恒大再获600亿增资 估值增至4252亿的资本市场风向

观点地产网“回A”路上的恒大，11月6日宣布第三轮战略投资结果，成功取得了600亿增资。

据恒大集团披露的公告，当天凯隆置业及恒大地产、许家印与第三轮的六家投资者正式订立第三轮增资协议，后者向恒大增资共计600亿元资本金，获得恒大地产经扩大股权约14.11%的权益。

至此，恒大地产三轮增资累计引入了27家投资者，让出了经扩大的36.54%股权，同时获得总计1300亿元资金。

值得一提的是，苏宁董事长张近东成为恒大第三轮战投的重量级伙伴：苏宁电器200亿获得恒大经扩大的4.7038%股权。

前两轮分别投入了30亿和20亿的山东高速和嘉寓投资，也在本轮追加资金，其中山东高速增资200亿，嘉寓投资50亿，前者总占股5.6652%，后者1.8169%。其余投资者则包括深圳正威、广州逸合投资、四川鼎祥投资，投资额度均为50亿，各占股1.1759%。

实际上，公布增资规模及新股东之外，恒大在较新的这一份公告中低调透露的另外三个关键信息亦让市场尤为关注：第三轮估值定价为3651.9亿、承诺净利润由2017-2019年总计888亿增至2018年-2020年的1650亿，以及重组协议的最后时间推迟一年至2021年1月31日。

估值与负债

年中业绩会时，恒大总裁夏海钧曾透露“第三轮增资原预计规模在300-500亿”。

此次却获得超额投资，结果“远超预期”，且投前估值提升至3651.9亿，表明投资者对恒大发展前景的认可。

观点地产新媒体查阅公告发现，恒大第三轮投资者是根据增资前3651.9亿元作为定价基础的，若加上增资后新获得的600亿元，恒大实际的估值已达到4251.9亿元。

自宣布筹备第三轮增资后，市场对此关注已久，因此披露后即在行业内引起了热议，也由此产生了不同的观点。

在第三轮增资完成后，中国恒大持有的恒大地产股权由73.88%摊薄至约63.46%，意味着其所拥有的未来恒大地产价值为约2698.26亿元，折合港币约3174.78亿港元。

与此同时，恒大当天收盘价28.25港元，总市值则为3710.64亿港元，与上述3174.78亿港元的估值差异近600亿港元。

因此，有分析认为，目前恒大上市平台还包含有其他金融等业务，而撇除地产业务后，其他业务的整体估值并未能达到600亿港元的估值水平，因而市场对恒大地产板块的业务估值其实并不算高，“这跟目前市场对地产行业大环境的评估有关。”

国泰君安国际分析师刘斐凡则补充表示，恒大目前市值逾3000亿，若加上新增的600亿资金，与估值并未相差太多，且重要的是，第三轮增资可帮助恒大继续降负债，同时提高盈利。

恒大方面亦在公告中表示，得益于三轮增资，恒大地产的净负债率将大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降。

以2017年中报公布的数据进行模拟测算，新一轮增资完成后，其净负债率将较年中大幅下降近四成，全年净负债率预计亦将同比减少超六成。

苏宁200亿入伙

几个月前，富力意外出现在万达与融创的资产交易签约会上，并砍价一百多亿顺利拿下73个酒店，李思廉因此被冠予“砍价小能手”称号。当恒大第三轮增资消息披露后，不少人亦为许老板强大的朋友圈和吸金能力所折服。

于市场而言，苏宁电器出现在恒大第三轮增资投资者名单中，既是意料之外，也在意料之中。

观点地产新媒体了解到，恒大与苏宁的合作其实早有端倪。今年8月初，恒大人寿已低调增资入股了苏宁置业旗下的两个商业中心项目；同月底，恒大即宣布将进行第三轮战略引投。

许家印在9月中率领包括集团总裁夏海钧、地产集团总裁时守明等十数名高管前往苏宁集团访问，并与苏宁集团董事长张近东会面。

由于恒大、苏宁均涉足地产、金融、电商、体育等多个领域，彼时市场猜测更多的是两者或许会在该类领域开展业务合作，直至11月6日下午，恒大的一纸公告才让市场恍然大悟。

紧随恒大公告之后，苏宁亦在官微发布了关于双方合作的消息，同时透露未来苏宁控股与恒大集团将在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面开展全面合作。

苏宁方面表示，2018年计划在全国新增5000家门店，正通过多种方式寻求符合经营需求的商业物业，与恒大的合作也是其中之一。

恒大的诚意

为了保证第三轮的600亿投资，恒大也给出了足够大的诚意。

恒大在公告中提及，基于其持有的总计2.76亿平方米体量的土地储备，2018年-2020年预期的合约销售金额分别为5000亿、5800亿及6200亿。

第三轮增资协议中，凯隆置业及恒大地产承诺，在2018年、2019年及2020年之三个财政年度，扣除非经常性损益净利润将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元，三年承诺的总净利润达到了1650亿元。

此前两轮战投，凯隆置业和恒大地产的承诺是，2017年、2018年和2019年三个财年的净利润将分别不得少于243亿元、308亿元和337亿元，三年总净利润888亿元。换言之，恒大第三轮增资承诺的净利润提升了近一倍。

在订立重组协议前且正常持续经营之前提下，恒大地产将于履约承诺期间每一财政年度将其净利润的最少68%分派予股东。

尽管已在今年上半年偿还了全部的1129.4亿永续债，但在行业毛利及净利润普遍下滑的趋势下，这样的承诺依然会引起市场的疑问。

有分析师表示，从恒大的土地成本及销售均价来看，平均毛利率及净利润保持着不错的水平，且今年上半年已完成超过231亿的净利润，预计全年销售净利润将在400亿以上，若能保持稳定的销售增长，要在未来几年内达成利润承诺难度并不大。

恒大方面亦称，目前恒大上市平台作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间已完成2017全年243亿的利润承诺。

值得注意的是，目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照明年500亿的承诺利润保守估算，其市值将达7500亿，相比目前逾3000亿的市值，“未来仍有巨大的上涨空间。”

恒大在公告的回购义务或补偿一项中还提到，若重组协议项下拟进行的建议重组于2021年1月31日前尚未完成，第三轮投资者可收回投资并获得相应补偿。

但在前两轮增资公告中，恒大的表述则是“倘重组协议项下拟进行之建议重组于2020年1月31日前尚未完成……”