广州楼市:新手买房,如何避免买在高位站岗?这个看完终于清楚了

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，新手买房，请问买房如何避免买在高位站岗？可以点评一下吗？谢谢

回答：你好，从房产投资角度来说，衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。因为我们的目的是要把手上的钱放到能抗通货膨胀和升值的房产上。房价涨跌规律：历史经验证明，房价上升周期内，品质好、地段好的房子一定排名前列个涨，然后逐步辐射传导到品质差、地段差的房子；最后地段差的老破小“补涨”一般就是房价上涨行情的结束尾声了。而在房价下跌周期内，品质差、地段差的房子会先跌，然后辐射传导到品质好、地段好的房子。相对而言，地段、品质是房子抗跌的主要因素。那种一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。即便有概念炒作的远郊区，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠，而且没人接盘。

提问：你好云叔，我在从化有一套近地铁的三房120方大概180万左右，广州芳村地铁站老破小康有为纪念小学50平小房，去年买了知识城幸福誉四方95方全款，和大坦沙双桥八号的120方三方全款，我想说我的资产应该怎样优化，现在住在芳村老破小，孩子读书，工作三元里，大的一年级，小的小小班！手头有250万可以考虑怎样资产配置，和优化！都是全款再DY，谢谢！

回答：你好，从化价值不大。芳村老破小读书用可保留；知识城幸福誉还可继续持有；大坦沙一般，双桥8号靠近珠江大桥，交通比较拥堵，有较大的噪音，大面积流动性好，全款没有杠杆，资金利用率低，这套可考虑置换。或者DY。

提问：你好云叔，我现在名下有两套房子，一套在白云区的景泰直街老房子60平米，一套在佛山金沙洲御景湾自住，我现在就想把白云区的老房子置换在黄埔区纯投资，现在看了两个楼盘中央城与富力城，单价37000与33000,请问这两个楼盘买哪个好？或者有什么好的楼盘可以推荐一下，谢谢！

回答：你好，白云老房子可出手置换；富力城在机场高速，立交夹角内，没有地铁，涨幅略跑输大盘，周围环境不太好，人员嘈杂，民房居多，没有是吗优势。这两者比较的化，建议优选中央城。具体详见内部分享。

提问：云叔好，已付费咨询，最近看了黄花，然后一套19楼的西北向三房两卫91方四万五卖了，然后你之前给我推荐的中鼎的99方450万也卖了，请问这块单价已经不低了还能追吗？

回答：你好，感谢付费咨询，当然不能追了，很明显太贵了，中鼎还有黄花这半年涨得太狠了，都快到金融城的单价，如果有广州限购区房票的话，建议优选天河、海珠、万博这些板块。

提问：云叔好，买房小白，常平碧桂园玖泷湾4期短短3个月从一期涨了4千一平，请问现价2万6能入手吗？溢价会不会太高？打算自住加投资，常平恒大珺庭有一套现住太吵想换房，怕东莞再涨下去换不起房，另常平蔚蓝城邦现二手大三房2万1、翔龙天地一手2万8、9有必要现在入手吗？现在高点进场可以吗？打算5-8年持有，麻烦云叔帮我分析一下，谢谢！

回答：你好，碧桂园玖泷湾还可以考虑的，自住每个今天都是较好的上车时机，不要等。常平恒大珺庭靠近十字路口，噪音是挺大的。蔚蓝城邦、翔龙天地都可考虑，优选后者。建议现在上车，这种刚需盘，只会越来越高，像松山湖那种五六万的单价房就有可能横盘或者略微回撤，抓紧时间上车才是王道。

提问：云叔好，采用您的建议加码深圳，但是打新难度太大，需要运气，深圳房产都在我名下，先生名下无房产，办离婚后先生可以是首套购房，请问如何贷出首付款，或是全款合适？或者有适合入手的小区推荐吗？谢谢

回答：你好，为了避免首付贷嫌疑，注意操作顺序，建议先离婚，然后让你老公净身出户，腾出他的房票备用。离婚后你把房子可以做截断抵押融资，然后再用你老公房票按揭贷款买入，不要全款，全款投资资金利用率太低，没有任何杠杆。房产投资，较大的好处就在于可以运用杠杆，用30%的首付，获得100%的资产，享受100%资产带来的升值，以及稳定的租金收益。打新虽然有难度，但是倒挂收益很有确定性，所以可以先试试运气打新。如果实在没有买到再买二手房。推荐小区的化，具体还要看你的首付多少，月供能力如何，还要看你的需求条件，这样才好做出推荐。

提问：云叔好，我在东莞南城、东城、石碣这附近，排名前列套房自住、首付只有60万，在东城、南城只能买个旧两小房、在石碣达鑫江滨新城或者高埗颐龙湾可以买个新一点的小三房！请问怎么选择好一点？现在入手合适么？或者买南城排名前列国际的两房？不过没有社区！谢谢

回答：你好，如果考虑自住加投资的话，建议尽量考虑东城和南城。南城当前的金融、贸易、产业孵孵化园区，在东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心，也不用太担心。石碣现有的产业多以劳动密集型为主的加工型企业，技术含量较低。绝大多数从业者收入偏低，购房能力有限；且工厂提供住宿，无租房需求，对当地的房地产影响偏弱。而本地居民老一辈以自建房为主，一部分的年轻一代选择镇区商品房置业。高埗的房地产开发起步晚，发展相对较慢，楼盘项目少。2010年之前，当周围几个镇街都建起了一栋又一栋的商品房的时候，高埗镇的房地产项目是零。目前仅有的两个二手商品房楼盘是新世纪颐龙湾、光大江与城。价格相当，如果没有新房的固执，建议或优先考虑主城区核心区二手房。教育方面和配套方面已经成熟。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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