美国次贷危机给中国房地产带来啥启示?

2018年上半年已经过去，中国房地产市场完全可以用疯狂两个字来形容。国内除了一线城市没有明显大涨外，二三四线城市房价都在轮番上涨。而且这波涨势主要以三四线为主。目前，三四线城市二手房价过万元的城市已经上升到69个。此外，全国还有200个小县城的房价也已跃过了9000元/平方米。

与此同时，个人房贷的规模也已经非常惊人。数据显示，上半年个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比增长18.6%。房地产开发贷款余额为9.63万亿元，同比增长24.1%。这也意味着，房地产领域的贷款总规模已经超过了GDP的40%，而且这个趋势正在快速扩张。

现如今仅是上市房企的平均负债率已经达到了80%，若再加上2015年上半年开始的全民加杠杆潮，房企和居民在房地产市场上加杠杆已经用到了优质。

所以，海外一些媒体曾直言，现在中国的房地产市场虽然表面繁荣，但是非常像十年前刚刚发生过的美国次贷危机。如果不果断采取“去杠杆，控风险”措施，中国有可能再步美国次贷危机的后尘。

次贷危机（subprime crisis）又叫美国次贷危机，从2006年开始，经过2007年，到2008年达到高峰，直接造成美国金融市场的大崩盘。这个危机的深度和影响程度超过了之前的任何一次金融危机，造成全球性影响。次贷危机与房贷有直接关系，所以又叫房贷危机。

先简单介绍一下次贷危机的发生过程。美国政府为了让更多低收入家庭圆上住房梦，于是就鼓励美国低收入家庭通过“零首付”的方式买房。而美国金融机构把贷款都放给了低收入家庭，同时又将低收入家庭的房贷打包买给了两房。两房又将次级贷款通过资产证券化的形式转换成债券在市场上发售，以吸引投资投行等金融机构来购买。

而投资银行拿到了次级债券之后，利用“精湛”的金融工程技术，再将其进行分割、打包、组合并出售。在这个过程中，最初一元钱的贷款可以被放大为十几元的金融衍生产品，从而加长了金融交易的链条，最终没有人再去关心这些金融产品背后资产真正的价值，这就进一步助长了短期投机行为。

就在次贷危机发生之前，不仅是众多次级抵押贷款公司拥有了大量次贷的衍生品，就连众多的金融巨鳄们也相继深陷泥潭中。摩根大通公司、美国银行、花旗集团和摩根士丹利等都持有大量的次贷的金融衍生品。因为金融大鳄们确信，次贷能够帮助美国人圆上住房梦。

对此，也有国内专家指出，中国不太可能发生类似美国这样的次贷危机。美国次贷危机是金融衍生品的“滥用”，拉长了金融交易链条，助长了投机。而中国在金融衍生品的创新发展方面还比较后。所以，现在中国的房地产市场与10年前的美国次贷危机没有可比性。

但是，我们认为，近年来，我们中国一直在鼓励金融衍生品的创新，尤其是对银行的信贷资产证券化，步伐在加快，而银行一旦将不良贷款证券化后，其未来的金融风险也不容小觑。美国次贷危机告诉我们，作为投资者要多关注金融衍生品背后资产的质量。而作为监管者来说，更要谨慎发展和创新金融衍生品。

现在问题来了，面对今年上半年，国内房地产的持续火爆，人们纷纷抢着买房，生怕错过了最后一次房地产盛宴。那么，曾经在我们不远的时间内，发生的美国次贷危机，可否给今天的我们带来什么经验教训呢？

首先，美国银行将贷款放给了低收入家庭，让他们圆上了住房梦。但是零首付，低利率，给美国次贷危机埋下了少有的隐患。2007年初，各地楼市都发生了“零首付”、“一成购房”。于是乎，不管是美国的低收入群体，还是中国的普通居民，都在一夜之前通过高杠杆手段解决了住房问题。

到了去年下半年，这种事情受到了监管者的高度重视，采取了严厉的措施，于是此类事情就很少有发生了。其实，30%比例的首付款，相对较高的房贷利率，都是我国银行业的安全护垫，如果安全护垫都拿掉了，就会有一大批本来无力购房的人进入房地产市场，最终带来的金融隐患肯定是不言而喻的。

此外，去年还发生了拿消费贷款去付房贷首付的事情，这种把银行的短期消费贷款，来支付中长期的房贷，这是银行中短期信贷的错配，潜在的金融危机不容小觑。我们只有堵住消费贷流向房地产的门槛，这样才能把国内的金融杠杆真正降下去。

再者，依赖于房地产业发展经济，肯定是一条不归路，2000年美国的网络泡沫破灭，美国政府就想到了通过让低收入群体买房来缓解经济下行的压力。于是就加快了货币政策宽松、资产证券化和金融衍生品的创新进程。截止到2007年前，美国按揭贷款或以按揭贷款作抵押的证券规模已经发展到了4.9万亿美元。

而对于我们中国来说，很多地方政府不仅GDP增长需要依赖于房地产，而地方财政收入的很大一块也需要土地财政的支持。所以，大家都对房地产恋恋不舍，觉得房地产可以作为长期支撑地方经济的支柱。但美国次贷危机告诉我们，房地产不是发展经济灵丹妙药，靠房地产来发展经济背后隐患重重。

最后，美联储货币政策的过快变化，使得美国次贷危机快速引爆。2001年1月至2003年6月，美联储连续13次下调联邦基金利率，该利率从6.5%降至1%的历史较低水平，而且在1%的水平停留了一年之久。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。

但是美联储剌破房地产泡沫的速度也很猛。2004年4月至6月期间，美联储连续17次提息，联邦基准利率再次回到5.25%的水平。利率大幅攀升令购房者的还款负担大大加重，再加之2006年起美国楼市开始降温，房价下跌很多次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，次贷违约率不断上升，终于压垮了大型次级抵押贷款发放机构。

事实上，美联储在应对次贷危机的手段有些过激，刚开始时不断的降息来剌激房地产消费，而后来看到房地产泡沫起来了又连续抬高房地产市场的利率水平。从一个侧面上讲，促成美国次贷危机泡沫的是美联储，而快速剌破次贷危机的还是美联储。

美国的次贷危机离开我们已经10年，美国经济也已经自愈反弹，但是这其中沉痛的教训却值得铭记：经济增长不可以过度依赖于房地产、利率的大起大落很容易导致房地产泡沫破裂、房贷一定要有门槛，低首付比例都将隐患。甚至于我国的金融衍生品的创新也要循序渐进，别再走美国盲目发展的老路。

来源：不执著财经