“高周转”算什么?其实,碧桂园还有更火爆的!

搜狐焦点广州资讯 2018-04-15 20:19
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“天下武功,惟快不破”,碧桂园的快,其实没毛病。

前几天,碧桂园关于高周转的会议文件如同一枚炸弹,引炸了整个朋友圈,让不少网友议论纷纷。

但有地产界人士就认为,正是这种高速度、高压力和强执行,让碧桂园在短短几年时间内超越万科。纵观整个房地产行业,无论是规模房企还是想进入行业前列的房企,高周转早已成为约定俗成的战略,而碧桂园速度,其实是大部分房企追求和努力的方向。

在这次的文件曝光以后,估计不少房企都会开始焦虑自己的速度。更“可怕”的是,碧桂园在今年第一季度就取得了一千八百多亿的销售业绩,销售业绩排名全国第1

从一个乡镇企业做起,从佛山顺德的小镇开始,碧桂园为何能走上房企第一的宝座?下面这几点,或许可以给你带来一些启示。

严苛细致的节点管理

梳理世界500强企业的故事可以发现,很多企业的创始人都是从本行业最基础的职位做起的,他们经历了本行业生产链条上所有的环节,最知道怎样生产出行业里最好的东西。

碧桂园创始人杨国强,出身一线建筑工人,经历了一座房子建成的所有环节,从拿地到设计图纸、装修、销售环节和售后环节每一项都自己抓。至今,对重点项目仍然亲自看图纸。

而据碧桂园员工透露,现在每天早晨,主席杨国强和总裁莫斌都会通过手机系统查看前一天碧桂园产生的所有数据,如各地投资、售房和收款情况等等,以及700多名地方项目总经理乃至垂直条线人员。在系统中,碧桂园4000多种业务都实现了流程管理,每一个业务的进度都被设计了红绿灯的预警时间。当出现3个红灯,业务相关人员会被职能中心负责人约谈;一旦出现4个红灯,等待你的就是主席和总裁的约谈。

如此严苛的节点管理,保证了企业内部的高执行力,并最终成为碧桂园业绩跃进的助推器。

品质如一的流水线系统

当企业发展壮大以后,单单靠创始人的“盯”是不够的,建立一整套保证所有产品能品质如一的流水线系统,才是关键。而精细严格的标准化产品,正是碧桂园业绩高增长的重要武器。

2015年,碧桂园自主创新研发新型装配式建造体系SSGF,而截至2018年3月中旬,碧桂园已在53个区域271个项目推广使用SSGF工业化建造体系。

据悉,通过分级标准化设计、模具空中化装配、全穿插施工管理和现场一体化装修等技术,采用SSGF的项目主体建造与装修工程可以分楼层同步推进,使得工期缩短8-10个月,同时产品绿色节能,安全性能更高,防渗漏效果也更好,实现了速度与质量的“双赢”。对于碧桂园而言,通过试点并推广应用该技术可以大幅缩短工期,可在实现高周转运营的同时,进一步降低财务成本。如首个采用SSGF的东莞茶山碧桂园项目,就实现了一年内交付实楼的目标。

要注意的是,对于这些标准化的项目来说,压缩的只是前期规划设计的时间。集团要求项目总提前做好规划和报建,所有建造环节都有严格的监控,并且处于合法合规的范围之内,产品质量绝不会因为“快”而受影响。碧桂园还将2017年定为品质管理年,通过技术创新进一步强化品质管理,为业主带来更高品质的住宅

不断扩充的土地储备

随着国家分级调控出台,房地产市场分化加剧,碧桂园继续发挥项目均衡布局的优势,重点深耕三四线。2017年,碧桂园获取土地881宗,新增土地投资4794.5亿元,新获取土地预期建筑面积14110.6万平方米,分别同比增长170.1%和61.2%。其中权益金额3271.4亿元,权益建筑面积10145万平方米,平均地价3225元/平方米。

土地储备方面,截止2017年末碧桂园已签约或已摘牌的土地储备28180万平方米,另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。其中超过半数的地块,正位于方便将标准化产品大规模复制,为碧桂园实现销售增长的三四线城市。

而碧桂园集团副总裁、营销中心总经理程光煜也曾透露, 目前碧桂园2.8亿平方米的土地储备总量,已足以支撑2018年的销售业绩。

罕见的全产业链房企

事实上,一个企业所谓最好的商业模式就是,自己能够快速复制,但对手却复制不了,而碧桂园的产业链,就是这样一个模式。

从前端产品设计、建筑施工、景观绿化到后端装修,物业服务和酒店经营等,碧桂园几乎涉足房地产开发的全价值链。

比如他有自己上千人的设计院,有自己位列行业前三甲的管桩厂,有自己的建筑公司,同时还承担了碧桂园之外50%左右的建筑项目,还有自己的景观园林公司,其所属的物业管理公司拥有最高级别的一级资质,管理着全国各地的数万名物业员工。

而全产业链的优势是显著的。首先,可以快速开工,且最快保证施工进度,加快周转变现节约财务费用和资金利息;其次,可以保证施工质量;最后,更容易控制建安成本,有助于实现快速开发、快速销售和资金快速回笼,建造出“价廉物美”的房子。

越来越多人加入的营销团队

根据2017年的年报数据,目前碧桂园已进入国内220个城市,项目总数达1456个,坐拥着行业内规模最大的营销团队。值得一提的是,不论网友如何吐槽,越来越多的地产朋友们正陆陆续续跳槽到碧桂园。据悉,碧桂园从一年前的12万员工经过一年时间已经达到了15万人,其中营销队伍为3万人左右。

都说”生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园“,但从地产人的流动趋势来说,事实正好相反。

另外,碧桂园的老板杨国强本身就是一位“营销大师”,对市场有着敏锐的判断力,“给你一个五星级的家”,就是他为碧桂园创造的,最成功的营销口号。而营销,同样是确保高周转的重要竞争力之一。

高增长的销售业绩

2013年,碧桂园第一次突破千亿销售,2014和2015年继续稳定增长。2016年,碧桂园首次突破三千亿,进入房企前三甲,更在2017年销售金额超过五千亿,并一举拿下冠军。

从下表数据可以看到,排在第一的碧桂园五年的复合增长率是63.2%,紧随其后的融创复合增长率也达到了59%,并在两年中实现了从千亿房企到三千亿房企的转变。万科和恒大的复合增长率也分别达到了30.3%和40.3%,最近两年跟碧桂园都是齐头并进,一起跨入3000亿和5000亿房企行列。

通过对TOP4房企近五年销售数据的统计,我们可以发现并不是只有碧桂园在大跨步。

天下武功,惟快不破”,碧桂园的快,其实没毛病。在行外人看来有点天方夜谭的目标,不过是碧桂园提出“ 比上一次跑得更快”的要求罢了。

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