补贴停发!房产证强制废除!三元里旧改,这次动真格了

近期，广州旧改话题榜上，三元里无疑是流量中心。

相比不少城中村改造的循序推进，三元里旧改接连放出“硬核大招”，涵盖依法注销三元里街抗英大街某房屋的产权登记，房产证即日作废；25位留守户起诉项目违规征收，被法院全部驳回；未签约村民暂停发放生活补贴及股份分红等。

一连串的动作，传递出清晰信号：三元里旧改，合规合法、势在必行。

一.

三元里村的改造，最早可以追溯到2000年。

那一年，改造被首次提上议程。此后二十余年间，项目经历从“全面改造”到“微改造”再到“全面改造”的反复调整。可以说，它是广州最早启动改造谋划的城中村之一，也是推进最为曲折的项目之一。

迟迟难以落地的根源，主要有几大因素影响：

其一，是改造成本高企。三元里位于白云区和越秀区交界，紧邻白云新城，衔接广州火车站，周边被广园路、三元里大道、机场路、环城高速环绕，区位不可谓不核心。村内集体经济收入可观，分红不低，村民对拆迁补偿的心理预期自然不低。

其二，是产业腾挪艰难。三元里的皮具、化妆品等产业闻名海内外，如何在改造中稳住产业链条、留住税收和就业岗位，是一道亟待破解的难题。

其三，是历史文化厚重。作为打响抗英第一枪的地方，三元里承载着特殊的历史记忆。过往多次推进受阻，除了征拆补偿标准难以形成共识外，文物保护与更新规划之间的张力，也是关键制约。

既然如此，三元里旧改为何必须要推进？大家只要走进三元里村，答案便不言自明。

这里区位优势虽得天独厚，但村内“握手楼”密密麻麻，楼间距极度狭窄，基础设施陈旧滞后，城市面貌与核心地段应有的形象相去甚远。产业层次长期低位徘徊，难以承载区域能级提升的需求。

（资料图，图源：网络）

正因如此，近些年来，群众改善居住环境、推动产业升级的呼声，越来越高。城市更新之于三元里，与其说是一种选择，不如说是一条必经之路。

二.

转折点，出现在2023年。

这一年年末，广州市住建局明确试行“做地模式”的四大旧改片区：广州火车站片区、罗冲围片区、城市新中轴（海珠）片区和环五山创新策源区，要实现首期项目开工建设。

三元里村被纳入广州火车站片区旧改范围，获得“依法征收、净地出让”等政策支撑，即在征收完成、土地出让前，先行完成对被征收居民的补偿安置。

2024年，三元里村旧改列入《广州市2024年土地储备计划》、《广州市2024年城市更新项目年度计划》等计划。同年6月，三元里村启动改造意愿征询工作，同意率达“双三分之二”法定比例，改造正式铺开。

公开资料显示，截至2026年1月，三元里村旧改项目已清空搬离超过96%，累计清拆面积逾28万平方米，涉及房屋超600宗。整个项目计划总投资超200亿元，目前已发放补偿款累计超过103亿元。当时，三元里联社相关负责人曾表态，力争在2026年6月30日前，将旧村范围内所有纳入旧改的物业（包括国有证住宅和集体证物业）全面清拆完毕。（来源：粤TV）

从这个时间线来看，近几个月动作频频，就不难理解了。

剩余未签约户虽然数量不多，却足以卡住整个项目的进度条。毕竟，集体物业和回迁房的建设，都需要在旧房拆除后才能动工，一户未拆，整块地块便无法开工。

为打破僵局，今年4月，三元里联社发文明确：旧村范围内确认表签约已超96%、协议签约率已超93%，地块一、地块五尚未签约的村民，从4月起停发生活补贴及股份分红；旧村其它地块的村民若在4月底仍未签约，从5月起停发生活补贴及股份分红。

紧接着，6月，一则关于“三元里25位留守户以征收程序不合规、补偿不合理等理由提起行政诉讼，被法院全部驳回”的消息引发热议。法院裁定征收程序合法，补偿标准合规，充分保障被征收人权益。

近期，广州规自局白云区分局还发布一则公告，依法注销三元里街抗英大街某房屋的产权登记，房产证即日作废。

公告显示，2025年3月31日，白云区政府已启动房屋的征收程序，并收回国有土地使用权。针对这批房屋，白云区为被征收人提供四种安置补偿方案，包括货币补偿、产权调换、房票安置及购买存量商品房安置。其中，货币补偿方面，老旧小区住宅最高可获得3.78万/㎡的补偿。

从程序推进，到司法裁决，再到权属处置，三元里的旧改路径可谓步步有据。然而，仍有部分国有证及宅基地留守户尚未搬迁，选择继续坚守。

究其根本，症结仍在于补偿预期与现实之间的差距。有村民直言，自家房屋面积仅三十余平方米，无论补偿多少，都难以在外部市场购买一套合适住房。

那么，三元里村的补偿标准究竟如何？

客观而言，补偿方案在制度框架内已属合理水平。

问题在于，城市更新涉及利益结构复杂，个体诉求千差万别，尤其是面积偏小的业主，置换难度确实存在。但在整体签约率已突破九成的前提下，继续坚持，既拉长整体改造周期，也延缓多数人尽早回迁的期望。

城市更新，也是一场公共利益与个体权益之间的再平衡。

三元里旧改走过二十余年，几经波折，终入正轨。它承载的，是城市功能升级的时代命题，也是数千户居民改善居住条件的朴素愿望。

而如何兼顾效率与公平，照顾绝大多数人的利益，同时理性回应少数人的合理关切，是一个需要认真对待的现实问题。

目前，三元里城中村改造启动区安置房正加速建设中，选址坐落于兴发广场三、四期地块（原广东音像城），规划594套高品质回迁房源，覆盖45㎡、60㎡、80㎡三大户型，将于2026年底建成交付。而首期商业配套兴发广场美湾二期项目主体结构也已全面封顶，预计于2027年5月正式投入运营。

可以预见，不久的将来，三元里将彻底告别“一线天”与“握手楼”，蜕变为集历史文脉、文旅体验、时尚经济与品牌消费于一体的港产城融合示范区。