在哪?

搜狐焦点广州资讯 2020-04-07 09:19:08
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5年1000万人口,大湾区这些地方,到底厉害在哪?

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人口之力

2019年2月18日,粤港澳大湾区规划文件横空出世,截至今天,已走过一年有余。一个坐落在华夏大地的世界超级城市群,在万众瞩目的聚光灯下,初露模样。

作为中国对标世界湾区的作品,自然掀起了全国人才南下创富潮流,相对于当年”邓老圈地,渔村崛起”,规模丝毫不减。

拿我身边的合作伙伴举例,去年就有5个离开北京,去了深圳和广州。这在之前是很难想象的,因为迁徙城市需要付出巨大的资源成本,等于之前的打下的根基舍了一半。

而且他们一走就是整个家庭的动员,工作以及房产都得更换,原因很简单。

1、大湾区国家政策给得足,市场新、自由度高,容易赚钱。

2、大湾区的气候好,温度适宜风景优美,生活舒服。

宜居宜业宜游,让大湾区充满幻力,吸引了不计其数的年轻人。

数据显示2019年,一年时间,粤港澳大湾区内地九城人口全部实现净流入,且背靠的广东省,去年人口净流入量高达175万,再加上之前的成绩,5年时间完成了800万人口的迁入

800万是一个什么概念?

相当于一个中部大型城市,这样体积的城市在中国仅仅只有30个。至此粤港澳大湾区所在的广东省也以1.2521亿人口的成绩,超越山东和河南,成为中国人口最多的省份。

而且最重要的是,这些流入人口都是青壮年劳动力,还敢“生”。

拿广东省来说,2018年省内人口出生率高于同期全国平均水平1.85个千分点。同时,由于人口结构较年轻,人口死亡率处于全国较低水平,比全国平均值低2.58个千分点。

因此自然增长人口多达92.76万人,自然增长率高达8.24%(全国平均3.81%)。

前段时间,国内的一家专业评测机构还出台了一份研究报告,预测未来几年,粤港澳大湾区依然会以每年人口200万以上的流入量,逐年递增,5年也就是至少1000万的规模。

这将成为人类历史上,定向区域较大规模的人口迁徙潮。

人口是城市的血液,在此趋势下,大湾区将全面进入高速发展期,成为中国实打实的经济增长极。

当然我非常赞成大湾区的发展空间,面子上对标纽约、旧金山、东京三个高级湾区,将来非常有可能成为世界排名前列湾区。

但我还要说的是,“湾区不能一日而成”,后三者都是几十年甚至上百年积累的结果,大湾区在此阶段发展还有很多困难,而在这些困难背后,就是资产价值的分化和选择。

例如在政策红利面前,一些地方的房价水涨船高,被全国各地的投机客炒得如火如荼,但经历过像疫情这样的打击,它会像泡沫一样不堪一击,存在巨大的变数。

那么,长期价值来看,大湾区到底哪些地方的房产价值会与日俱增?哪些地方不能买?下面子木从宏观层面入手帮你解析。

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角力之争

在2019年出台的大湾区规划文件中,万字长文赋予了每个城市的定位和功用。

例如要把这块风水宝地打造成高级产业集群、国际科技创新中心、金融中心、贸易中心、文化中心……名头多的数不过来(如果感兴趣的可以自行去查询规划文件了解)。

但我们要反向思考,抛开表象看里子,大湾区较大的阻力是什么

四个字,「城市角力」。

举个例子,成就大湾区就相当于一场创业。创办一家公司,如果3个合伙人都是做市场的,这生意很难做大。创业必须要有能力出众、互补互给的合伙人,管理、技术、市场、会计、法务每个角度都要能独当一面的领袖。

然而目前我们所看到的大湾区,整个角力场的情况十分模糊。例如深圳和广州存在贸易、金融之争,佛山、东莞存在工业之争,惠州、中山存在站队怪象,甚至还在不遗余力发展高科技产业。

这会导致资源的大规模浪费,而且各打算盘各自为政,毫无疑问大湾区将只是一个空壳。

我们都知道一个逻辑,“人往高处走,水往低处流”。

产业质量和规模吸引相关人才,例如北京海淀,堪称码农圣地,常年积累大量高科技人才,人才发酵提高产值,区域房价上涨,以此溢出,造成北面西二旗、昌平等地发迹。

上海在互联网方面能打得过北京吗?

显然差一些。一来没有五道口清华、北大等八大院校的人才加持;二来没有科教研究文化基因,没有这方面的创新土壤。这在未来是长期存在的压制关系。

拿大湾区的城市来讲,你让惠州去发展高科技显然是不切实际的,因为隔壁就是科技硅谷“深圳南山区”,人才对环境的选择是非常看重的。

这时候惠州只要做好两件事即可。

首先把环境和配套搞好,房子盖好,积极承接深圳人才的居住需求,成为深圳不可替代的后花园;其次,鼓励建造工业场地,主动承接深圳的工业需求。

深圳因为土地越来越稀缺,未来制造业工厂基本都会搬离深圳,溢向周边,实现“前店后厂”模式的转化,之前的华为、富士康等大型制造业工厂搬到东莞生产就是很好的例子。那么惠州把这块蛋糕吃到手就已经很了不得了。

其实对于角力,大湾区主要表现在两方面,金融和航运港口。

首先是金融,香港作为国际金融中心,这点永远不会变,稳健的国际制度,自由的金融环境,基因摆在那,而且会成为中国做海外生意的主要渠道。

深圳在金融方面,定位为中国南部内地证券业、股份制银行和对接香港的金融中心。

这就是一个角力。广州也在发展金融产业,但愿意放弃金融中心的头衔吗?

