世邦魏理仕发布一季度广州楼市报告:金融城迎新供应、仓储租金加速调整

2026 年 4 月 14 日，全球领先的商业地产服务与投资机构世邦魏理仕（CBRE）正式发布《2026 年第一季度广州房地产市场回顾》报告。

报告全面解析了一季度广州优质办公楼、零售物业、仓储物流及投资市场的最新动态与趋势，指出广州商业地产呈现需求谨慎、市场分化、以价换量的总体特征，其中金融城北区优质办公物业实现零的突破，仓储物流市场供应创新高。

优质办公楼：需求谨慎，金融城迎新供应

一季度，广州优质办公楼市场新增供应集中于金融城。新华保险大厦与广州合生国际中心两大项目入市，总建筑面积达11 万平方米。其中，广州合生国际中心为金融城北区首个交付的优质办公项目。由于缺少预租，新楼投入使用推升季度空置率上升至21.7%，环比上升0.6个百分点。

市场新租需求行业分析（按租赁面积）

受新供应集中入市影响，全市优质办公楼空置率环比上升0.6 个百分点至21.7%。市场整体需求持续偏谨慎，净吸纳量环比回落，但甲级楼宇吸纳表现环比上升 8.9%。区域表现分化显著，珠江新城凭借大宗成交及业主积极租赁策略，净吸纳量回正，空置上升势头放缓。

成交行业结构方面，消费品业最为活跃，录得某食品快消企业在珠江新城承租约1 万平方米办公面积。金融业升级需求突出，57%的新租面积为从普通楼宇迁入优质楼宇，某国内银行在珠江新城新租近1 万平方米。科技互联网成交面积环比放缓，但同比微增3.2%。其中，该行业56%的成交位于琶洲，26%位于金融城。而当前投资热点的具身智能和服务消费机器人相关企业，都于本季录得办公楼成交。

租金方面，优质写字楼租金跌幅放缓，环比下跌 1.9%至118.1 元 /㎡/ 月，甲级楼宇单季跌幅达2.1%。展望后市，未来半年广州将新增30.3 万平方米办公供应，74%的面积集中金融城，余下一个项目位于琶洲，租金仍将承压。

世邦魏理仕华南区办公楼租赁交易负责人程志文表示：“租金下行期，运营能力成为去化关键。部分楼宇通过引进大客户、落实优惠政策快速去库存，这种资产管理软实力将助力项目穿越周期。”

优质零售物业：市场持续分化，餐饮业态领跑

2026年一季度，广州零售物业无新增供应。受天河城百货东圃店关闭影响，全市净吸纳量为负；但购物中心实现19,212平方米空置去化，空置率微降0.3 个百分点至6.8%。

新租成交中，餐饮占比 53.0%，为绝对主力。日式餐饮，如烧烤、放题、天妇罗等全面扩张，江西菜等中式特色餐饮表现积极。新茶饮品牌加速涌现，天环广场引入泰国人气甜品店Ceevit Cheeva 中国首店。

市场新租需求行业分析（按新店数量）

零售业态（占比36.5%）中，服装占比最高。国内连锁品牌深耕社区，聚龙湾太古里聚集本土潮牌。Aesop、观夏等国际 / 国内头部品牌将广州首店落子东山口，街铺型旗舰店因展示效果佳、曝光度高，受品牌青睐。除此以外，优衣库本季围板了天河路正佳广场原友谊百货一楼的部分面积，而UR则在江南西扩张，在原H&M店面开设副牌——本来的新店。

租金方面，跌幅有所扩大，首层租金环比下跌2.5%至每日每平方米20.5元。品牌拓店意愿保持谨慎，受限于拓店数量有限，对商圈和商场都有所要求，导致核心商圈内的商场表现也出现分化。

展望未来半年，广州预计将有58.6万平方米的新增优质商业物业落成。另外，本地运营商也在积极拓展市场，以输出轻资产等形式，把专业市场或奥特莱斯等改造为社区购物中心，覆盖更多消费人群。

仓储物流：广佛供应攀新高，租金调整更趋积极

广州2026年第一季度录得两个新增供应，共31万平方米，分别是龙地广州空港物流园新一期以及美团大湾区零售科技产业基地，均落子花都区，推动花都总存量至194 万平方米。受预租不足影响，全市仓库空置率环比上升 4.2 个百分点至13.1%。

需求方面，本季度录得电商相关的第三方物流在从化扩张。另外，受区域供应增加及自建库投入使用的影响，跨境电商在大湾区调整仓库布局，退租部分广州仓库，主要为非高标准 / 小面积 / 高租金仓库。租金方面，“以价换量”加剧，租金环比下跌 2.9%至34.5 元 /㎡/ 月，仅南沙租金企稳。

大宗交易物业类型分析（按交易金额）

尽管广州不乏可售优质物业，但买卖双方价格分歧短时间内难以弥合，尤其是成熟带租约物业，定价更受制于项目余下较短的土地年限对估值的不利影响，阻碍交易的达成。但与此同时，广州并不缺乏小额商办成交，季内录得两宗办公物业成交，分别位于天河区和番禺区，成交总价在五千万元以内，而且均为自用买家购得，显示自用买家对办公物业仍有购置需求，只是总成交价有限。

CBRE广州分公司董事总经理 严思慧表示：“第一季度较上一季，投资者询盘的活跃度有所增加，投资者持有谨慎积极的心态咨询和研判优质地段物业的情况。而供应端方面，除传统资产出售外，商办物业的持有方正积极通过资本市场工具实现退出。商业不动产REITs的成功发行并上市，将进一步拓宽优质商办物业的资本化与证券化退出路径，令持有方达到资金回笼的目的，该途径尤其利好核心区位、具备稳定现金流的成熟运营资产；同时有助于改善商办市场流动性，对核心区域优质物业估值形成一定支撑。”