广州楼市:再说一次,这种房产涨幅垫底,卖掉一套都别留

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提问：您好广叔，我在花都靠机场在供有一套商品自住房子了，本人在深圳松岗地铁边上有一套10年小区的小产权房，现在租金3000，可以出售160W上下, 不知道可否把小产权房卖掉，再加些钱，预算加100子弹，有两个考虑，一个是花都湖或者湿地公园置换一套自住和投资双功能的，本人看中的是花都周边有规划3条地铁线旁边又有优质中小学学位；二是：现在说要搞空港CBD,高增人和地块可否值得投资的房子？您推荐哪里的房子值得投资？有什么楼盘推荐一下呢

回答：你好。小产权金融属性差，升值慢，可出手置换。1、花都湖或者湿地公园都可以，但要靠近地铁。2、空港CBD是有一定的概念，但是价值不大。飞机噪音是一方面，另一方面其实并不能带来太多人口和就业的导入。因此对房价来说作用也不会很大。可以看下黄埔科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，子弹70，总预算250万以内，在新塘开发区上班，深户，名下无房无贷，考虑就业和小孩之后上小学的话，建议哪些楼盘比较合适？新塘还是增城区那边？

回答：你好。这个预算新塘是比较好的，新塘怎么说虽然是不限购区域，但是总价低，地铁能通黄埔天河，可以考虑的。可看下如：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，你好，新人首问。我是广州户口，单身，目前有一套华景里189方，今年想卖掉置换两套房子，一套自住（打算天河买个小3房），一套投资（南沙或商业），全款预算在800-900万左右， 请问：

1、华景里这套什么时候卖比较合适，现在是不是时机，大概什么价位卖比较好？不着急，有合适的价格就买。

2、因为限购区只有一套名额，自住房和投资房怎么样配比更合理？对于自住房和投资房，有什么投资建议，和具体的楼盘推荐，谢谢。

回答：你好。

1、华景里，地段没问题，就是大户型未来流动性弱，可以置换。先按市场价卖。

2、自住房考虑通勤距离，看你在哪里工作方便。投资房看投资周期，中长期可以考虑南沙，短期考虑黄埔科学城。

8-900，建议买一套600左右的天河，300左右一套南沙。

可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，新人首问。广州户口，首房非首贷，首付4成，总价预算700万。自住兼投资，三房，为小孩准备学位，小孩今年9月份上幼儿园，准备持有3年或9月。目前重点关注：1.跑马地花园小高层，99年北向三房，103-113平，总价680-710万；2.骏景花园，2000年北向三房，104-110平，总价700-730；3.广钢新城的次新房或新房，南向三房或四房，110-130平，总价680-760。请问以上三个盘是否建议，如果建议请帮忙排序，或者有更好的推荐。请帮忙分析一下，多谢！

回答：你好。跑马地花园，随着未来马场旧改我认为有一定的利好。可以考虑。骏景花园也可考虑。这个总价没必要跑去广钢买了，广钢在产业商业上还是有所欠缺的。就按这个顺序选吧！还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000，值得投资吗？

回答：你好，明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度较高、慧谷西区的城市更新力度较大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值较高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个特别的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

提问：广叔您好，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。问题1：89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？因为我主要在广州荔湾工作，广佛交界处租房住。考虑未来几年无论结婚与否都依然在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合政策条件，可购置。问题二：您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。问题三：预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？问题四：目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w（学区黄岐第二小学，据说当地排位靠后），基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w（学区六联小学，据说当地比较不错的），有较大小区。值得入手吗？问题五：黄岐是否有其他楼盘建议？

回答：你好，一.中山婚房自住可以买一套，投资价值一般。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州 中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

二.黄岐虽不是投资最优选项，但问题你的预算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考虑的。黄岐、盐步这大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用ZF太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此ZF也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于ZF大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是ZF落力的地方。我们要追逐ZF投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。所以资金充足就买千灯湖，预算有限可以考虑买黄岐。

三.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是较好。如果你的还贷能力不错，我建议你可以适当gpgd，降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然你这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。

四.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，所以我更建议你想办法拉高首付，较好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。

五.广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，请问万科欧泊是不是已经把周边的增量的预期都体现在了房价上了？如地铁，南大干线，商圈等。现在单价4万多，感觉已经是万博较高的那一批了，后期涨势会不会比不上周边的剑桥郡等啊？

回答：你好，其实我觉得你的观点只是对了一半，万科欧泊周边的增量其实并没有完全兑现，完全兑现要等到18号线开通，以及万博地下那一堆商业的招商完成和开业，所以万科欧泊后续还有增量 另外就是如果舍弃商业的配套，对大盒子商业没有执念，纯粹从投资角度来看一个小区、来看一套房，那么佰利山就有优势

提问：你好广叔，本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖少有在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种排名前列梯队的先进名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。 除此之外，可以买1000左右的福田，南山排名前列梯队第二梯队的学区房。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。

提问：你好广叔，我现一抔资金约100W左右，在南油有一套宿舍，现在想找个适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算在700W左右。看了梅林片区的碧荔花园（四房较低750W），请问南油宿舍有必要继续持有吗？梅林的房子可以入手吗？或者广叔有哪些合适的楼盘可以帮忙推荐一下吗？

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史的原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少！坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；南油宿舍可以出手。

提问：你好广叔，对南山前海的东方银座公馆这个盘，怎么看？未来的发展趋势如何？谢谢回复！

回答：你好，东方银座公馆，真复式盘，小区品质和户型我是蛮喜欢的，客群最早是深航的机长和空姐，享受前海辐射。 不过这个盘已经过了快速成长期，周边环境成熟，暂无特别针对个盘的利好，平于前海整体涨幅。

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