深圳楼市:投资优先选新房还是二手房?看看内行人是怎么操作的

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好， 我是深户，但不居住在深圳本地，想买一套房，纯为投资，未来要有升值空间。有人推荐坪山恒大城，说单价比周边二手盘低1万，买到即赚，云叔你觉得呢？这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？选哪个区域比较优？

回答：你好， 都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4万9，所以去年3万6入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。 恒大城二期能不能买，具体情况还要看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，三四百万的预算完全可以买。 但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的，如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。 六七百万买哪个区域，也没有特别的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能特别胜出，要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问：云叔你好，子弹150，首套房首贷款，考虑投资为主，自主为辅。5年内不需要用学位，你看福田，南山，罗湖，附近的二房还能赶上车嘛？或者你还有更好的地方推荐？

回答：你好，500万买两房，如果主要自住轻投资，就选择买罗湖； 投住兼顾，就买福田南山，但是南山这个价买不到哦。 如果重投资轻自住的话，确实还有更好的选择，具体详见内部分享。

提问：云叔， 目前在北京工作，二套房是北京还是深圳比较合适？一套也是北京城区的，整体看，北京是不是增长潜力，比不过深圳。

回答：如果北京已有一套，二套大金额投资建议放在深圳。 北京虽然是帝都，但天子脚下反而处处被掣肘，加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京，未来发展谁更胜，这个是不知道的，譬如华盛顿与纽约。 不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的，没有户口的北漂则完全可入深户一搏。

提·问：云叔你好！来深圳两年眼看房价一直上涨，请问想要总价250左右还能上车吗？想投资个能跑赢大盘的，5年持有，以后再考虑置换，不知道新盘好还是二手好，您能帮我推荐一些潜力大的楼盘吗？

回答：总价250万的话，可以选择南山、福田学位30-40平1-2房；沙井、光明、龙华60-70两房，关内学位房，比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但比较稳中有升。具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问首付70万，刚需房，觉得布吉比较挨近福田南山，想找找布吉的老破小，可以上车吗？布吉一带的会不会比龙岗中心城那边更适合上车？或者有其他区域推荐吗？

回答：布吉还有老破小，也算是给坑，涨幅大概率弱于西部的次新小房子。布吉一带作为深圳的“二环”，是适合上车的，通勤还是挺方便的，价格洼地，性价比比较高。就是布吉也缺少城市更新的动能，虽然旧改很多，但拆迁十分艰难，城市面貌目前还相对破旧，整体来看的话，比西部弱很多，也弱于大运龙城的。 如果不是一定要自住，建议买西部，房子小一点没有什么问题，就是不要老破就行。

提问：云叔好，深圳湾全新新盘，紧挨着半岛城邦四期的枫叶望海公馆，这个盘是不是需要摇号？有抢的价值吗？目前新房限价的盘有哪些选择？

回答：你好，望海公馆不用摇号，但是户型、价格、小区都没亮点靠着饥饿营销卖完了，每次去售楼处永远只剩一套在卖的，日前坊间有一些回迁房在卖。 限价盘都要靠抢的，比如今年的玖龙台，深业中城，兴许还有明年的华润城。具体详见内部分享。

提问：云叔好，家里住宅宝安西乡桃源居，红本在手，2012年建成，挂盘价在580万左右。两个孩子，上班一个在南山、一个在福田。考虑置换还是再另买一套，一直很迷茫，也跑了一些盘，还是拿不定主意。目前置换成本有点高，另外买一套的话需要把现在这套抵押贷款出来做首付，目前刚开始做这个操作，由于不熟悉也害怕中间风险考虑不到，现在进展比较慢。同时另外买一套的话是选择光明、沙井的新盘还是买一套宝中的学位房，比如都市翠海，孩子以后可以用同时也可以实现资产增值。现在房子在我个人名下，老公名下无房贷记录。

回答：不建议继续持有桃源居，成熟下滑区域。 桃源居在西乡的边缘区位，社区巨大，房源居多，我一直把它类比为北京的天通苑，属于易横难涨的类型。 建议出手之后置换南山福田的优质资产。 具体选择哪里，要看你的首付但是，月供能力的多少，才好做出好的推荐。

提问：云叔好，名下一套华丰前海湾3房下月即将交房，选择没有太多资金，月供能力可承受为3W左右。 即将开盘的远洋天著，如果从投资兼自住角度是否优质？我认为西丽片区更有潜力，是否适合出手华丰前海湾、换到远洋天著3房？

回答：你好，西丽碧海是个不错的地段，华丰远洋定位都是中产盘，平级置换折腾意义不大，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问坂田的房子兼自住投资值得入手吗？看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。

回答：坂田从大方向来看，华为外迁是购买力流失空，地铁10号线坂雪岗大道旧改多。 整体看龙岗的房子，品质是都很好，供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田如果是自住可以、但是投资话，只是略略跑赢大盘。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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