广州楼市:这个片区被低估,将来升值潜力巨大

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提问：广叔你好！最近看中了广州番禺长隆珑翠的小区，喜欢里面的环境和户型！只是周边有105国道和市广路，比较吵，现在在找不吵的户型。不吵的很多都去到160-170方的四房了。因为是考虑自住改善，未来五年都不会再卖，所以想问下这个位置和小区是否有投资价值！另外对比珠江铂世湾哪边更有升值潜力？

回答：你好。长隆珑翠买近地铁、安静的。大面积相对来说流动性没这么好；珠江铂世湾景观好，离地铁不是很近，有万博CBD辐射。在地段上，价值要好于珑翠。建议选择后者。

提问：广叔，广州东圃这边看了几个楼盘，珠江花园，城市之光，富力南驰，星樾山畔，品秀星樾，如果是投资的话，哪一个楼盘性价比较高，未来升值空间较大？

回答：你好。珠江花园，沙溪这边地段一般；万科城市之光，文冲，各方面都还可以；富颐华庭，老黄埔，地铁远，火车吵；星樾山畔，地铁上盖，但靠近高速有噪音。品秀星樾，萝岗，位置还不错。具体参见内部分享！

提问：广叔，您好。家里两大两小，过四年考虑学位，广州有一套革新路富力现代广场三房单位，楼龄十六年了。现还有一张广州房票，想问问是把这套卖了重新选一套更大的环境更好的（意向有准备开盘的南洲路中海观澜府和广钢保利堂悦），还是说富力的不卖另外投资一套更好，投资的预算500-600左右，如果这个价格，投资哪里比较好。谢谢。

回答：你好。富力现代广场配套成熟，近地铁，生活很方便，但片区发展成熟，缺少增量，未来潜力较一般。中海观澜府景观倒是挺不错的，离地铁不是很近；广钢保利堂悦还不错，广钢是尽全力做新城，医院、学校、地铁等等一应俱全，小学学区还可以，就是还需要点时间。建议选择后者。其他推荐参见内部分享！

提问： 您好广叔，对广州大坦沙的前景你是怎么看的？双桥8号，金湾明珠与西关海，你分别是怎么看的？投资前景如何？如果想淘二手，考虑到小孩读书，改善与自住，御金沙与金域蓝湾相比，你更倾向哪个？期待你的建议，谢谢！

回答：你好，大坦沙不会成为海心沙的，太多规划都是空大上。大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。金湾明珠作为珠岛花园的新一期，实际还不如直接挑选老二手。而双桥8号太接近珠江大桥，交通拥堵，噪音严重也不会是好选择。

至于西关海，除非是纯粹想看江吧，自住类的，否则还不如去荔港南湾。金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了，起码交通便利程度不及，金沙洲大桥就是天人路隔。建议若以你的选择，还是西关海一带较佳。

提问：你好广叔，现在科学城排名前列盘到底是东荟城还是大壮还是鼎峰？哪个投资最有潜力？ 还有，万博哪几个盘最有投资价值，要那种能连上18号线的地铁盘。

回答：你好，1,2手的利弊精华帖也有，你懂的 如果看学位的话，排名前列网红盘自然是东荟城；如果不看学位，排名前列改善盘自然是鼎峰了。不过不管哪个是一哥其实影响不大，你只管择笋而入就好了，你是投资为主，更应该在意的是入手价格 万博那边的话看一下锦绣香江，万科欧泊 其实隔壁员村，板桥地铁站也可以看看，不一定非要跟18号线连 比如雅居乐花园，剑桥郡佰利山。

提问：你好广叔，新人首问，子弹不多，想买350以内，方案1 投资？租金回报高的一房学位房福田，方案2 福田，南山通勤近的自住？跑赢大盘的小两房。 目前看了罗湖的深业东岭和京基凤凰印象的一房一厅，深业是280-290左右，42平，带翠园中学，但是2.3年后会被划走，周边建了新中学黄贝，也是翠园集团管理。 凤凰印象大概310-320左右，近41平，带螺岭小学，附近还有其他低房价的小区，个人会比较喜欢凤凰印象的户型， 请老师指点下： 方案1推荐哪个片区的楼盘 方案2 应该选择哪个小区更有涨幅空间呢？ 谢谢，盼复！

回答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 350万总价以下是可以考虑买罗湖的 3月4月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 一天到晚在说一路向西 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（龙岗 光明 罗湖） 购买总价低的人毕竟是大部分的人（西部涨的好的房子也是板块片区较低总价，较低总价涨幅较高） 然后买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！坂田也是龙岗呀（看看涨幅不好吗？）（龙岗中心区的学位房涨的不好吗？）（龙岗刚需上车次新地铁房涨的不好吗？） 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，那么就要看专业程度了 所以自住考虑，这2个盘优先凤凰印象。

提问：你好广叔，我是18年5月在罗湖新天地名居买了一个小户型，当时想得很简单够住就可以。最近老人家过来深圳一起住才发现很拥挤，于是考虑改善找至少2房起。现在这套房子有110万的欠款，因为单身也没有结婚打算，要改善只能卖掉现有这套。现在的需求如下，请老师指点：

1.现在是否是卖掉罗湖这套再买的时间？如果卖掉再买中间需要给自己预留多长时间？2.我这种情况是否不适合打新？3.卖掉按照近期成交价，还贷后应该有150万。加上手上还有200万现金，首期有350了，预算是买600万的2房，考虑自住优先，兼顾投资升值。年收入60万，工作在福田车公庙，希望通勤在半小时内。请老师帮忙推荐适合的小区。非常感谢！

回答：你好。1、罗湖新天地名居，刚需盘，近黄贝岭站，文锦中学+北斗小学，配套成熟，生活便捷；刚需置换现在就可以换了。2、打新是可以打，但现在这个价位的打新选择也不多，离你工作地点远，交房时间长。你的情况还是先解决自住。这个价位的二手房降的概率不大，等待只会错失上车时间。3、600可以看下福田。

提问：你好广叔，龙岗京基御景半山 ， 三万多一平，79方的，刚需上车可以么？（有100，有首房首贷，可以买总价300左右的）。如果不建议这个盘，有其他盘推荐么？只想在深圳买。

回答：你好，新房4w左右吧，就是距离14号线宝荷站实在太远了点，79平两房标准无硬伤，中下水平；别怕，在深圳都没房的刚需，也不适合买广州东莞，肯定是优先解决深圳的房子；西部和东部都有明确的更好选择。

提问：您好广叔，前几天听同事说宝安的初衷近年来进步很大。因为我自己的房子带的宝一外学区，感觉普普通通。但是随着大铲湾的建设和腾讯员工的涌入，生源会有所改善，学校成绩会逐步变好吗？这个逻辑有没有问题？感谢~~~

回答：你好，学校的成绩背后，底子就是生源，近10年以来，宝中碧海片区大量次新盘入市，入住的人群主要都来自于粤海街道办的ICT行业大厂，直到今天，依然是码农们买房的优选之地，这些人群虽然缺少一些原始积累，但是都算得上是典型的中产人群：高知、专业、追求教育回报。也因此，宝中碧海片区的这些学校，以宝安实验为首，海韵海旺、宝一外、海湾、新安等等，都能够获得优质的生源，虽然缺少一些历史底蕴，但是成绩一直稳步提升，以前列的宝安实验为例，已经进入市前20的序列，逐渐成为大家眼中的优质学校。因此我们很乐观的期待，未来随着前海崛起、腾讯科技岛、宝中企业群入驻，宝中碧海的居住人群和生源会持续优化，几家学校的成绩会稳步提升。

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