11367套新货入市!开发商适应限价新政+备战“金九”

8月广州新房网签6711宗，环比下跌12%，“接替”今年6月，成为2021年成交新低。

广州中原研究发展部认为，造成成交低迷的主要原因有三：

一.黄埔、南沙接连宣布取消/收紧人才购房政策。虽然两区实际通过人才途径购房的占比相对小部分，但对市场预期产生较明显的影响，进而影响买家的入市态度；

二．6-7月新货供应严重不足。今年6-7月为新政磨合期，开发商需要重新适应限价制度，而官方对于部分热区供应、预售证审批趋紧，市场推货量不足，影响买家置业计划；

三.6-8月为传统市场淡季。除淡季买家放慢看房步伐以外，持续紧张的房贷亦影响了不少买家的置业计划，对于“卖一买一”的改善客“误伤”更显著。

另外需要指出的是，由于网签存在一定延后性，8月成交集中反映了7月末至8月中上旬行情；而8月下旬起，开发商推货力度明显加速，成交氛围亦较7月底8月初明显改善，预计未来网签量将有所回温。

01.

供应创年内新高，开发商适应限价新政备战“金九”

相比起成交低迷，本月新批供应创年内新高，达11367套（112.39万㎡），创2021年以来新高。除传统开发商备战“金九银十”这一客观原因外，由于4月新政后广州实行更严格的指导价制度（不得高于最近一批预售房屋备案均价下浮3%），为避免多次申请造成指导价过多下浮，部分开发商一次性推出更多货量。

如黄埔星汇城、增城港龙皇朝•龙湾壹号均一次性批发过千套单位；此外增城奥园中新誉府、恒大紫荆学府、品秀星图，白云保利锦绣公馆等均批发500套左右新货；多个大盘获批预售证，刺激增城单区推新量达6718套（63.7万㎡），该新批量比增城5-7月新批总和还高。从新批时间结构来看，本月推新供应呈“V”字型。8月初出现低位，8月中下旬起供应猛增。

02.

大部分区域成交回落，白云黄埔“逆势”向上

本月全市成交环比上升的仅越秀、白云、黄埔、从化四区。其中“逆势”向上且成交基数较大的为白云、黄埔两区。

本月白云成交875套（8.78万㎡），套数环比上升17%，该区主要得益于白云湖3盘（云湖花城、保利云湖壹号、越秀天悦云湖）入市同台“吸客”；4万/㎡的均价加上宜居环境及白云湖产业规划，买家关注度持续高涨。黄埔本月成交854套（9.6万㎡），7月底加推的大壮名城、黄埔中央城、中鼎二期、星汇城等项目成交表现不俗，可见黄埔自身产业及通勤具备较强优势，刚需买家购置需求依然相对旺盛。

03.库存周期再升近1个月，年内已持续5个月回升

截至8月末，全市库存量919.9万㎡，去化周期9.8个月。由于成交量减少且供应量增多，导致全市整体库存量增多，本月整体去化周期再升近1个月；

库存周期在经历一年走低之后，于今年3月起持续回升，且持续5个月回升。

04.

部分5-7月积压项目陆续网签，成交热榜多中心区楼盘

本月星汇云城、云湖花城、中海学仕里、万科城市之光等主城区项目闯进成交TOP10热榜；广州中原研究发展部认为，这其中包含了5-7月积压的网签，在经历新政磨合期后陆续“释放”。

05.

十四五规划+第二批供地成市场“定心丸”，买家应把握入市机会

虽然今年政策环境“转冷”，但从广州上周公布的住房发展“十四五”规划来看，依旧有不少提振市场、维持房地产市场健康稳定发展的亮点。其中包括“一区一策”“支持旧改”“库存不足区域加快新房上市节奏”等，目前调控政策越来越“精细化”“人性化”，以往“一刀切”的做法得到优化，因此部分区域成交依然保持活力。

经历了4-8月的新政磨合期，市场各主体已陆续习惯新背景下的市场变化，9-12月市场表现，将是“撇走投机客，留住刚需客”成果较好的“试验田”。

开发商方面，虽然全国楼市大环境趋紧，但房企业绩目标并未放松，加上高层严管“三道红线”，加上落实集中供地后，开发商需要手头上回笼更多资金进行土地投拓，预计传统旺季“金九银十”开发商依旧会保持较高热情度。

买家方面，目前市场面临房贷收紧、气氛较去年同期明显“转冷”，但对于大部分外围区项目而言，备案价制度落地确实已起到为房价降温的作用，广州中原研究发展部认为，买家可适时入市。

来源：广州中原研究发展部