广州地铁76亿“又双叒”夺巨无霸地,揭开“车辆段+住宅”模式神秘面纱

广州中原研究发展部 2018-11-22 16:02:58
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提要 今天广州出让2宗黄埔区的商住用地,其中巨无霸萝岗车辆段地块再次由广州地铁以底价夺得。 本篇,广州中原研究发展部以本次萝岗车辆段地块作为切入点,重点探讨“车辆段+住宅”模式的楼市价值和发展前景。 11月22日地块出让分析 今天(22日)出让的两宗地块均以底价成交,央企五矿继2016年11月夺番禺

提要

今天广州出让2宗黄埔区的商住用地,其中巨无霸萝岗车辆段地块再次由广州地铁以底价夺得。

本篇,广州中原研究发展部以本次萝岗车辆段地块作为切入点,重点探讨“车辆段+住宅”模式的楼市价值和发展前景。

11月22日地块出让分析

今天(22日)出让的两宗地块均以底价成交,央企五矿继2016年11月夺番禺南草堂村地块后,时隔2年公开出手拿下茅岗地块,踩地报告可点击此处回顾

而萝岗车辆段地块则由“众望所归”的广州地铁获得。

关于以车辆段、地铁上盖地块为代表的“交通枢纽用地开发”前世今生,接下来且看详细剖析。

枢纽用地规划及出让历程

广州地铁枢纽综合体

发展规划回顾

从2107年开始,广州着力规划交通枢纽用地开发,推进一批重大铁路枢纽综合体落地实施,由此开启交通枢纽发展序幕:

 

根据广州市的交通规划,可以预见未来广州将会产生大量交通枢纽综合体,“住在地铁上”将会成为住宅市场的主流之一,发展前景可观。

广州近两年的轨道交通规划动作频密,落地实施动作迅速,各项规划同步进行。

由此表明广州建设“枢纽型网络城市”志在必得的决心以及务实的行动力。

广州地铁枢纽综合体出让历程

地铁交通枢纽综合体的落地实施离不开土地出让环节。

自2017年11月至今,广州共计挂牌出让5宗地铁枢纽综合体地块,总占地面积达115.8万㎡。

此类土地复合利用极大提高了广州的土地利用效率,同时为综合体周边区域带来商机与活力。

随着综合体的建设,会为广州带来以点带面的“触媒效应”,从而带动片区发展升级。

从目前综合体站点的布局规划来看,除少量如琶洲西区等站点,其余站点“拓荒”的责任重大。

按照目前广州市的交通规划动向,及今年出让地铁枢纽综合体土地的节奏。

预期未来3-5年内将会有大量车辆段、停车场等地铁枢纽综合体地块陆续释出进入市场。

 

广州首宗车辆段地块发展借鉴与反思

品秀星图调研

“品秀星图”全程回顾

随着广州土地的高强度开发与出让,地铁周边土地的复合型利用,即“地铁+物业”模式成为必然趋势。

因此,为抢食“地铁上盖物业”的肥肉,越秀集团联合广州地铁集团携手成立“品秀地产”合作平台公司,用以开发“地铁+物业”层面项目。

其中,“品秀星图”则为品秀地产排名前列面世的项目,亦是广州“车辆段+住宅”的新型发展模式的试金石。

 

“品秀星图”实地调研

据了解,品秀星图首层与地面有一定的高度,需乘坐扶手电梯、升降梯通行,不穿越车辆段使用区域。

另外其车库处于入户层和车辆段之间,地势偏高,防水效果较佳。

项目产品涵盖78-121㎡的二至四房户型;该项目售价目前均价约为2.8-3万元/㎡左右。

而现时片区主要竞品楼盘“中海联睿品”在售均价仅2.4-2.5万元/㎡左右。

另外,项目所在区域整体商服配套暂不成熟,教育资源亦相当匮乏,周边1.5公里内几乎无学校配套。

因此,项目自身配建成为了项目重要的加分项和卖点;

同时亦提升区域居住氛围、生活品质及板块价值。

三种途径解决列车噪音问题

    作为广州车辆段上盖住宅的首例,列车行驶带来的噪音和振动影响必然成为不少置业客户主要的考虑、关注因素。

因此,广州中原研究发展部了解到,该项目将通过“根源处理+传播途径控制+建筑和结构处理”三种防震降噪途经。

项目将噪音级别控制在20-60分贝之间,符合处于合理的居住范围,但少量噪音是无可避免的。

因此,对于需要特别安静居住环境的置业客户而言,需要谨慎考虑。

 

