广州楼市:警惕!房价已经暗潮汹涌,可惜大部分人还不知道!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，经过一轮看房后，新房，二手都看了一波，现在反而觉得迷茫了，最近关注板块，光大片区，价格坚挺，03年的电梯房基本上已经去到5万2左右，朝向好的基本上没什么议价空间，这种房子如果自住5-8年，那基本上也是25到30年楼龄了，到时候再出手，不知道还能好出手么？同等价位可以在广钢选新房了，但是广钢现在这个交通，感觉内部大量的两车道，以后住满了，应该会日日塞车，而且周边主干道，过江通道也少，这个基本上无解，和教育配套不确定，但是广钢未来有新增量，而光大已经完全定型，无新的突破口，如果考虑增保值和自住，您有什么建议？

回答：你好，在行情上涨期，在慢牛的市场当中，选到好的房子确实不容易，地主家也缺粮啊，没得办法；广钢板块，你说的是对的，后续等广钢真正的大量入住了，交通、学位资源都是一个问题，那么大体量的广钢新城，真的不是玩的，还有增值，买了之后5年后，你挂一套房卖卖试试，其实是比较难的，毕竟几万套都是你的对手盘 ；至于海珠西的广大花园，沙园地铁站+宝玉直实验小学，周边的生活配套，都是没问题任何问题的，至于楼龄，具体看你的预算，你说的03年的楼龄，稍微旧了一点，但其实还说的过去，个人不认为广钢未来的增量有多大，其实看一个地方的增量，主要看接盘侠，未来接盘侠喜欢什么，未来接盘侠什么品味口味，才是最重要的，还有毕竟海珠的地头要好过荔湾的，这个谁也别抬杠，就好比天河一定好过黄埔。

提问：云叔好，请教夫妻双方都是广州户口无房无贷，怎样操作能利用最多房票？先购入限购区，然后到非限购区，考虑有购买超豪宅线和普通房产，怎样的购买顺序较低交易成本和提高杠杆？先买大面积还是细积？先贷款足还是先全款抵押？感谢

回答：你好，优先购买限购区，满足自住功能，居住功能、学位、交通通勤，尽量买广州中心6区 ，再购买限购区，用家庭第二套购房名额，可以考虑全款再抵押的方式买入，这一套买入主要用来投资；另外，买房涉及到资金预算、首付比例、以及买房目的等多种情况下的最优选择，问题中的限制条件太少，只能从房票使用的角度给一些建议 非限购区的，不要碰，你手上还有房票的前提下，这些建议希望能帮到你！

提问：云叔好，正在办理广州人才引进落户，中介说可能要2到3个月才能办好，这涉及买房时间问题。夫妻两都做过按揭，但是现在全还清，无贷款，这涉及杠杆问题，资金150万，这涉及选筹问题，麻烦于念书帮我分析一下，给我点建议，尤其是选筹，能推荐一个楼盘吗？

回答：你好，落户时间其实中介也不是很清楚，较好自己亲自跟负责落户的老师确认一下，一般来说2个月左右的时间应该都够了，其实你现在就可以去看房了，约定2个月后过户就好，再加上一个补充协议，说明到时候如果落户不成功的话你有权利转给第三方，下一个买家，这样就很稳了，也就是说你现在是4成首付对吧？如果追求杠杆的话始终还是海珠或者万博那边，可以找潜力不错同时杠杆兼备的小区，你总价大概在400万左右，杠杆大的时候可以去到快500万了，具体看你选择，万博那边的佰利山或者雅居乐花园去看看，或者海珠的逸景翠园之类的，如果不追求杠杆，直接买的话，去看看金融城的天朗明居。

提问：云叔好，请问环一线和强二线的房怎么选择？环一线城市周边城市哪些城市可以买？感谢

回答：你好，环一线城市周边的省会城市如果还能上车，是可以选择的，买不起省会买GDP高的城市。但是那些虽然在环线上，但经济一般的环线城市不建议大家上车，原因在于，环一线在人口、产业、教育、医疗方面是比强二线差很多的，强二线城市房产，无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。但如果你本身是在一线城市工作生活，苦于没有买房资格或者迫于资金的压力，可以选择环一线的房产，实用性更好。环一线城市如果没有国家的政策对其倾斜，大力发展的话，强二线的未来肯定会好过环一线。

提问：云叔好，广州有房有贷，考虑投资为主，想买万博，400左右的房子，看了雅居乐，锦绣香江，华南碧桂园，麻烦分析一下！

回答：你好，万博不错的，个人的想法是：雅居乐、锦绣香江、华南碧桂园 这样排序！

提问：云叔好，深户两年，在福田工作，年收入税后20W，家里可以提供150万首付，月供自己承担，想在南山或福田买个小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，请问有更好的建议吗？

回答：你好，400万以内的两房，南山可能性不大了，福田还有机会捡漏，不过相对也是面积小或者地段弱的区域， 如果想自住的话，也在福田找找。如果考虑投资的话，可以考虑别的区域，比如宝安西乡碧海片区，龙华上塘等。

提问：云叔好，没有广州名额了，还可以贷出几百万，想问我该投向哪里？jyd全款买房应该就是需要买个涨幅快的盘在jyd年限前卖出赚收益吧？非限购区域有哪个盘能值得入呢？3-5年卖出，佛山千灯湖？请问能否推荐几个盘？非常感谢！

回答：你好，原则上你说的没错，但是实际操作的时候没有那么简单，很多人会失手；非限购区目前来说只有新塘一带还能入，千灯湖也是，但是我不建议今年入。因为珠江新城的价格还没起来，非限购区还不适合买。 为什么广州今年能入限购区热门的板块，因为深圳西部已经拉涨二三十点了，下一波的水自然会流到广州，这跟我排名前列段也是一样的道理。

提问：云叔好，海珠半岛花园一期，南北通透，小三房，主卧望江；90方，500万；黄埔金逸雅苑，南向，两房，有点望江，86方，406万；考虑纯投资，5年周期，请问会选哪个？

回答：你好，个人会选海珠半岛花园，稀缺江景，未来还有地铁利好。

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