广州第二CBD?鱼珠的写字楼值得投资吗

广州第二CBD由金融城（员村）和黄埔临港经济区（鱼珠）两大核心板块构成。

在2016年底，广州官方提出建设“以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，正式明确鱼珠版块和金融城谁是“老大”的问题。 

有了政策利好，鱼珠版块的建设也如火如荼的展开：33个基础设施与先进制造业项目动工、24个人工智能和数字经济重大项目签约、6个全新项目开业……

在不久的将来，黄埔临港鱼珠还将迎来全新地标---广建·鱼珠湾，项目包含333米高的超甲级写字楼、4万㎡的综合商业体、19万㎡的人才公寓和商务办公楼，将打造成为“建筑+金融”的经济综合体。

目前鱼珠版块在售的广州国际港航中心、保利鱼珠港、珠光金融城壹号等写字楼，均价都在3万/㎡以上，仅次于琶洲和珠江新城的写字楼项目，这个价格还值得投资吗？

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疫情下的北上广深：广州写字楼空置率较低、租金跌幅最小

我们先来看广州的写字楼值不值得投资。

近日，戴德梁行也发布了《2020年上半年广州商办市场》报告显示：今年二季度，深圳写字楼租金同比下降幅度较大达到13.6%，其次是北京为7.6%，上海排第三为6.3%，而广州只有4.8%；空置率方面，广州市场却表现出较强的韧性，目前广州空置率仍是较低的一线城市，租金水平也在一线城市中降幅较低。

写字楼空置率常常用来衡量一座城市经济发展的健康指数，如果空置率太高，说明基础建设超过真实需求，城市经济存在泡沫的成分，如果空置率较低，说明真实需求比较充沛，城市发展的后劲较大。

经历这次疫情广州仍能守住空置率和租金水平，商务能力可见一斑。

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投资写字楼要跟着产业走

从北京路到天河北、到现在的珠江新城，产业在变，cbd的位置也在变。目前珠江新城只有二手的写字楼出售，均价大概在8-12万/㎡不等。由于珠江新城本身已经是一个成熟的CBD，也意味着这里的写字楼将不会有太大的升值空间。

近年来广州的高端产业外溢动力越来越强，不少总部企业纷纷外迁到新兴区域。在这其中，鱼珠版块无疑是各方都给予厚望的“新CBD”。

就在今年3月31日，由琶洲、大学城、鱼珠、国际金融城4大片区构成的广州人工智能与数字经济试验区就宣布正式动工建设。

鱼珠版块作为广州人工智能与数字经济试验区的重要组成部分，商务环境是吸引产业进驻、高素质人才涌入的关键要素。

而且鱼珠版块家底雄厚，因为黄埔区本身就有是仅次于天河的总部经济区，2018年，广州认定的总部企业达到468家，黄埔一个区就占了97家，数量仅次于天河，相当于全市的20.7%。

广州国际港航中心

港航中心项目在售写字楼、商铺、Loft商办产品，全部现楼发售，即买即收楼，部分楼层带精装修。 

其中15F写字楼（整层面积约2000㎡）、1-3F商铺产品（单层面积2825㎡，店铺面积18-335㎡；首层层高6m，二三层高5m）均整体销售，均价约3-4万/㎡。 25-37FLoft商办产品户型面积60㎡/138㎡（双拼），仅余最后80席，均价约3.5万/㎡。 

保利鱼珠港

保利鱼珠港项目目前北区在售超甲现楼136-271㎡,多元办公36-142㎡以及甲级总部整层1200-1600㎡,均价33000-38000元/㎡。同时南区在售一线临江总部独栋8000-12000㎡,均价55000元/㎡。

项目正位于位处广州“东进”战略-黄埔临港经济圈 核心位置,占地约59万㎡,总建面约110万㎡。

珠光金融城壹号

珠光·金融城壹号将推138-251㎡三至五房商服类物业，开盘时间和价格待定。

项目带装修发售，不接受公积金贷款，预计2021年交楼。 项目位于黄埔大道东742号，涵盖办公、商业、酒店、居住等多种业态。项目周边环绕有杨桃公园、黄埔公园、天河公园、广州市黄埔区中医医院、黄埔区妇幼保健院，广州医科大学附属第五医院等。