品秀星图经验借鉴及总结

目前对于“车辆段+住宅”的新型发展模式,置业客户认知较低,会本能地产生减震降噪等方面的疑虑。

这对后期物业的销售、运营增加了不小难度。

所以,将以陈头岗、白云湖、萝岗车辆段等地块仍需要找技术能力强、客户基础好、品牌价值高的知名房企联手开发,做好降震降噪方面的技术措施。

另外,与品秀星图项目相似的是,白云湖车辆段、陈头岗车辆段所在片区均处于发展起步期,周边仍较为荒芜和杂乱,同时周边各种配套匮乏。

因此,项目的自建配套及后期运营显得尤为重要,优质配套将有利于吸引人口流入、盘活片区的活力。

“车辆段+住宅”

为何成新兴发展模式?

价值点一:

缓解土地供需压力,反哺地铁建设

在建设用地日益紧张的今天,土地资源愈显珍贵。

但车辆段一般占地面积较大,而且大面积的工业建筑对片区有硬性的切割。

因此,在车辆段上加盖大平台“造地”,不但能够有效地提高土地利用率,缓解用地紧张的问题;

而且利用车辆段巨无霸体量开发的商业、住宅的综合体,配合轨道交通的便捷性,可以聚集人口流入,加速区域成熟。

    另外,大规模的轨道交通建设、运营需要投入巨额资金。而对车辆段上盖物业的综合开发。

一方面,地块的出让可提高政府收益,并将资金用于支持地铁建设,形成良性循环;

另一方面,广州地铁集团参与的车辆段上盖物业开发与运营,可获取合理利润,减少资金压力。

价值点二:

