广州楼市:买房前必须排雷,这种房子懂行的人根本不碰!

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，你好，我在广州工作，一直都是租公寓住，近期想买房了，打算自己入手一套公寓，我问了我同事，他们都不建议我买公寓，可是现在公寓价格比之前便宜好多，那到底能不能买啊？

羊叔： 你好，个人不提倡，不过你可以根据我以下分析加上你自身情况再考虑。公寓一直是一个争议比较大的产品，广州近期公寓的销售量也是大大下降，许多人对于购买公寓的态度也是截然相反，有的认为是完全不能购买，有的则认为还是值得购买。 客观分析下来，首先公寓区别于住宅，主要是一种商业地产，便宜有些还不限购。公寓有总的价格较低；不局限于自住还有出租，商务等用途；不限购；配套等较多的优势。其次，公寓的缺点也是比较明显的，不方便变现；税费高导致的难以出手；杠杆率较低；很多公寓只有40年的产权；公寓没有办法落户，更没有学位。

若是用来自住，来购买公寓的大多数为没有购房资格，以及资金不充足的过渡类，若是用来投资的话，手头资金充足的建议选择一些地段好，各方面配套优秀的公寓来保障自己的回报率。

2.提问：羊叔，我买房总预算在300w-500w，想要买兼顾地段和配套设施的房子，当然也要考虑投资价值，我目前能考虑的区域有哪些呢？

羊叔： 你好，目前在广州，买房预算在300-500w的购房者，只能将目光放到一些科学城、广州南站等郊区板块，靠近市区的选择也不多了。并且这些外溢板块的价格也还在稳步上升，这将会影响到未来，这个价格所买到的房源也会越来越远。下面几个区域可供参考选择：市中心边缘的白云西北片区，例如江高、太和、人和、钟落潭。外围区域，则集中在广州外围的黄埔科学城、番禺广州南站、以及南沙的灵山岛尖、南沙湾。选择楼盘的话尽量不要买非轨道盘，然后一定要了解楼盘的配套学位方面！当然这不意味着只能购买到这些郊区板块，如果你关注点重点在通勤，交通等方面，也要考虑投资价值。也不一定要被地段意识禁锢，最重要的是按照自己的需求选择。

3.提问：羊叔，南沙现在这么火，刚需买房的话能考虑大岗板块吗？好像都没人注意这个板块呢，它是以后没有规划才会被忽略的吗？这边的配套设施能跟着发展起来吗？

羊叔：你好，位于南沙的大岗板块，是一个低调的有望成为黑马的板块。大岗位于南沙西北区域，在番禺，中山等地中心，区位方面处于连接板块和其他板块的联动会紧密些，但是目前交通方面南沙将主力放在主板块，大岗就相对被忽略了。不过在规划中大纲也将拥有地铁，虽然目前没有地铁，大纲的公交还是比较方便的，也有高速公路，开车出行也比较方便。同时板块在旧改和产业引进方面也在不断努力。 目前的大纲，教育方面对口有大岗中心小学和大岗中学，分别是市一级和省一级，医疗方面有南沙区第六人民医院，商业方面需要到市桥的商圈，不过周围有罗汉山公园和大岗公园。整体来看虽然配套比起南沙的几个板块还略落后，但居住方面还是可以满足日常生活，对于刚需购房者是比较友好的。

4.提问：羊叔，您好，现在买房应不应该长期持有啊？如果长期持有的话，之后不还是会变成了老破大或者老破小了吗？还有我看现在市场上面次新房的涨幅挺大的，感觉这个是个买房思路啊！

羊叔：你好，关于房子是否应该长期持有，可以从以下几个方面考虑： 首先，对于一线城市来说，房子长期持有可以实现增值较大化。其次，对于房产来收买卖之间需要付出10%-15%的成本，因此在不停买卖中资本是被消耗的。当然也不是完全否定截断，还有一张种杠杆思维，将杠杆增加出来也可以取得不错的效果。 然后，次新房的确是二手房中涨幅较大的一个种类，但要每次你想精准把握这个交易期间这个还是比较困难的。最后还有政策的影响也会导致每次置换的成本更好。 建议一套房产较好是可以长期持有；通过提高自己现金的流入量增加储存而非寄托在每次的置换上，可以采用出租的方式。

5.提问：羊叔您好，我之前有看到新闻，业主交房的时候才发现自己买的是“墓景房”，而进行维权，想问老师如何避免这样的情况发生？

羊叔：你好，买房时一定要警惕楼盘周边的不利因素，要关注不利因素的公示牌，一般这个公示栏不会放在特别显现的位置，而且售楼部也不会专门引导你去看，所以购房者较好还是仔细观察好不利因素有哪些，较好拍照留存，一旦发现了不利因素，就亲自去现场看一下，看看自己能否接受。这些不利因素将会影响到后期二手房的价格。还要自己了解一下某个项目的口碑，在互联网时代，开发商的口碑是很好查到的，比如直接搜索项目名称，下面自动匹配的信息就能看出端倪；还可以在房产网站的评论区查看有无维权的消息；最后还可以直接搜索开发商名称加维权，就能看见以往有无维权的新闻。

以上内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。