中新对战朱村!广州东即将进入“中新时间”?你怎么看!

近年来，增城一直是楼市的“尖子生”，网签成交套数连续9年占据全市头条，而5月，增城依旧稳定发挥，以2938套的网签数量占据榜首。作为非限购区，广州11区的价格洼地，增城一直备受“广漂置业者”青睐，是名副其实的刚需天堂。

那么今天就来看看其中两个刚需置业热门板块——中新和朱村。

中新：增城进入广州的排名前列站

朱村：站点多，辐射面广

中新板块和朱村板块能成为刚需的置业热地，离不来广州地铁21号线的开通。正所谓地铁一响，黄金万两，线路的开通不仅能吸引人口的涌入，还能完善沿线的基建配套。目前，21号线在增城7个站点，其中朱村板块有山田、朱村、凤岗3个站点，中新板块有坑贝、中新2个站点。

两个板块各有优势，从位置上看，中新板块西临知识城片区，是增城进入广州的排名前列站，中新乘坐地铁大约要比朱村板块快10分钟。而且其更易受到知识城利好辐射，特别是知识城和中新价差逐渐拉大时，居住需求势必外溢到价格更低的中新板块。虽然朱村板块的外溢力弱于中新板块，但从站点数量上，朱村板块比中新多一个站点，受地铁辐射范围更广，而且凤岗站还是2个板块中少有的快车经停站，与慢线站相比，通勤上更加节省时间。

两者均价相差约为2000元/平

朱村区占率17.5%，竞争力较强

受21号线影响，目前两个板块一手住宅项目多分布在地铁线两侧，先来梳理一下沿线在售楼盘情况。据不完全统计，朱村板块沿线楼盘较多，距离地铁站点一公里内，朱村有13个项目楼盘，在售、待售的正地铁盘（步行5分钟内）和准地铁盘（步行10分钟内）有5个。而中新板块有7个项目，其中在售、待售的正地铁盘和准地铁盘3个。

那么，在价格方面，两个板块相差多少呢？根据6月的较新房价显示，朱村，中新均价稍高于朱村，两者间均价相差约为2000元/平，朱村板块较少项目均价能高于22000元/平。

市场定位如此相似的两个板块，谁的竞争力更强呢？根据数据显示，目前朱村竞争力强于中新。

在1-5月增城区一手住宅成交市场数据中，朱村板块网签成交2369套，区占率17.5%位居第三，而中新板块以1555套、11.5%区占率排名第四。而值得一提的是，中新板块区占率同比增长5.1%，朱村下降5.1%，看来中新正在发力，似乎慢慢拉扯朱村的市场。

（数据来源：克而瑞广佛区域）

配套逐渐加强

均有名校坐镇

这两个板块除了地铁21号线，都有怎样的设施配套呢？在教育上，两个板块都以小学资源为主，中学较为缺乏，但目前两个板块都将有名校坐镇。

此前，有消息传出，朱村的叠溪花园引进的是暨大附小，但目前叠溪花园的配套学校名字仍是叠溪花园项目配建学校（暂命名），不能确定是否是暨大附小。

（消息截图）

而中新板块的华师附属汇政双语学校则于明年9月开学。

（华师附属汇政双语学校效果图）

虽然中新板块学校多于朱村，但在增城区发布的第七次全国人口普查公报中，朱村每10万人中，29906人拥有大学（大专及以上）学历，大约比中新多1000人。再加上朱村还有科教城撑腰，未来将吸引将近30万+的科技创新人才和高校师生。

目前科教城的学校工程正火热建设中，将入驻13所学校，打造成为一个集职业教育、培训、实训（鉴定）、研发、职业指导和创业孵化于一体的国际一流教育聚集区及南方职业教育高地。（科教城航拍图）除了科教城，朱村的工信部电子五所增城总部、富士康超世界科技小镇也迎来竣工。与此同时，在产业上，朱村还引进不少重磅项目，砺剑军民融合总部经济创新科技园项目已经区常委会同意引进， 总投资额约 25.72 亿元；中林国控（广州）供应链管理公司已落户朱村街，进入试运营准备阶段。

但朱村目前的商业配套可以说是零，主要靠各项目的自身配套。而山田站的荔富汇景项目这个商业综合体目前也在动工中，相信建成后会有所改善。

再来看看中新板块，在增城“十四五”纲要中，与中新相关的规划项目有增城经济技术开发区中新产业园、中新科技园（粤港澳大湾区信创产业园）、中驰车福—维龙华南电商产业园、增城西站片区路网工程、龙城国际康复医疗中心......

除了以上重点项目，中新今年还将计划投资5亿元，主要建设广州东部公铁联运枢纽（广州国际物流产业枢纽），打造成为粤港澳大湾区较大的国际（中欧、东盟）班列集结中心、粤港澳大湾区战略性核心物流枢纽。

中新常住人口超10万

朱村旧改超133亿

房价短期看政策，中期看土地，长期看人口，一座城市的人口结构、城市化水平，才是决定了地产的大周期。在增城区第七次人口普查数据中，中新常住人口约为11.03万人，朱村约为5.87万人。与2010年做对比，中新十年间新增32034人，增幅40.92%；朱村新增15156人，增幅34.8%。中新板块靠近黄埔知识城以及近广州，增长人口数量较大。

除了人口，土拍市场也是房地产的“风向标”和“晴雨表”。2020年增城出让的22宗宅地主要分布于4个板块：新塘、中新、石滩、永宁，中新出让宅地6宗，朱村出让3宗。在2021年首次集中拍地中，中新出让3宗，朱村2宗，而在广州第二批次地块拟计划供应中，中新镇拟出让2宗，朱村街拟出让1宗。

旧改方面，中新板块的泮霞村、霞迳村、中新村与企业达成合作；朱村板块的朱村村（意向合作）、横塱村、山田村三个旧村已与企业达成合作，旧改面积超312万㎡，旧改金额超133亿元。

最后，你在朱村板块和中新板块置业了吗？这两个板块，你更看好哪个？

来源：增城房产