广州楼市:这个区域未来的升值空间大吗?买房最容易犯的错误!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，目前我在珠海工作，家庭年薪50万左右，在中山坦洲有一套刚需住房，无贷款，现在看到广州南沙被取消限购了，而且价格和珠海市区的老房子差不多，配套设施等方面比珠海要好，现在孩子一岁，想在南沙越秀滨海珺城入手一套房，不知道现在入手划算吗？未来的升值空间大吗？

回答：个人建议现在不要入手南沙，如果你有名额的话，建议优选黄埔；黄埔属于中心六区之一，配套设施更为完善，从发展规划上看，广州的发展是自东向南，房子前景黄埔的也更好，在经济发展和轨道交通建设上面更有优势，在限购放松后，这也成为黄埔更加热门的原因；南沙现在的房价，全靠城市规划支撑，目前基础设施还不完善的，利好兑现太慢；而且南沙离市区太远，你如果不在南沙工作的话，交通出行也成为应该问题，虽然南沙的购房门槛低于黄埔，但天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔更有条件承接其外溢需求，从而发展前景更大；你如果预算充足的话，还是建议买在黄埔。

提问：云叔好，如果有两套房，一套是市场已经走出来，比同小区其他房价格低的盘；另一套是在一个未来交通配套明显会有大提升还未被市场定价小区的平价盘；如果是这样两套房，你更偏向选择哪里一个？有发展潜力区域小区的房价五年下来能跑赢成熟区域50%吗？例如老黄埔靠江区域能跑赢滨江东50%吗？

回答：你好，我们选的房子是选择他未来的增量，无论交通优势还是学位优势，地缘的优势。老黄浦就兼备着交通优势，地缘优势。滨江东的话，在短时间内，看到了曾经的江景优势，就是景观溢价，还有就是一条地铁的增量，其他就很少了；因此选择深度有潜力的区域，后面的不断的增量兑现的话，它会慢慢地把房子涨上去，但是到底有没有超过50%了，这个变数就不太好说。交通详见内部分享。

提问：云叔好，最近在留意华碧翠山蓝天苑，感觉刚过豪宅线的户型放盘比较多，挺喜欢这个户型的，但看绿色中介的报价十分不友好，而且刚过线要多交很多税，你建议谈到什么单价入手比较合理呢？或者买家实付总价应该多少才比较合理？另外这个户型算不算错配啊？感谢！

回答：你好，凡是涉及到二手房交易价格的，天底下都没有一个统一的标准，因为二手房的定价是一个极其特殊化的东西，最重要的是市场的平均价格，业主想卖掉的紧急程度、急切程度，业主对这套房子的心理价位，以及会不会受到外界的干扰，这套房子的交易条件，税费、过五少有与否，是否可能延期等，房子的付款方式，以及付款节点如何，具体看你买都是钱的房，具体问题具体分析。

提问：云叔好，目前在中山八富力广场有一套100房三房，感觉房子升值空间不大，无贷款，想置换一套600万左右的，考虑投资期可五到十年，请问云叔投资的话，哪些广州的楼盘比较合适？还在云叔有好的推荐吗？谢谢

回答：你好，富力广场，中山八，片区成熟，除了11号线中山八站之外也没有特别的增量了，未来增长空间有限，可出手置换；楼盘具体详见内部分享。

提问：云叔好，坐标广州，目前有两套住宅，一套在中大自住，一套是隔壁的祈乐苑，60方，97年买入后一直出租，最近租住近十年租客搬走后重新装修，又开始出租；祈乐苑已经太旧，楼梯楼，想换置新屋用于投资，希望能将手中资源盘活起来；现在中大自住120方电梯房，无房贷，收入不高，月约5000可以还贷，手里有资金百余用于证券投资，年收益约25%左右。如何较大化盘活资源，麻烦云叔指点一下！

回答：你好，其实你的资产可以很好盘活，甚至可以再裂变2套，而且今年广州的买入时机很好，1.97年太旧的楼梯房出手置换次新房，太老的房子很难跑赢新盘或次新盘，我们买房的目的不是为了出租，而是房子本身的升值能力。这一步相当于卖1买1，目的是优化资产配置；中大自住房无房贷，可以做一笔抵押，抵押出6-7成资金，然后再用于买房首付。这一步相当于房产裂变，由1裂变为2。由于你的月供能力稍微有点弱，可以预留1-2年的房贷资金在手里，作为防守资金，抵抗风险。

提问：云叔，目前我在广州做生意，预算比较充足，打算在广州买套房投资，想咨询一下琶洲CBD和金融城CBD更建议买哪个地方？

回答：其实这两个板块作为投资都可以，一个是以科技巨头产业为主、另一个是以金融服务产业为主，都是未来发展势头很好的产业，但仔细区分会发现，琶洲是未来几年广州最主要的写字楼供应区，入驻的也大多是互联网科技公司，可以说是人才济济，无可限量的区域，金融城的发展受岑村军用机场的牵制较多，虽然已经确认搬迁，但搬迁进度无法控制，或长或短，不稳定因素较多，如果想要稳妥的话，还是建议买琶洲CBD。

提问：云叔你好，主要需求是学位、自住改善、房子增值保值，看中了中海观澜府和万科金域曦府，请问这两个盘要怎么选择？花地湾的万科金域曦府6万左右，值得入手吗？会有增值空间吗？

回答：你好，中海观澜府就是盘子小，江景并不是很独特，不过地段潜力还是有的，主要是博片区改造，配套的提升，金域曦府在花地湾，如果自住的话，还是可以考虑的，但花地湾这一带增量还是很有限，买花地湾不如买广刚了。

提问：云叔好，你对楼龄怎么看？如果后续鱼珠港发展起来了，那边的接盘人群还是以年轻白领为主，他们会对盈彩这种相对较老的盘产生抵触，反而会更容易接受美林誉府的次新逼格溢价吗？麻烦云叔点评一下，感谢！

回答：你好，其实只要楼龄不超过15年，问题就不大，想想看天河北的帝景苑、珠江新城的南国、星汇园、东山口那一堆堆带小区的电梯洋房照样天价，问题不大。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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