巨无霸体量助力片区配套完善,引导人口流入

由于车辆段多布局于近郊区域,生活配套匮乏,人口密度较低,各种规划建设发展缓慢。

而从近四宗车辆段地块的出让情况来看,均有超5万㎡的公共、商业规划配建,大大地弥补了片区配套的不足。

同时,巨无霸居住体量为片区提供大批的居住需求,吸引人口流入,催生片区“居住新城”的落成。

另外,大规模的人口流入,将吸引提供各种服务和设施的商户入驻和产业流入,这将有利于促进了片区经济的蓬勃发展。

价值点三:拉动片区楼市价值提升

从北京、武汉等“车辆段+住宅”先行城市情况来看,车辆段入市有带动周边楼价略有上扬的趋势。

如郭宫庄车辆段的京投银泰万科西华府项目和三金潭车辆段地铁时代常青城项目开盘入市后,周边楼市价格有3%以上的小幅上升,且后期片区整体涨幅亦明显高于大市。

由此可见,交通枢纽地块项目给周边地块带来楼市价值提升的刺激。

总结

借鉴北京、武汉车辆段项目和综合品秀星图项目及其片区楼市调研情况来看,“车辆段+住宅”项目区位条件、交通出行均处于优势地位。

配合其大规模的公共和商业配建,有效弥补片区配套匮乏,引导人口、产业聚集,并提升片区的楼市价值。

因此,其楼市价格普遍高于周边其它竞品楼盘,从而导致产品入市带动片区周边一手竞品楼盘调整销售策略和项目定价。

11-12月出让

三宗车辆段地块实探

陈头岗停车场地块实地调研

1)地块基本信息

宗地位于番禺区石壁街东晓南放射线与东新高速交叉口西南侧陈头岗停车场。

用地性质为二类居住兼容中小学、公共交通设施用地(R2/A33/S41)。

2)地块现状

宗地以南是广州南站,宗地以北是广珠城际停车场,车站周边现状以居住、农田、公园、铁路用地为主。 

目前陈头岗停车场尚未完工,仍在建设中。现场有多辆吊机作业中,目前土地已平整。

3)地块周边配套情况

地块周边无配套可言,目前周边环境尚处于自然村落状态。

2公里外的两条村石壁村和官坑村村中心有少量生活配套,如小餐饮店、小商场、村卫生服务站等。

但项目自身要求配建1.7万㎡商业、公交首末站、45班九年一贯制学校、24班幼儿园、托儿所等,能满足地块项目自身生活需求。

教育资源现状,石壁村上有4所幼儿园,以及石壁小学一所。

交通方面,地块西侧交通被铁路隔断,东侧靠近东新高速可较快通往广州市中心。

据实地调研获取的信息可得目前陈头岗停车场地块周边的土地已被政府征收,查阅2018供地蓝皮书发现其南侧地块规划为商业用地。

综上所述,地块目前尚处于拓荒阶段,未来3-5年内地块项目只能高度依靠自身配套。

4)地块SWOT分析

陈头岗地块虽为交通枢纽综合体地块,但所处地段实为偏僻之地。

再者,地块北侧是广珠动车所停车场,周边轨道铺设较多,对居住环境影响较大。

另外,地块需要自持18%左右的建面用于租赁住房,但南站周边产业发展尚处于起步阶段。

未来3-5年地块项目相对南站而言将会较多承接来自长隆-万博商圈的租赁和购房需求。

白云湖车辆段地块实地调研

1)地块基本信息

宗地总占地面积达22.29万㎡,总计容建面为47.92万㎡。其中居住部分占42.54万㎡,总起拍价71亿,折合楼面14835元/㎡。

 

2)地块现状

宗地内部的地铁车辆段上盖建构筑物已基本建成。

周边有大量工业厂房、物流园,邻近地块东南侧有一商业建筑盛和水悦城。

目前地块四周仅有石亭北路可通行至地块边界。宗地周边环境以郊区景观为主。

3)地块周边配套情况

地块周边环境尚处于城中村落状态,配套主要集中于2公里外的石井镇,但宗地自身要求配建教育、生活配套。

毗邻宗地东南侧有大型商业综合体盛和水悦城目前正在招商,预计未来2年内宗地周边商业配套会得到较大提升。

宗地白云湖车辆段是广州地铁8号线的车辆基地。距离宗地最近的地铁站是岗亭站。据官方的较新消息,8号线北延段预计2019年底开通。

待宗地项目建成之时地铁已开通,届时通过8号线,可以在半小时内通达陈家祠、昌岗等地。

宗地步行距离600米即有一公交车站朝阳路口站,公交班次多,出行较为方便。宗地距离华南快速干线出入口1.5公里,自驾半小时能到达珠江新城。

综上所述,宗地具有较好的商业发展前景,未来自身配套亦能满足生活需求。

 

4)地块SWOT分析

白云区是全广州人口最多的区域,同时也是外来人口最集中的区域。

加之周边工业园、物流园聚集,租赁住房需求较大,对于地块要求自持不低于85080㎡的租赁住房这一条件相对压力较小。 

萝岗车辆段地块实地调研

1)地块基本信息

本次出让地块位于黄埔区开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北、开源大道以西萝岗车辆段。

规划要求“与山体景观连成一体,并设置绿色连廊,连接上盖居住小区和山体。

 

地块出让条件严苛,加上竞拍者需具备“10年地铁线网运营要求”;

综合去年2宗相关车辆段、地铁上盖物业出让结果判断,预计以广州地铁夺得,再采取合作方式开发的可能性较高。

2)地块现状情况

据广州中原研究发展部实地调研了解,本次出让地块紧靠开创大道,距离地铁香雪站约400米的距离。

地块西侧为飞晟文汇项目,其商业配套完善度高,日后项目可与之共享;

而东侧为山体、山林及广州义务植物公园,自然景观较优;地块的西南侧为万科东荟城项目。

3)地块周边配套情况

交通方面,地块紧邻开创大道,可接驳济广高速、京港澳高速等交通要道,贯穿科学城、萝岗等重要楼市板块。

同时,自驾车来往天河珠江新城的通勤时间在1小时内。另外,地块距离地铁6号线香雪站仅500米的距离,预计步行时间约2-3分钟左右。

生活配套方面,项目地片区已发展成熟,周边商业配套林立,能够充分满足业主日常要求,生活便利度高;

教育方面,除周边有多所优质学校外,项目还规划建设幼儿园、中小学等,业主可以一站式解决儿女教育问题。

 

4)地块SWOT分析

与其它车辆段拓荒不同,地块所处的香雪板块经过多年已经发展成熟,周边楼市发展成型,生活氛围较为浓厚。

另外,需要指出的是,本次出让地块总起拍价为76.24亿,为2018年以来单宗起拍总价较高的用地,对于开发商资金、行业经验、招商引资等要求比较严格。

  

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