广东楼市:广东板块深度分析,揭秘内行人都是如何买房的!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：老师您好，看您之前的回答，大岭山的万科金域缇香（2年房龄）和大朗的万科金域蓝湾（10年房龄），是要优选大朗么？为什么呢？能科普一下原因么？

回答：你好。你去实地踩盘就知道了，万科金域缇香周边都是工业厂房，人员杂乱，居住环境较差。万科金域蓝湾周围环境较好，配套齐全。

提问：广叔您好！我是江西人！在广州工作10来年了！之前一直没有买房的概念！今年29岁了！浑浑噩噩过日子这么多年也没存到什么存款！去年买了一台车！目前手上只有24万左右！想在增城区置办一套小户型的房子！理想地段是新塘！但是新塘房价咬不动！目前也是饱和状态！最近看中增城石滩的观园一号的87方小户型！首付和月供也在我的承受范围内！想问广叔，石滩的房子可不可以买？相比新塘您有什么建议？石滩那边有发展潜力吗？

回答：你好。新塘具有4大好：临近广州，是广州的后花园，有地铁连通。本身有产业，比如富士康搬迁过去，当地工作、当地居住也行。临近东莞，东莞也有工作机会。通往前海，40-60分钟，属于前海通勤居住大后方。被纳入“准临深”概念了！增城石滩规划较多，广州新东站、地铁16号线站点，房价也涨了不少，观园一号自住可以考虑，因片区还在规划建设中，投资需要持有较长时间。

提问：新人首问：广叔您好！很庆幸能在迷茫之际找到您，希望您能指点迷津。

我现在的情况是这样的，因为有贷款记录首付要四成，所以预算限在200万以内，工作基本在科学城，目前单身，比较看重学位和交通、环境，考虑自住兼顾投资。

看了周边很多楼盘，目前在比较的是几个楼盘, 心中有很多疑惑：

1.实地常春藤71平米的两居二手房: 价格大概在180左右含税，因为现在证都没过两年，税会比较高，还有顾虑是，前期虽然能满足需求但毕竟两房有点小，未来大概率要换房，还有常春藤的规划有15000户，学位会很紧张，怕到时学位不够自己用不了也不好转手。

2.中新知识城：喜欢知识城的环境，但位置和交通不是很方便，而且如果买知识城有三个选择：

A：幸福誉85平米三居新房：200万左右，户型比较好，主要顾虑是五区新房的学校是天誉小学，学位不是很好；

B：幸福誉一二期75平米两居二手房：185万左右含税，近地铁，学位是二中的会员学校比较好，主要顾虑是，证都没过两年，税会比较高，还有顾虑是，前期虽然能满足需求但毕竟两房有点小未来大概率要换房；

C：拾光年85平米三居新房：200万左右，近湖而且户型也不错，主要顾虑是跟万科共享天誉小学，但是学校是万科建的，未来学位紧张后有可能会面临跟之前的会元学校一样无法入读。

3.增城万科城87平米三居室：170万左右，压力小一些，户型比较好，配有省一级小学广大附小和?儿园，主要顾虑是位置太偏交通不便，中学的学位不明确，大概率是比较普通的学校；

4.现在经济形势不是很好，未来半年会不会继续下跌？现在买比较好还是年底买比较好？

麻烦就我提出的问题分析一下，翡翠绿洲和合生的湖山国际也在考虑范围，或者您有更好的推荐欢迎指出，麻烦您了，谢谢！

回答：你好。工作自住建议考虑优先通勤距离。

1、新盘实地常春藤，户型和价格都不错，就是周边较多工业厂房，开车去还经过好几个村，还没地铁，适合中长期投资，自住不建议。

2、中新知识城可以考虑。如果想要三房，C是较好的选择，学位紧张可能会，但会有许多垫背的。

3、不建议

4、刚需每一个今天都是较好的上车时间，通货膨胀，金融放水，当人们手上的现金多了之后房价还是会涨的，广州的行情也很快要到来，现在已经到东莞那边。

翡翠绿洲和合生的湖山国际都分别在增城、凤凰城。如果在附近工作生活还是可以考虑的。

提问：广叔，你好，本人茂名化州人目前在浙江创业开一间小厂，目前工厂不稳定基本只能维持不亏不赚，本人不喜欢浙江的气候，所以前年再东莞企石镇买了一套100平方私人小产权房28万，今年上半年生产口罩机赚了100子弹，后来在老家茂名化州买了一套碧桂园盛世名门125平方的房68万，首付48万，按揭28万，现在手头还有六十多子弹，应该怎样优化资产？现在国家出来的小产权政策对小产权房不利，小产权房以后怕不怕强拆？现在小产权房应该装修出租还是底价转让？本人工厂不稳定收入不稳定，抗风险能力不强，老婆小财务宁波上班年薪5万左右，两个儿子一个读小学，一个读幼儿园，因为不喜欢浙江气候，几年以后想回广东发展

