楼市众生相

原标题：楼市众生相

时代周报记者 胡天祥 发自广州

楼市接下来“向左还是向右”？答案逐渐明晰！

政府层面，从今年初中央再次重申“房住不炒”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。再到地方层面“四限”（限购、限价、限贷、限售）扩容、加码，部分城市开始暂停企业购买商品住房，同时也对“离婚买房”“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。各类调控举措背后，其根本目的是让住房回归居住属性，促进房地产市场平稳健康发展。

市场层面，截至2018年9月底，70城新建商品住宅价格指数已连续40个月环比均呈上涨趋势，但9月价格环比涨幅由1.5%降至1.0%，收窄0.5个百分点。克而瑞研报指出，考虑到当前市场的“转冷”趋势，预计四季度将有更多城市房价面临回调，尤其是那些缺乏需求支撑的弱三四线城市。

企业层面，控投资、快回款的发展策略，已然成为下半年房企们的普遍共识。“销售难度在逐渐加大，如果没有放松调控的政策，销售难度还会持续下去，去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔表示。

楼市转折期下，房企应该如何过冬？明后两年的还债高峰期，将对地产行业格局产生怎样的影响？针对上述疑问，时代周报记者专访新城控股高级副总裁欧阳捷，试图厘清行业现状，剖析楼市转折期下的众生相。

时代周报：今年10月31日，中央政治局会议再次强调稳经济，但并直接提及去杠杆和房地产，您怎么看待这种变化？

欧阳捷：中央政治局会议对于房地产市场的要求自2013年以来一直强调要“促进房地产市场平稳健康发展”。目前，房价上涨趋势已被基本遏制，市场已经出现下行的迹象，但房价也不能大落，楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归。本次会议不提房地产，相信意味着房地产不需要加码调控，符合中央希望房地产市场回归平稳健康发展的既定立场。

时代周报：您对一二三四线城市接下来的房地产市场走向如何预判？

欧阳捷：目前，中央已经关注到市场的变化，也会提前预判、消除隐患，比如会增加一二线城市土地供应，缓解供求失衡的矛盾；比如明年继续加大棚改力度，在维持房价稳定的基础上继续实施棚改货币化；比如限制房价上涨的同时也会限制房价跌幅，保持楼市平稳；比如适时发出稳定市场的信号，适当时候允许地方政府微调除限贷限价政策外的本地政策，引导市场预期，稳定房地产投资和销售。目前一二线城市趋稳，全国市场也会逐步恢复信心。

时代周报：今年以来，土地流拍现象明显增多，这是否可以看作是市场下行的信号？

欧阳捷：今年前8个月，土地流拍现象明显增多，但我们认为，这并非市场下行信号，而是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。根据我们的调研情况来看，87%的土地流拍项目都在三四线城市，房企在上述城市的土地储备相对充裕，已经不急于拿地，希望等待相对较低的地价水平。但政府自降地价的意愿还不强烈，毕竟很多城市房价已到高位，地价太低，将无法覆盖拆迁补偿安置成本。今年后四个月，三四线城市推出土地将明显减少，土地流拍现象也将大幅减少。

时代周报：楼市转折期，将对地产格局产生怎样的影响？

欧阳捷：按照目前的趋势来看，所有的资源都在向大房企集中，银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。因为规模越大的房企现金流越多，越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级，比较低的资金成本。而一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

时代周报：根据你们的了解，目前房企融资情况如何？

欧阳捷：房企到位资金增速有所回调，来自银行机构的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间，主要是依赖客户定金、预收收款和自筹资金两位数的增长，才保持了房企到位资金6%的增速。但目前房企融资渠道缩窄，相信年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间（指房地产主要指标在± 3%以内，少数指标在5%左右）”。

时代周报：楼市调控与融资收紧双重压力下，房企应该如何“过冬”？

欧阳捷：今年的住房市场虽然没有过去几年高增长，但仍然是相对平稳的市场，我们认为是属于仅次于高增长时代的“次好”的市场，房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。实际上，平稳的市场，反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。在拓展方面，房企应该缓拿地、拿对地、拿好地，便宜的土地永远可以拿。融资方面，房企可以通过设立地产基金等多种形式，争取相对便宜的资金，降低融资成本。在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

作者：胡天祥返回搜狐，查看更多

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