广州楼市:2021年,这几个区域房价会继续上涨

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，我住在海珠区，现在想纯投资，请问黄埔科学城的投资空间大，还是珠海十字门华发琴澳新城更有投资空间，华发琴澳新城均价三万二左右，如果是黄埔科学城，有什么好介绍的盘，谢谢您的指导

回答：你好。黄埔科学城的投资价值大一些；珠海十字门的开发，我想周期要比科学城长得多。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，黄埔的奥园华府129平540万。这个价格还有投资价值吗？宝能那个127平510万。这俩盘这个价格还能投资吗？

回答：你好。奥园华府有价值的，目前还只是微涨而已，火车头已经轰鸣，等大家社保都交够了，在明年小阳春会来一个极速拉涨。都可考虑，现在能上车要尽快上车，不然业主很快会加价反价。

提问：新人首问。您好，有广州首套资格，用于自住兼投资增值，预备2、3年内孩子落户广州单身时备用。目前看上客村立交广州大道边的紫星华府小两房，单价6.5万。项目优点，配套成熟，交通方便，离广州塔1.5公里左右；项目缺点，独栋楼，在主干道边噪音大（关上门窗感觉就还好没那么吵）。请问：已交几万定金，但又有些想法纠结中，请问这个盘能不能下手？或是就此停手，损失点定金？

回答：你好。紫星华府地理位置上有一定的优势，但产品一般，如靠近立交，独栋小区；总体来说有地段在，能跟涨的。自住看你个人喜好。

提问：你好广叔，请问在珠海投资买房，应该买哪个楼盘？他们推荐宝龙城、唐家雅乐居，还有推荐离珠海北站比较近的南朗的锦绣海湾城哦、三乡凯柏峰景，这两个楼盘便宜些

回答：你好，珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里。金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，(后面两个说起来都有点尴尬)，一般只记得的是深圳特区。

大湾区规划、自贸区受益较大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，如果是自住可以在生活半径附近入手。如果是投资考虑，深圳和广州都是更好的城市。

提问：你好广叔，老黄埔的富颐华庭和新黄埔的云峰原著对比一下，哪个升值空间更看好一些 以及万博的广地花园怎么样？和新老黄埔对比一下以后哪个发展更占优势？

回答：你好，严格上来说广地花园其实不怎么受到万博商圈的辐射，地铁0，物业一般，人气主要还是集聚在万博，员岗一带 云峰原著为首的新黄浦潜力不及鱼珠一带，相对价钱也不低。 富颐的话如果确定了学位的话还可以考虑，关键现在的价格已经饱含学位溢价了，离广园跟铁路也近，噪音也大，更大的硬伤就是地铁的少有 整体来说还是建议上城市之光，老黄埔的潜力大于万博大于科学城，这是地缘决定的，且不说最后一片珠江南向望江地，单单是开车还是地铁通勤到金融城或者琶洲或者珠江新城都有优势，更何况这么好的地方，地铁次新盘是稀缺，无论是之前的保利学府里还是现在五矿，富颐，都不是靠近地铁的盘。

提问：你好广叔，我四月份投资惠州临深全款买了凯南广场，距离坪山沙田站（2022年开通）步行4.9公里。交了60万。还差70万马上要交了。如果退房，有8万定金不退。 现在又关注了广州黄埔科学城房子。能弄到房票，想买黄埔科学城。我名下一套深圳房子有贷款。，买黄埔科学城房子，七成首付。请问放弃惠州临深凯南广场房子，买黄埔科学城房子请问是否明智呢？。加上凯南广场退的钱，能有180万在手里。纯投资，请问黄埔科学城好，还是惠州临深呢？ 我想8万定金放弃，先买黄埔，等买完黄埔，再考虑惠州看能否能贷款再买套惠州。请问广叔，是先买黄埔科学城呢？还是拿着凯南广场不退房放弃黄埔科学城？谢谢广叔

回答：你好，当下买黄埔，肯定比惠州确定性更强，虽然损失8万有点肉痛，但未来几年的升值，黄埔大概率要跑赢惠州任何一个临深楼盘。

提问：你好广叔，我刚来深圳龙华工作并入户，小孩4岁了，手上有320w，家庭平均月入3.2w，省内其他地市有一套房贷款每月5k左右。今年想买个学区房让他能读个好点的小学，过几年卖掉其他城市的房子（现在不能卖家里人要住），再买个好的初中学位。请问按这个思路，您推荐买哪个区的哪个片区的楼盘？谢谢

回答：你好，320万稳妥一点可以买600万左右的楼盘，激进点可以买到700以上的楼盘。 龙华的梯队划分其实很明确

1梯队10w：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪；2梯队8w：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜；3梯队4-6w：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟）学位排名： 深高北 高峰 新华；可以重点关注第二梯队的学位房。

提问：您好，广叔！福田梅林和下沙哪个片区投资价值更高？还请您帮忙分析分析，或者有其他片区推荐吗？

回答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩--福保--河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。

建议策略：1、低总价刚需次新电梯房；2、先进名校学区较低总价学票房；3、实现先进名校+自住品质的稀缺楼盘；

提问：您好广叔，石岩嘉信云峰这个盘，听说周边会有旧改，也不知道会怎样。石岩城市界面差却是现实问题，但是这个盘是双地铁，如果对标像建信这种横岗3号线沿线地铁盘，哪一个会好点？

回答：你好，石岩是南山外溢区，投资价值肯定会好过于横岗，但价格也上去了。如果是纯投资的话，可以往城市副中心走，配套补齐之日，房价腾飞之时，远离这些三不管四不靠地段。

提问：您好广叔，我准备换房自住兼顾升值潜力，区域是南山南外高新、深圳湾、后海、润府、前海等片区，1300万左的三房，麻烦给个建议！

回答：你好，你好燕山 对于深圳老业主置换来说，大多数人考虑的因素都是跟自身的年龄、小孩教育、生活圈层以及房产增值潜力相关的，你关注的区域再加上宝安中心，就算得上是深圳所有的业主都会考虑的置换目标了。 先说1300w三房能否买到，在深圳湾已经实现不了了；其次南外高新、后海的楼龄普遍有10年以上，润府很新、但密度超高，前海适中但目前生活配套和学位不如南外体系。 因此你的置换需求还是要做一定的取舍，是看中学位、还是看中品质、还是看中前海的升值空间。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。