起底“旧改王”!连吞广州5个旧改村,土地面积达千万方

 2019年，已被视作广州城市更新的爆发之年。

回溯近20年，广州的城中村改造越来越火，至今进入了大爆发时期。

将时钟拨回到1999年，广州开始筹划城中村改造。在2009年迎亚运整饰工程中，包括城中村改造在内的“三旧改造”正式展开，猎德村成为排名前列吃螃蟹的村。

（猎德村。图片来源：网络）

其中的10年，广州旧村改造的进程并不算快。

2010年5月，广州市三旧办相关负责人公开表示，广州到2020年能够新增的土地只有148平方公里，而广州正常建设每年有20多平方公里。按1996年到2009年建设用地规模年均增长41 .07平方公里计算，广州市规划到2020年的建设用地指标，仅3年就将用完。换言之，未来10年内，广州的新增建设用地仅够用3年。

于是乎，广州的城中村改造大力上马，并计划在2020年前，挖掘220平方公里“三旧”的存量土地，当中120平方公里用于全面改造，100平方公里以整治为主。

2019年2月初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布，其中在城市更新与土地储备项目方面，广州将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。

近期，广东省人民政府、广东省自然资源厅分别发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（下称《意见》）、《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》（下称三年行动方案），推动“三旧”改造工作。

其中，《意见》主要聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难规划调整难、审批门槛高、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题，坚持问题导向和系统思维，提出19条针对性的改革措施。《三年行动方案》提出，提出至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%）。

珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上，从各地市改造目标任务来看，广州以新增实施改造面积5.4万亩先进榜首，而佛山仅次于广州，计划新增面积达4万亩，要求到2021年完成2.5万亩。

据搜狐焦点不完全统计，当前广州约有250条村在计划或启动旧改方面的工作。

庞大的旧改市场，正吸引着全国各地的开发商参与争抢，外来者如升龙集团、星河地产、融创、中铁建等，本土房企也势均力敌，保利、富力、合景泰富、时代中国等都介入了上十个旧改项目。另一方面，旧改也为那些难以在招拍挂市场参与竞争的房企提供了扩储的机会，如星河湾、新世界等。

众多房企中，让人意外的是，靠着城中村改造在房地产行业立足的升龙集团，发展重心一直在郑州、上海等地的升龙集团，近两年却把发力对象开始变成了华南的广州。

“旧改大王”升龙广州掘金

据了解，早在2017年1月9日，升龙集团注册成立广州升龙投资有限公司。2017年4月21日，升龙广州公司将办公地址乔迁至珠江新城凯华国际中心，并开始了在广州四处寻找项目的征程。

（图片来源：网络）

一年半后，升龙集团以旧改方式拿下在广州的排名前列个项目。即2018年7月，升龙集团正式成为南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目合作企业。

在随后的一年时间里，升龙集团的步伐更为迅猛。目前，升龙集团已在广州夺得5个村旧改项目，宗地总面积逾千万平方米。

除此之外，升龙集团目前还已介入黄埔夏园村的旧改。番禺厦滘村、明经村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村、南湾村；南沙沙螺村等十余个旧改项目在洽谈中。

旧改是块硬骨头，不是谁都啃得动，以至于没有底气者，并不敢随意尝试，在过往的历史中，亦不乏在旧改上折戟而最终狼狈退出者。

不过，风险与收益往往是对等的，重利之下，必有勇夫。面对一旦开发成功即可获取的巨大利润，迎头而上者依然络绎不绝。

升龙集团将会在广州旧改市场绽放怎样的风采？让我们拭目以待。

附升龙五大旧改项目概况——

金洲、冲尾村

南沙号称旧改排名前列村的金洲冲尾村，处于南沙自贸区7大板块之一的蕉门河中心区区块，与金洲地铁站最近距离仅140米左右，西邻南沙市民广场、图书馆、美术馆、科技馆等文化公共服务设施群，靠近万达广场、喜来登酒店等商业设施，东接规划建设中的民营总部基地，地理区位优越。