较佳的解决方案是,这时候的广州不能在金融方面和香港、深圳去争,而是必须走差异化发展路线,主要做“区域金融”服务,例如隔壁广西、云贵地区。

近期南沙发展起来服务“一带一路”的金融战略,就是很好的突破口。

其次在航运港口方面。香港作为国际货运中转,和新加坡类似,常年积累健全的法制环境和贸易口岸中转制度,是国内任何一个港口所不具备的,所以称为中国面向国际港口中转中心,是铁板钉钉的事儿。

但在国内,深圳和广州的角力就很严重了。深圳有深圳港,一直以来吞吐量都稳坐全国前三,广州港口一直被压制。

但是广州南沙港兴起后,局势又开始扭转。

由于位置原因,像佛山、中山这样的工业城市,未来几乎都会把订单给广州的南沙港,为此广州佛山中山还一起合建了南沙港第四期工程。可见预见,贵州、广西中北部和湖南、粤北的货物基本都会从南沙港走了。

当然广州作为自古以来的中国南大门,贸易一直是城市名片。深圳能和广州争吗?

这时候依然需要转换方向,深圳应该以江西南部腹地和珠江口东岸的货物为中心,成为他们的出口海港,而广州则是服务于粤北、湖南、广西中北部、云贵地区和珠江口西岸等。

城市角力在中国区域城市中最为常见,但是想把大湾区做好,唯有化角力为协作,让资源充分融合,才能创造出一个高级的大湾区。

在这个过程中,湾区中的每个城市必须找到自己清晰的定位和差异化竞争路线,吸引相关产业的人才,方能跟上湾区红利进程,当然这其中还需要花费大量时间。

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价值之地

上部分提到,如果想把大湾区做起来,必须“消除角力,充分融合”,为此湾区我们还要建立服务大湾区战略的「链接桥梁」

这个桥梁就是我们现在所看到的“深圳前海”,大湾区几何中心“广州南沙”, 东莞承接科技产业主要战地“松山湖高新区”,珠海未来的产业极地“横琴新区”,转型升级重要引领区“中山翠亨新区”。

这4个新区是未来成就大湾区战略的主要土壤。深圳不用多说,寸土寸金,未来产业发展和土地增值不用考虑。其他3个新区,最有发展的是广州押注的南沙、其次是华为加持的松山湖,然后就是横琴和翠亨。

目前这几个新区的房价均已被炒高。但因为整体产业迁移需要时间,刚需尚未入场,房产主要持有者主要还是以全国各地的投资客为主,所以存在一定的泡沫。在疫情的影响下,房价下挫的可能性非常大。

但这些地方,在于未来价值,无论房价如何下跌,未来总会有抬头的机会,属于短期看跌,长期看涨的区域。所以这些地方冷市,没人买房的时候反而是机会窗口期。

拿掉港澳,粤港澳大湾区目前城市实力的排名是:

排名前列梯队:深圳,广州

第二梯队:佛山,东莞

第三梯队:珠海,惠州,中山

第四梯队:江门,肇庆

按照大湾区战略,深圳和广州是双龙头,那么房产价值就会按照几何原理层层递进。

例如围绕着深圳买房,要找惠州和东莞的临深板块。譬如惠州的临深地段,其中有白云新城板块、南站新城板块、大亚湾西区。惠州是去年一年以来外地购房者最多的城市,甚至超越龙头深圳。

挨着深圳的,还有隔壁东莞的松山湖板块、凤岗、塘厦、黄江、虎门。这些板块未来都会承接到深圳年轻人的住房需求。

广州因为土地面积广阔,新房库存较大,房产价值和深圳无法相较。所以在购入板块中,未来价值空间主要主要表现在番禺和黄埔,以及上文所述的南沙新区。

佛山的价值和惠州的概念一样,一定要紧盯临广板块。桂城、祖庙、陈村、石湾、北滘、大良、陈村、里水、大沥都是很好的选择。一脚油门几万的价差,在交通便利后,价值空间所创造的机会,加速凸显。

等到广佛环线开通后,会实现真正的广佛同城,最近的广州广钢板块均价高达4.5-5.5万/㎡。受限购限制和房价影响,众多广州客选择外溢佛山。

中山和珠海层面,除了纵一城之力打造的两个新区以外,其他的可投资性一般,虽然近一年,人口流入和工业产值均有较大进步,但是在湾区层面,承接双核心城市需求的效果上了差了许多。

最后是肇庆和江门。这两个城市有发展,但也是得在南沙、横琴这样的新区彻底成熟之后,才有可能性。目前的可投资空间几乎为0。

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长期价值

粤港澳大湾区是中国排名前列在两种制度、不通的文化环境中,创造出来的高级湾区,其根本意义不单是经济层面,更多是大国崛起,未来登上世界排名前列之座的利器,也是海上“一带一路”,连接东南亚诸国的桥梁。

所以,湾区务必成功。

在此基础上,可以预见,中国未来将会向这片热土投入天量资金和政策资源。在人口加速流入的同时,与之相应的科教、基建等大型配套会加速建立,这就是价值。

在房价层面,短期内因为疫情问题会整体落空,降价抛售的情况有,打折促销的情况也有,但这都是市场短期应对行情的自我调控机制。只要恢复活力,成交便会加速回暖,房价夯实反弹。

当然,这不是我在教唆大家现在去买房,而是在说,如果你想赶这一趟湾区红利,心里一定要有所认识。大湾区很多板块的房价还处于待挖掘的阶段,会随着人口的加速流入,机会越来越少。

因为这不是深广的大湾区,也不是广东省的大湾区,而是全中国的大湾区。

来自:子木聊房

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