商品房偷面积?一个开发商都不敢说的秘密

韶关房产资讯号 2019-05-14 20:37:51
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赠送面积背后的秘密

当你走进售楼部,房产销售们热情的跟你介绍:

“我们这里的户型南北对流、干湿分区、通风采光一流。”

但是他们一定不会告诉你一个更关键的指标得房率

得房率绝对不是一个通用的系数,这里面包含了开发商赠送面积的内涵所在,是一个开发商都不会说的秘密。

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别问销售 问了也不会告诉你

大家花钱买楼的时候,付款是按每平米的价格×建筑面积买的。

但是实际上,我们所能得到的使用面积有多少呢?使用面积/建筑面积=得房率,这个指标是很重要的。

那么使用面积怎么计算?用建筑面积减去公摊面积?

那是二十世纪的产物,如今精明的开发商发明了一个新名词:赠送面积。

“我们这个房间是阳台改造,赠送一半面积的。”

如果这时候你再追问销售“为什么你们可以改造,而其他开发商不可以?”

那销售一定答不出个所以然,因为销售自己也不一定知道具体操作方法。因为这事压根不是销售干的。

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为什么销售不清楚?

房地产行业作为中国的支柱产业,经过近二十年的发展,已经是一个相当成熟的行业,但很多人印象中房地产行业就只有销售和工程这两种职业。

其实不然,一个成熟行业必定是细度分工、各谋其职的,这是不变的定律。

以某公司组织架构为例,销售们口中的赠送面积其实是由设计和投资线条下的设计师和报建主管完成操作的。

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规则漏洞下的特色产物

那为什么一些开发商可以利用赠送面积来达到超高的得房率,而其他开发商却做不到。

这其实跟各开发商体系有很大关系,经过房讯君多次踩盘实勘发现:民营开发商对此做法较为激进,而国企开发商较为保守。另外也和开发商对当地制度的解读程度很大关系。

非常规赠送面积,用业内话来说就是“偷面积”。那到底偷了谁的面积了?答案是偷了制度的面积。

我们《房屋买卖合同》中的套内面积是由当地房管部门测算所得,测算方法大体分为四部分:

套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积1/2+开放式入户花园建筑面积1/2,飘窗一般不算面积。

综上,套内面积是实打实算的。飘窗也是按照每套房子总建筑面积有一定比列要求设置的,且各开发商都均已采用飘窗赠送面积的做法,这里不赘述了。

能偷面积的就只有阳台和入户花园这两个地方。以及不计入建筑面积的结构板。

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实例解析

先看某楼盘在售户型图,一个99㎡建筑面积的小户型,赠送面积竟然达到12.6㎡。

秘诀就在于入户花园和灵动空间。得房率约92%,超过行业洋房80%左右标准。

按照国家规范:开放式的入户花园和阳台计算一半,但从我们户型图看却是两个封闭的空间。

方法是开发商交楼以开放式阳台和入户花园交付,业主自行封闭落地窗。

另一个楼盘在售户型则是以不计容的结构板报建,交楼后业主可以自行将入户门后的砖墙拆除,利用上这个全赠送的空间。

我们的房产证套内面积测算流程大概是在

项目开始前:开发商提交工程报建图纸由政府主管部门审定。

项目施工中:主管部门根据现场施工情况判定是否按图施工,测算预测面积(用于商品房预售)。

项目完工后:主管部门根据现场情况是否按图施工决定是否通过验收,颁发各项证书。

开发商拿到各项证书就能给业主们办理房产证了。所以只要通过验收后就没开发商什么事了。

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最后

你问我怎么看待“偷面积”这件事?

这种规则漏洞下的特色产物固然不会长期存在。且将开放空间封闭存在一定违建的风险。

但在房价压得人喘不过气的时代,仍然有不少购房者对“买两房得三房”这类宣传钟爱有加。

所以,存在即合理

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