回答：你好。小产权建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值。茂名的房子自住可以。建议出手小产权，然后加上手上子弹，买一套正儿八经的住宅，即能居住，企石镇属于东部产业园片区，投资较弱。可以考虑水乡的麻涌、洪梅，这边现在还属于洼地。

提问：广叔早上好！请问拾光年和幸福誉这两个楼盘的区别在哪里？能否帮忙分析下他们的优势和劣势呢？为什么选择拾光年会好一些？谢谢！

回答：你好。其实两者区位很近，理论上有相同比例的涨幅，所以你选幸福誉也是可以的，只是个人偏好，认为拾光年的建筑风格、小区环境要更有情调一些。

提问：您好广叔！昨天说到广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢您给了很中肯的评价！新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗？？新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？

回答：你好。新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城

提问：您好，广叔。我想咨询一下，南沙工作，想在广州置业，投资加自住，子弹200，不知道南沙灵山岛，或者中海熙园怎么样？或者广叔有啥好的推荐，感谢您

回答：你好，南沙工作，优选南沙，南沙发展潜力较大的区域是灵山横沥，建议考虑南沙灵山岛。

提问：广叔，您好！我想咨询下，深圳龙岗和广州南沙哪个更值得买？龙岗新开盘的恒大锦苑如何 谢谢！

回答：你好。两者没有可比性，深圳龙岗主要是供应量大，也没有规划利好。而南沙尚处于开发阶段，从长远看，当然南沙更有想象力。恒大锦苑自住可以买，投资不建议。

提问：广叔 现在楼市正热 是现在入手好 还是等到金九银十优惠力度会大点 更划算 想去南沙订房子 疫情的原因 经济衰退 很多人说别急得入场 需要观望 是的吗 麻烦您指点

回答：你好，现在就是较好的上车时机，金融大放水，最终会流向楼市，看看深圳就知道了，疫情很多人都以为下跌，没想到涨的凶猛，超乎想象，当然也可以观望观望，南沙适合长期投资。

提问：广叔向您请教。您的建议对我意义非常大，想要入手了，请您帮我抉择。我看好万科金域蓝湾86平250万2室1厅和世纪城公馆三期仁里55平1室1厅180万。蓝湾纠结在总价高，我购买压力大，另外大朗的市容及小区周边环境很乱。世纪城公馆纠结在1室1厅后期不知道好不好出手，另外它是1993年的地，不知后期有什么影响？您有什么建议？

回答：你好，世纪城公馆不建议，未来成为老破小的概率很大，流动性较弱。万科金域蓝湾可以买。

提问：广叔求助。同样250万大岭山东站的万科金域缇香（2018年3室）和大朗站的万科金域蓝湾（2010年2室）哪个好？

回答：你好，优选万科金域蓝湾，万科金域蓝湾是大朗的标杆，大朗CBD地段，配套齐全，长盛商圈，值得考虑。

提问：广叔好，深户手上300万，想换一套小三房自住带初中学位，升值空间大的，考虑五年学位用完出手，月供目前能承受1万多一点，看了论坛推荐沙井西荟城及周边，三房好像都超过500万了，月供有点大，这边单价都到了5-6万多了。同样的单价，亲戚在广州天河理想青年荟，她那边也带小学初中学位，就是要迁户口。1.450万以内沙井能买到合适的小三吗，现在单价多少比较合适，推荐淘哪个楼盘？2.同样的单价，天河和沙井，怎么选择，如果是天河，可以选择哪些楼盘的三房？3.南山学子荔园的顶复500多万，我也有关注，得房比较高，值得入手吗？4.如果这三个优先排序，应该是怎样的呢，我可以考虑多少万的房产？请赐教！谢谢！

回答：你好。

1、450以内三房买不到，需要淘笋，可看看拾悦城、万科翡丽郡、中熙香莎公馆，正常价位都是6w左右

2、天河可以看下骏景花园、城市假日园、美林湖畔花园

3、学子荔园带西丽实验小学+文理初中，可以考虑

4、鉴于你的月供能力和总价，我的看法是：2 > 3 > 1

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