城市更新制胜存量博弈,大宗物业投资逐鹿新兴区域

广州，2020年1月7日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，近日回顾了2019年广州地产行业各主要板块的市场表现，并展望未来的行业热点及发展走向。

房地产进入下半场，正是存量博弈进行时。

回顾2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》重磅出炉，10万亿级经济总量的大湾区成为地产圈“流量王”，未来随着交通网络的完善，将进一步打破珠江东西两岸的壁垒，促进人流、资金流及高端要素的高效流动，为商业地产投资、TOD项目及片区发展带来更多可能；以旧村、旧厂及老旧街区改造为主的城市更新火力全开，全面激活存量资产及低效用地，释放大量优质土地资源，为产业导入及城市功能进化带来可观空间。

未来广州地产行业的发展机遇及投资机会在哪里？戴德梁行给出了独到见解。

宏观环境：GDP增速跑赢北上深 TOD未来大有可为

2019年前三季度，在固定投资和消费的拉动下，广州经济形势良好，GDP增速为6.9%，跑赢同为一线城市的北上深。前三季度社会消费品零售总额高达7347亿元，增速8.2%。

图1 2019年前三季度全国及一线城市GDP增速，数据来源：国家统计局，广州、深圳、上海、北京统计局

在粤港澳大湾区发展框架下，广州向着全球重要交通枢纽迈进，规划并投入建设多个关键交通枢纽，大幅拉开城市发展格局。未来随着包括广州南站、白云站、广州北站及南沙等多个枢纽的成熟与崛起，将为片区协同发展提供强劲动力。而在带动区域升值、优化产业结构、加速人口导入及完善城市功能上大有可为的TOD，或将成为下一个“掘金”热。

大宗交易：总投资额回落 写字楼蝉联买家“最喜爱的投资物业”

2019年，全国大宗物业投资市场（单宗成交金额1亿元以上）保持千亿规模，录得约2830亿元总投资额。一线城市领头，其中广州商业地产市场共录得16宗大宗交易，成交总额为111亿元。商业地产投资交易主要集中在新建写字楼及商铺，但今年以来，广州一手供应量大幅下降，1-11月广州写字楼及商业批准上市面积同比下降41.2%，一定程度上影响了市场的投资总额。

图2 2013-2019年广州大宗市场成交金额，数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部不完全统计

在成交的物业类型中，写字楼以成交金额占比逾7成，卫冕投资者最喜爱的物业。新兴区域被看好，黄埔区今年迎来大爆发，共录得八宗成交，交易总额占全市的57%。产业实力雄厚的黄埔作为全市经济体量第二大的行政区，对产业载体的需求保持旺盛，写字楼及工业物业都是投资者关注的重点。如紧靠未来发展核心国际金融城的鱼珠港，2019年共录得四栋写字楼易手，成交金额共39亿元。而得益于商业氛围浓厚，投资者亦热衷于升级改造物业获得资产价值的提升，老旧物业频频“回春”，如越秀区的多个商业裙楼及混合用途的物业项目，包括西门口广场、东方文德广场、东山锦轩及东山汇等，录得24亿元人民币成交，成为买家争相“抢滩”的香饽饽。

戴德梁行华中区资本市场执行董事及主管苏俭婷介绍，从全国或广州本地市场来看，近年来内资买家以大比重在交易结构中“占上风”，外资买家持续观望。2019年大宗物业投资成交额中，内资买家占比92%，以自用型买家和政府机构为主导。其中政府机构购置物业为初创企业提供办公场所是支撑大宗成交的重要力量，如在第四季度某政府机构购入中新知识城的广州绿地城一栋超甲写字楼和6栋小独栋的物业。苏俭婷预测，未来有产业、政策支持的新兴商务板块及传统区域有改造空间的物业，将持续受到关注。而在大湾区红利政策下，外资市场活跃度将有增无减。

写字楼市场：新增供应创十年新低 空置率维持低位

2019年，广州甲级写字楼市场仅四季度有一新项目入市，即珠江新城商圈天德广场，为市场释放9.6万平方米新增供应，可谓近十年市场新增供应的较低值。截至年底，甲级写字楼空置率5.5%，同比微降0.1个百分点。市场整体供需平衡，但与近10年年均新增供应及净吸纳量约40万平方米比较，差距较大。在经济环境不明朗的压力下，不少业主“以价换量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，达190.8元每平方米每月。

图3 2010-2019年广州甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率表现，数据来源：戴德梁行研究部

琶洲商圈“独领风骚”，租金同比微升1.6%，增速领跑全市。且由于2018年底新入市项目在2019年的租赁表现良好，推动琶洲空置率从2018年年底19.6%降至6.9%，吸纳表现“可圈可点”。在租赁成交上，珠江新城及琶洲分别以42.5%及40.2%的面积占比，名列前茅。TMT行业、以律师事务所为首的专业服务业租赁表现活跃，主导了甲级写字楼的租赁成交。值得关注的是，金融业租赁占比较上年提高10.9个百分点，保险公司及证券公司动作频频。

