广州楼市:广州哪些区域投资比较笋?行内人分析看完一目了然!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，已付费咨询，手上资金100万，月入2.7w，打算持有周期2-5年，纯投资，最近看了佰利山110方，锦绣香江107方，万科东荟城85方，请问这些算笋盘吗？ 希望云叔帮我分析一下，谢谢

回答：你好，感谢付费咨询，从几个层面来讲，如果对学位有需求的话，那就选择东荟城、锦绣香江；如果考虑纯投资的话，100万首付，较好还是用一点杠杆，优选佰利山；另外最干的干货就是这三个小区的客群不太一样，东荟城以萝岗本地和天河活动范围的刚需为主，尤其是看重学位，锦绣香江的客户以番禺、海珠居多，对居住氛围和小区环境要求高，佰利山作为一个特别次新，以海珠东、天河、新番禺人为主，优选佰利山。

提问：云叔好，广州户口，无房无贷，120万首付，可接受总价350万的房子，考虑投资，想往东往南买，离地铁越近越好，能否给一些建议，谢谢！

回答：你好，总价350万的房，可以沿着地铁5号线、13号线去找，在鱼珠-老黄埔一带选择，次新、地铁口、物业，或者沿着地铁3号线，去汉溪长隆、汉溪大道附近，可以选择。沿着地铁7号线，在万博附近的电梯、次新、花园社区来选择。

提问：云叔好，预算400万，想找个三房，请问黄埔花园和东荟城你比较倾向于哪个？个人目前是比较倾向黄埔花园，但是我这个预算好像买不到好的，主要是投资用，麻烦帮我分析一下，感谢！

回答：你好，个人更倾向于选黄埔花园，那也要看这两个盘哪个笋一点，也是相差不大，你可以在这两个小区找到笋的就入，除了二楼顶楼不看，其他朝向那些硬伤折到价格里头就好了，等行情来了一般北向那些硬伤都会忽略掉。

提问：云叔好，老家外省有一套房非首套，手上有100w首付预算，明年小孩读小学，考虑到想要学位房，请问有没有什么小区推荐？楼梯也可考虑，好像除了番禺需要入户一年之外其它都可以直接就读，盼望回复！

回答：你好，100万首付，如果按揭贷款结清是4成，未结清是7成，推算总房价大概250万，个人建议较好是买番禺电梯次新、地铁口，带一个中间等级的学位，优选番禺万博的两房，次选番禺市桥的市桥地铁站附近的。

提问：云叔好，五年期限，总价300万左右，新塘板块和千灯湖高新区板块哪个更有投资价值？新塘板块和高新区板块，您推荐什么盘？佛山高新区，滨江一号和中海锦城一路之隔，价格基本上每平方相差小一万，如果入手中海锦城怎样？由于我还有两年广州社保刚够五年，是先买新塘或佛山，还是等社保到五年再买广州？谢谢

回答：你好。肯定考虑佛山千灯湖；买新塘浪费了，具体详见内部分享；中海锦城附近近地铁，周围配套也比较成熟，可以考虑的，建议先买佛山。

提问：云叔好，在南沙的越秀天诚有套141的4房平层，顶楼，感觉南沙还要好多年？然后上个月一冲动又买了黄埔的品秀星越，127平4房总价500万，感觉比国庆特价贵，不知道这两个投资的前景与弊端？哪一个涨得快未来风险在哪呢？

回答：你好，你买的都是大户型，总价比较高，流动性没有100平左右3房的流动性好；南沙短期是比较多投资客的，最少还需要5-8年才发展起来，时间需要比较久；品秀星樾是不错的，但是你买的户型偏大了，不过未来还有潜力的，可继续持有。从短期角度看，黄埔会好一点，但是从中长期来看，南沙还不错。

提问：云叔好，没钱在坂田工作，预算600-700万，请问买坂田兼顾自住；单身，可租房，先投资，追高西部，下一波涨了再置换到自住；先投资，买大运坂田14号线，等这一轮补涨完了之后再置换到自住；请问上面哪一个方案更好啊？谢谢！

回答：你好，目前在我的观察里，结构性行情结束了，专属于南山前海的一波涨幅已经到位了，接下来该全市普涨了，由于疫情、通胀等因素影响，本轮行情我拍脑袋预估就是2成到3成，现在你不管是买西部、中部、还是东部，未来3年左右，区域增幅都不会相差太大。其实更难的事情是做具体针对性的选筹，700w的预算，1、坂田10年内次新三房，有地铁、坂银通道、学区的利好；2、南山前海两房or二改三，有前海、学区、强购买力的推动；3、大运10年次新三房甚至四房，有地铁、轮动的支持；2的选筹难度不高，普通人更容易赢，1给你的舒适度是较高的，3的总价就超出了区域主流群体的承接力。

提问：云叔好，在荔湾区南岸路荔港南湾有两套住宅，一套是望花园泳池景128.88平方，想卖掉，已挂盘半年，还有一套望江景自住，两套无贷款，想全卖掉，换附近的楼盘，希望自住又有投资空间的，请问云叔有什么好的建议吗？

回答：你好，荔港南湾景观还可以，但是距离地铁不近，靠近内环路，华侨小学，有点噪音，一些楼龄较老，大面积流动性不是很好，是可以出手。

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