翻了下天河海珠的新“菜单”,道道都是“硬菜”!

广州楼市深度报道 2023-02-02 17:25:35
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可以预测海珠的热度将延续,2023年预计有8个新盘入市,都是“狠角色”,想必会掀起新一轮的追捧和关注。最受关注的当然是其中楼面价最贵的广州大道南地块,处于“中大国际创新谷”规划范围,地处海珠腹地、靠近区府,位…

去年,楼市最热的两个区域,当属天河和海珠。

天河,无可争议的广州价值中心,坊间流传着一句话“是天河就够(购)了”,足以见得市场对天河楼市的认可。

海珠,“翻红”主角再登顶流之位,2022年最耀眼的楼市明星,不管是销量还是价格拔升方面都体现了强大的潜力。

一个是新贵的理想地,一个是老广的心头好,由于客群和价格差异甚大,之前很少被人拿来对比。去年由于海珠多个豪宅项目扎堆入市且销售火爆,导致海珠整体价格飙升、均价甚至超过天河,让不少人开始拿天河和海珠进行对比。

看回去年的楼市数据,发现海珠和天河在多个维度竟然都是接近的状态,一起来看。

天河VS海珠

供应/成交数据接近

据中原地产研究院数据,去年,天河和海珠在供应和成交方面的数据都表现相近。

供应面积相近:2022年海珠新批面积53.2万㎡,天河新批面积42.7万㎡,相差仅10万㎡左右。

网签套数相近:2022年海珠网签套数为2252套,天河网签套数为2539套,相差仅280多套。

网签面积相近:2022年海珠网签面积为32.5万㎡,天河网签面积为28.6万㎡,相差不到4万㎡。

但是在成交均价方面,海珠一骑绝尘,成为全市第一

2022年海珠成交均价突破9万/平,涨幅30%,套均价1314万!其中单价10-14万/ m² 的琶洲南TOD,豪宅卖出刚需速度,直接拉升海珠平均楼价!相当豪横!

天河虽是房价的“天花板”,但由于版块热销项目中有单价相对较低的刚需盘,把区域均价往下拉,22年天河的均价不到7字头,套均价为783万,远远低于海珠。

因此不少人戏言天河“一哥”之位要拱手相送于海珠。

这种论调当然有些短视和片面了,但也可以从侧面看出,海珠的确风头正盛!然而天河作为“宇宙中心”,自然也不会服输。

如今新的征程开启,天河“开闸放水”预计有8个项目入市,海珠也有8个“新人”即将揭开面纱。

小狐君细看了一下,今年两区即将端上台面的,都是“硬菜”!

海珠

步调一致 新盘豪宅化

去年广州楼市可谓有些许“黯淡”,而海珠是其为数不多的亮点和高光,新盘豪宅化明显,成交量也可圈可点。

可以预测海珠的热度将延续,2023年预计有8个新盘入市,都是“狠角色”,想必会掀起新一轮的追捧和关注。

最受关注的当然是其中楼面价最贵的广州大道南地块,处于“中大国际创新谷”规划范围,地处海珠腹地、靠近区府,位置优越,近年鲜少有新盘供应,拍地时被一众开发商争抢,最终被保利拿下,楼面价达4.8万/平!预计项目入市售价会达10万+/平。

另外,琶洲的两个地块同样非常具有热度。

琶洲西区AH040329将作为琶洲南TOD二期开发,北侧临近主干道新港东路,靠近8、18号线磨碟沙站,南向望黄埔涌,并且比琶洲南TOD更靠近琶洲西区总部区,地理位置相对优越。

赤沙车辆段二期也很值得期待,距离地铁赤沙站约500米,且邻近华南快速、环城高速,可快速到达琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛、广州大学城。

此外,海珠今年还有三个江景项目,可供江景爱好者选择。

一线临江的滨江西路地块,对面就是海珠广场,景观面表现在广州江景新盘中排名前列。预估也会打造成豪宅项目,主攻大户型产品,豪宅买家可以多加留意。

中国铁建拿下的洛溪桥西侧地块,西北侧500米处是地铁广佛线与2号线的交汇站南洲站。橡胶一厂地块项目靠近地铁沙园站,周边生活氛围非常成熟。这两个地块都是临江而立,想必又将打造成江景豪宅。

图:洛溪桥西侧地块

可以看出,今年的海珠也是往豪宅产品发力,或许将进一步拔高海珠的均价,改善买家选择机会大大的有。

天河

刚改/顶豪悉数奉上

今年的天河,火力全开!预计2023年也有8个项目入市。

珠江新城的保利天御、金融城的鹏瑞项目、东莞庄的世纪金源·天河源筑...个个都是叫得上号的“大人物”!还有地价TOP7的中铁物流园地块蓄势待发,期待值一整个拉满!

先来看珠江新城的最后一块“拼图”,备受瞩目的冼村旧改——保利天御!项目位于黄埔大道以南,旁边是18号线冼村地铁站,主推建面240-450㎡大平层,传言18万+/平起,换言之上车门槛最低都要4500万+!当然最终以开发商公布为准。

天河东部的鹏瑞金融城项目同样热度很高!顶级豪宅深圳湾壹号的开发商,鹏瑞首进广州之作。

项目规划6栋建筑,靠近黄埔大道的两栋,分别为52层、59层高;靠近临江大道的4栋,规划了3栋公寓和1栋演艺中心。有消息透露,项目预计最快2023年年初开放,将推建面约380-500㎡商业江景大平层!

附近在售新盘有珠光金融城壹号、合景臻溋名铸,其中臻溋名铸售价接近20万/㎡。

今年还有一条生猛的“过江龙”世纪金源,接手阳光城·当代檀悦MOMΛ,改名为世纪金源·天河源筑

世纪金源为一家综合性跨行业的国际企业集团,多次荣登“中国企业500强”和“中国服务业企业500强”,实力杠杠的。

天河源筑位于天河北的东莞庄,片区近8年都没有新盘供应,置换改善需求旺盛。项目背靠华南理工大学,紧贴广州天河中轴,离珠江新城仅10分钟车程,地理位置优越。

此外,项目还是市区罕见的超40万㎡的大城,涵盖园林、住宅、公立幼儿园、九年一贯制中小学、肉菜市场、公交首尾站、商业街、泳池会所等生活配套,可以说是自成一体了,市场关注度也是很高的。

此外,去年土拍成交的项目也颇具看点,预计今年会陆续入市。

跻身地价TOP7的,保利拿下的中铁物流园项目,位于广园快速路与科韵路交汇处西南侧,东靠科韵路,西临汇景新城,南邻棠下智汇park。

地块所在片区新房已断供多年。去年侨鑫·保利·汇景台入市一定程度上填补了供应缺口,但总货量也并不多,在售建面约173-209㎡平层产品,均价约14万元/㎡。

可预测中铁物流园地块项目售价也不会低,据出让条件,项目限高65米,容积率仅2.9,大概率会打造成低密改善小高层。

育新街南侧地块位于火炉山脚下,周边自然环境优越,同时其北部就是新塘水库,结合地块自身2.5的容积率,未来这里或建成依山傍水的改善型产品。

湖北联投拿下的沥青搅拌厂地块紧邻天河巨无霸改善盘“珠江花城”,旁边有天河区执信中学。据悉将于上半年入市,首波主推108-165平户型,刚改、改善都有机会。

今年天河新盘集体“开闸放水”,不乏高价豪宅项目,想必今年天河的价格也将有所拔高。

至于今年天河和海珠的成交表现如何,我们只管拭目以待吧。

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