图4 2015-2019年广州各商圈甲级写字楼空置率走势，数据来源：戴德梁行研究部

未来5年，全市甲级写字楼新增供应共318.9万平方米，将集中在琶洲及国际金融城商圈，两者占比分别高达62%及23%。同时，市政府及各区政府力推多项政策，在新落户企业奖励、办公用房、经济贡献和专业商务楼宇奖励等四个方面发力，大力引进金融业、专业服务业及IAB行业相关企业。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，短期看来，外部经济环境的影响及新增供应的入市，将推动甲级写字楼空置率小幅上升，且因未来5年新项目集中在新兴商圈，租金或呈结构性下调；长期看来，利好政策不断，写字楼租需求稳中有升，租户结构在行业调整洗牌后，将更趋健康。

零售市场：线上品牌爱开店 “颜值经济”正当红

2019年广州优质零售市场有6个购物中心开业，为市场放出约43万平方米新增供应，成为近年零售市场的供应“小高峰”，全市优质零售存量被拉升至470万平方米，平均租金同比上涨4.3%达789元每平方米每月，空置率同比下降1.6个百分点至6.5%。

图5 2019年全市及各商圈首层平均租金、空置率，数据来源：戴德梁行研究部

从零售项目新进品牌业态分布上看，以唯品会、优质日记等为首的线上品牌在过去一年积极插旗购物中心，持续扩张；大受年轻人，尤其是95后追捧的“颜值经济”全面崛起，与其相关的“颜值”业态，如化妆品、珠宝首饰及美发、护肤等品类，扩张态势明显。在全国“遍地开花”的首店经济同样在广州大放异彩，如Van Cleef & Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鸟及%Arabica等纷纷挺进体育中心商圈。快闪店、主题展览等成为备受商场青睐的营销法宝。

2020年，预计广州优质零售市场将迎来约70万平方米的新增供应。随着金融城、增城新塘、番禺万博板块日趋成熟，广州商业版图将持续外扩。袁雪玲预测，5G时代到来，以华为、小米、OPPO为首的手机品牌将保持高速扩张；以“颜控”著称的Z世代成为消费生力军，珠宝首饰、化妆品、美发美甲、皮肤护理、摄影等有效提升个人形象的业态，有望持续扩张。成熟片区的零售项目迎来“改造热”，如粤海仰忠汇、海珠万达广场通过项目改造重新开业，为区域消费者带来全新体验，西门口广场、越秀新都会等项目也在改造进行时，以期通过租户调整实现项目升值。

土地市场：供需量再创新高 工业用地成交量陡增

2019年广州土地供应量大幅增加47.2%，成交量亦表现亮眼，同比增加40.5%，创历史新高。由于工业土地成交大幅放量，使平均楼面价下降25.4%至4,510元每平方米。从各类型土地供应面积占比来看，2019年工业土地供应量以近5成占比拿下半壁江山，而住宅用地供应占比仅32%，大幅度少于2018年的47%。因工业土地可观的供应量，2019年其成交量大幅回升到671万平方米，住宅用地成交量为377万平方米，与2018年相持平。

图6 广州历年土地成交情况，数据来源：中国指数研究院，戴德梁行研究部

受主城区土地供应稀缺的影响，荔湾、越秀、海珠、天河及白云等行政区2019年土地成交面积从2018年约17%的占比跌落至7.7%。另一边厢，以黄埔、番禺、南沙、增城为首的外围区域土地成交面积，则从2018年约83%的占比，拉升至2019年的92.3%。增城区以40%占比，成为住宅用地的成交大户，南沙以26%占比紧随其后。受天河及荔湾区的高价宅地入市影响，全市住宅用地的成交楼面价结构性上涨9.5%至12,461元每平方米。商办用地的成交主力区域由天河转向黄埔、南沙、增城等地，使全市楼面价结构性下调22.5%至6,723元每平方米。

袁雪玲总结，2019年房企融资困难，宅地市场受影响；政府积极引导产业发展，工业土地成交量大涨，未来随着产业迭代升级及高新技术的发展，对土地的需求也与日俱增。2020年随着流动性的合理充裕和政策优化，住宅市场或将回暖；房企的融资难度及成本均有望降低，其拿地积极性将有所提高。有效盘活存量资产及低效用地，并往往占据较好区位的城市更新项目，有望借力新一轮政策东风，迈出更大的步伐。

住宅市场：政策调控多为定向微调 市场保持理性  

2019年住宅市场的调控政策多为定向微调，如入户政策微调、商改住政策、LPR利率、南沙共有产权房及人才政策、花都人才新政、黄埔购房新政等，刺激楼市去化。一手住宅市场供需回归理性，成交相对平稳。分区供应来看，2019年一手商品住宅供应较2018年减少2成，全市各区供需整体平衡。二手住宅市场成交量持续走低，2019年前十一个月一手与二手住宅成交套数之比为1.0，尚未全面进入存量房时代。

图7 近年广州一手商品住宅销售表现，数据来源：中国指数研究院、戴德梁行研究部

袁雪玲预测，市场在政策调控和放宽信贷等利好加持下，将保持乐观平稳。过去三年，广州宅地成交建筑面积逐年递增，新房供应面积有望增加。随着调控、信贷等整体购房环境的变好，或将刺激买家入市，市场供需将稳中有升。

-结束-

关于戴德梁行

戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造先进价值。戴德梁行遍布全球70多个国家，设有400多个办公室，拥有51000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场发展，并于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018年公司营业收入达82亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。