两村占地面积18.86公顷，户籍人口1183人，村民每年的人均分红大概为3600元。村内现状建筑总量为13.03万平方米，共556栋。

（金洲、冲尾自然村完善规划，点击可查看大图）

蔡边一村

蔡边一村位于番禺市桥东北角，紧挨番禺大道北，东至旧水坑村、南至甘棠村，西至蔡二村、北至樟边村，是一个具有800多年历史的文化古村，坐拥蔡边文昌塔、月泉、日泉、光裕堂 、蔡边蔡氏大宗祠等古建筑，文化底蕴深厚。该村毗邻在建的地铁22号线和18号线，距离地铁3号线市桥站不到3公里，交通出行便利。

目前村内以成片的握手楼、部分工业区旧厂房为主，环境有改善。周边邻近集耀广场、万佳汇、蔡边市场等商场，生活配套成熟，周边在售项目较少。

群星村位于新塘TOD旁的群星村，可谓增城旧改的重头戏。据增城区国土资源和规划局公开资料显示，群星村旧改公示红线面积 2165.59亩（约144.37万㎡），现状建筑总量4767栋，建筑总面积约169.78万㎡，建基总面积约60.13万㎡。另群星村旧改区域分为A、B、C三区，共涉及面积2165.59亩，4403人 。

其中A区紧邻凯达尔枢纽广场及地铁13号线新塘站和白江站之中，同时也是新塘的核心旺地，周边有多个居住小区以及新塘中学、大型商业金海岸城市广场等重要配套。该区改造面积最小，并将以综合整治为主。B、C区域则临近东江，总体位于新塘大道中以南，两区由港口大道及穗莞深城际高架桥分隔，属于旧村的主体部分，改造面积较大，将实施全面改造。

目前群星村附近的在售一手楼盘价格普遍在1.8-2.6万/㎡左右，其中也有个别项目已破3万/㎡。

汤村

汤村旧改项目位于黄埔区九龙镇汤村村（不含五福堂一、二社），东至九龙大道，南至宝能新能源汽车项目，西至创新大道，北至康大龙祥汇项目。

汤村旧村改造项目建新范围86.58公顷，总建筑面积269.15万平方米。项目总体布局为“双轴三心多片区”，依托九龙大道与创新大道，利用轨道站点的辐射作用，构建“双轴引领、东西串联、多片聚合”的整体空间格局。

在公共配套方面,汤村改造后公建配套面积17.87万平方米,规划建设完全中学1所、九年一贯制学校1所、小学2所、幼儿园5所,形成教育资源集聚区。规划建设小区卫生服务中心,结合历史文化建筑设置文化活动中心、老人活动中心等,形成大型公共设施集群,为全村村民提供便利化、全方位的配套服务。

沙溪村沙溪村位于番禺区沙滘岛（洛溪岛）东部，东至沙尾水道、南至沿江路、西至厦滘村、北至沥滘水道。改造范围的总用地面积为196.98万㎡，也就是说面积接近珠江新城（占地619万㎡）的三分之一。

沙溪村地理位置得天独厚，新光快速、华南快速在此均有出口，而贯穿广州南北的轨道交通大动脉——地铁18号线正在建设中，预计2022年建成。其中的沙溪站就在沙溪村的东侧、番禺大桥底与沙溪大道交汇处西北角。目前村域范围内，有建设用地161.37万㎡，农用地35.22万㎡，未利用地0.39万㎡。户籍总人口为5622人。此前公布的沙溪村城市更新基础数据显示，沙溪村股份合作经济社控规用地面积约155.45万平，主要以住宅、商业、金融业、公共绿地为主。除此之外还包含医疗用地、停车库用地、体育用地、文化娱乐用地、供应设施用地等。

（以上内容综合整理自南方都市报、克而瑞广州区域等）