你买的回迁房不一定能过户,购买回迁房的4个注意事项

随着城市的旧改不断推进，近年，房产交易市场涌现大量低价回迁房，回迁房凭着其价格优势，受到很多购房者的关注。但同时，房产“江湖”上也流传着很多购买了回迁房的经历：“买回迁房坑死人”、“买回迁房后悔了”……那究竟回迁房能不能买？

什么是“回迁房”？

简单说，回迁房一般指的是开发商征收土地时，赔给被拆迁住户的房子，属于拆迁政策的产物。而我们在交易时会着重关注的回迁房产权年限，可根据其《国有土地使用证》上的土地性质分辨：若回迁房是用作住宅的话，则产权年限为70年；若回迁房是用作综合用地使用的话，则产权年限为50年；若回迁房是用作商业经营的话，则产权年限是40年。

所有回迁房都能买卖吗？

在二手市场上，并不是所有回迁房都能买卖，主要以是否取得房产证为前提。

1.业主已取得房产证

已经取得房产证的回迁房，首先要看原始的拆迁安置协议，若协议中规定不能交易，那么即使已经有房产证，也是不能买卖。若不存在限制的情况，可以走正常的二手买卖流程，在房管局过户转名。

2.业主手中只有回迁协议

若业主手中只有开发商的回迁协议，而回迁协议是得不到房管局的认可的，在二手房交易时无法过户和改名。

而且，如果买卖双方在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为，此种情况下双方的利益都无法得到保障，有意购买回迁房的小伙伴要注意了。

回迁房买卖风险多，购买需谨慎

1.无法办理房产证，不能过户

在卖方只有回迁协议、没有不动产权证的情况下，是无法办理过户登记手续的，换句话说，就是可能付了钱买房也拿不到不动产权证，也就不能合法转让、抵押房屋收益、用益。

2.户籍或无法迁入。

房屋户主无法更名，新业主的户籍可能无法迁入房子所在的户籍地，也就是说无法落户。

3.存在一房多卖风险及违约风险

在回迁房交易中，一时无法办理备案登记或产权过户登记的情况常常可见，此时卖家有可能出现违约主张合同无效或合同解除的行为，尤其在房价上涨的时候，卖家可能会故意一房多卖，导致买家无法取得房屋产权，甚至索赔无果。也有可能会出现未办理房产证前，卖家对外有债务，回迁房被法院查封的尴尬情况。如果回迁房的性质属禁止转让的，买家可能丧失对回迁房的一切权利。

4.不可忽略的安全隐患

不少回迁房在物业、卫生、供暖、消防等方面都存在各种隐患和问题。回迁户通常都有多套回迁房用于出租，流动人口多，安全隐患自然增多。

总的来说，回迁房因其属性不同在购买时要承担一定的风险，决定要购买回迁房之前，排名前列要确定房屋性质；第二则要确定是否已有房产证。千万别让买房这件本该开心的事，给自己带来没完没了的烦恼。