这才是房地产调控的一剂猛药啊!

来源：顾问云

作者：古早张

前几日，一则关于“国家开发银行（以下简称“国开行”）将棚户区改造（以下简称“棚改”）贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。对此，国开行侧面回应传闻，表示各项工作正在有序开展。

所谓棚改，指的是改造因早期城市缺乏规划而出现的简易房屋和棚厦房屋集中区，这部分房屋规划不合理、结构简陋、安全隐患多、居住环境差，包括城市棚户区、国有工矿棚户、危旧楼房等。2008年四万亿计划中，棚改作为保障性安居工程全面启动，2008年-2013年以实物安置为主，2014-2018年后以货币化安置为主，即以货币的方式补偿拆迁户另外买房安置。

“棚改一刀切”的消息放出后，6月26日地产股集体暴跌。A股和港股均未能幸免。跌幅较大的包括中南建设（000961.SZ）下跌9.88%、旭辉控制（00884.HK）下跌7.91%、新城控股（601155.SH）下跌7.74%、碧桂园（02007.HK）下跌6.65%、融信中国（03301.HK）下跌6%。

万科是地产龙头，我们看看其股价在消息后的走势，就可以看出这个消息的杀伤力究竟有多大。

下面排名前列张图是万科A 4月2日至7月2日上午的日线图，第二张是同期上证指数日线图。

从图上可以看到，5月30日是万科A与上证指数的分化，上证向下而万科A缓慢上升。

万科A能独立于上证的发展趋势，主要原因就是5月的经济数据全面转差而房地产投资和销售两旺，市场认为（我也这么认为）国家无奈之下只能依赖于房地产托住经济。而6月25日该消息一出，万科A大跌5.73%，从而打破了万科独立于上证指数的走势，后续两天也是继续跌势。

为何？都是PSL收紧惹的祸。

PSL，Pledged Supplementary Lending，全称抵押补充贷款，是中央银行定向发放给政策性银行，用于支持棚改货币化安置的专项资金，PSL支持棚改货币化安置的路径如下图所示。

6月25日，市场有传闻称，国开行各地分行抵押补充贷款审批暂停，项目合同签订审批权收归总行。对此，国开行的回应是，今年以来国开行严格执行国家有关棚户区改造政策，在国务院相关部门指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，目前各项工作正在有序开展。

棚户区改造是城市治理的一大任务，在2014年之前，棚户区安置以实物安置（即分配实物住房）为主，而2014年开始，为配合三四线城市房地产去库存，棚户区改造慢慢过渡到以货币化安置为主，即为改造区居民补偿现金，居民拿到补偿款后，可以去商品房市场按照自己的需求购房。

因此，通过棚改货币化这种方式，可以实现对城镇化区域的货币定向宽松。据统计，棚改资金大部分投向了中西部以及东北落后地区，以三四线城市为主。

分配实物住房，分配对象拿不到钱，就不会到市场购房。而分配现金，分配对象就需要拿分配资金到市场购房，这就人为增加了房地产市场的购买需求。从下图可见，2014年棚改货币化安置无论从数量上还是比例上都有大幅度的提升，到2017年，货币化安置的比例已经超过50%，在数量上达到了600万套之上。

过去的几年，棚改货币化安置又为市场提供了多少资金呢？

通过下图PSL贷款数据计算得知，从2014年到2018年排名前列季度，通过国开行和农发行进入棚改的PSL贷款总量是41439亿。

41439亿什么概念？大家或许还记得2008年金融危机后，国家投入40000亿刺激经济。那40000亿是投入全经济领域，结果是带来了物价全面上涨，“蒜你狠”、“豆你玩”都是该时期出现的词汇。

而棚改贷款41439亿几乎是房地产专项贷款，全部投入到房地产市场，再加上政府、企业、购房者通过杠杆入市的其他配套资金，这个数字就是就是海量巨款，这也很好地解释了2015年后三四线城市的房价疯涨的原因。

今年以来，全国各地房地产调控政策令人眼花缭乱，但都是隔靴搔痒，收效甚微或者说毫无效果，大家继续相信房价会一直坚挺下去，有这个一致预期，才会出现成都、西安、南京等城市万人抢房的壮观场景。

但这次PSL收紧却不一样。

此前房产调控的政策，总结起来就是一个“限”字，各种限制只不过是帮助开发商筛选了购房者资格，而没有根本改变“市场有钱“的状况。

如果PSL收紧（实际上很可能是暂停），安置户拿不到钱了，市场的购买需求马上直线下降，一来资金供应不足，二来影响了其他购房者心理预期。

市场发生逆转，将是大概率的事情。

文章来源：我是陈大头