广州楼市:越秀区的房子还有升值空间吗?内行人给出答案

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，最近在看房子，朋友推荐看别墅，说土地稀有，以后会升值，我主要是自住，换了以后也不怎么准备卖了，刚卖了房，手上有四百万，还有另一套房在市桥雍雅园，95方电梯楼。现在别墅有下面几个选择：

1，番禺广场的东晖园比较老破的小区，有套670的二百多方南向，小区里的自建房，学位算比较好，配套也完善.

2，鑫润花园也有一套680万两百多方，小区环境好，楼新，有前后花园，但是配套不完善，学位一般。

3，洛溪的裕景花园，242方，800万。纯别墅花园，近江边，近地铁，近市区，但是周边环境也是一般。

问题来了，1，买别墅可以吗？选哪个好点呢？

2，是选择买六百多万的，不卖雍雅园的房而贷款多点好呢？还是卖了雍雅园的，买八百的房？不知道资产该怎么配比更好一点。

3，雍雅园的房子还有升值空间吗？

谢谢

回答：你好。

1、别墅自住还可以，投资属性偏弱。东晖园生活方便；鑫润花园适合自住；裕景花园景观好，江景还是比较稀缺的，可考虑。

裕景花园、东晖园、鑫润花园这样选。

2、雍雅园，成熟地段，增量有限；产品也很一般，只有两栋单体楼，可出手置换。

3、能随大势涨，但略跑输

提问：1、家有海珠区光大花园二期一套113平方三房西南问，单边楼，二楼，俩老人家在住，花园较一人，周边配套成熟，但是2005年入住，楼层偏低，长线看，是否应置换到其他较新的楼盘？

2、地铁七号延长线期即将开通，顺便区北滘新城是否具有投资价值？美的君兰江山二手楼可否？有什么推荐？

3、滨江西天誉半岛花园有新货推出，九万左右，自住可否入手？

4、佛山新城保利龙光和樾，可否入手投资？

回答：1、光大花园，宜居，在海珠还算不错的选择。建议先继续持有或置换到中高楼层。

2、北滘新城可以考虑的。美的君兰江山，美的大道站，可考虑的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

3、天誉半岛花园，大户型的小区，自住可以的。一手房卖光之后，它的涨幅我认为会慢慢的降下来。

4、保利龙光和樾，佛山公园旁，东平站，各方面都不错，可考虑

提问：广叔你好！我们现住科学城保利香雪山，一孩在对面保利罗兰上一年级，二孩本小区幼儿园。每天接送麻烦。现想再买套房投资或者自住。1.如果纯投资选哪里板块好？ 如果自住兼投资考虑得就比较纠结。预算1000万，又想带花园又想较好有学位。看了中海誉城的联排，绿地杉禾田叠墅，龙湖叠墅，长岭居五矿叠墅。2.大的区域是长岭居还是中海这边板块好？3.绿地杉禾田有小区内的广附小学和中学，比较有意向考虑。4.叠墅适合投资吗？5.绿地怎么样？

回答：你好。

1、叠墅自住不错的，投资不如普通住宅。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、中海这边好

3、绿地杉禾田不太行，主要的问题是交通问题，周围还很荒凉，自住+改善不如中海；至于广附，虽然是有一定的优势，但还是不要抱太大的期望

提问：广叔您好：科学城的中冶逸憬台投资价值如何(纯投资考虑)，麻烦您帮我分析一下，谢谢

回答：你好。逸璟台是地王，CEO盘，刚需地段上的“豪宅”。长岭居板块也很难成为豪宅板块。因此从地段+产品看，适合刚改需求买家。随着周围配套提升，还有潜力的。但由于溢价过高，涨得可能会慢一些，未来流动性方面也会略有欠缺。

提问：你好广叔，坐标深圳。现状：深圳福田景田一套房，对口福田外国语，现价值约1100万左右，还欠约420万房贷，房子105平，现有两个小孩感觉房子有点小。另外手中现有约550万现金。 计划：希望在深圳再买一套房，兼具地段和学位属性 困惑：买房的地段您建议哪里呢？另外二套房首付需要七层，您建议我通过抵押贷款把现在景田房子多贷点钱出来，拼尽全力买套大一点的呢，还是买套小一点的？我个人倾向于买套大的，因为现在这套有点小住的不太舒服，后面新房如果学位可以的话，也有可能搬到新房去住。另外福田景田这套房对口福田外国语，后续的持有价值和增值潜力，您如何看呢 多谢了

回答：你好，考虑自住，建议入手一套南山大户型学位房。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

提问：你好广叔，坐标广州，目前有两套住宅。一套在中大自住，一套是隔壁的祈乐苑，60方，97年买入后一直出租，最近租住近十年租客搬走后重新装修，又开始出租。祈乐苑已经太旧，楼梯楼，想换置新屋用于投资。原来对房地产的投资方法不甚了解，看了广叔的文章后眼前一亮，希望能将手中资源盘活起来。现在中大自住120方电梯房，无房贷。收入不高，月约5000可以还贷。手里有子弹百余用于证券投资，年收益约25%左右。如何较大化盘活资源，恳请得到广叔指点。

回答：你好，其实你的资产可以很好盘活，甚至可以再裂变2套，而且今年广州的买入时机很好

1.97年太旧的楼梯房出手置换次新房，太老的房子很难跑赢新盘或次新盘，我们买房的目的不是为了出租，而是房子本身的升值能力。这一步相当于卖1买1，目的是优化资产配置。

2.中大自住房无房贷，可以做一笔抵押，抵押出6-7成资金，然后再用于买房首付。这一步相当于房产裂变，由1裂变为2。

3.最后因为你的月供能力偏弱，可以预留1-2年的房贷资金在手里，作为防守资金，抵抗风险。

提问：您好，广叔！请教一下如何看待高压线对房屋的影响？看中一套房子，别的还算满意，就是阳台正对高压线，虽然自己觉得没什么，但似乎不少人忌讳这个，担心将来不好出手。您怎么看？

回答：你好，肯定有影响，比如：中兴花园二期北向的房子、比如雅居乐花园雅逸庭18-26栋西向的房子、比如番禺影碟蓝湾12期之间的房子。所以还是有折价的，如果距离超过50米就可以忽略。另外，高压线塔比高压线的影响大

提问：广叔您好，纯投资一套低总价约400万+的1房小户型，1、龙华上河坊、蛇口栖游家园、碧海广兴源圣拿威这几个盘请庄哥从投资角度分析一下。2、从片区选择来说是南油老房还是碧海西乡次新房？3、广叔老师有什么推荐？

回答：你好，上河坊卖与核心区的距离、卖学位。 栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。 有一定价值的只有平层正常的两房、三房，价格8.5万起，少数优质户型10万左右。 优势是：地铁近、次新、带花园。 劣势是：周围环境差、学位差。 圣拿威要看价格，上一轮涨幅中溢价比较多了，如果能淘到9折笋，还是可以考虑入手的。 这几个盘的排序是上河坊>栖游家园=圣拿威 从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。

提问：您好广叔，本人在广州做生意，预算比较充足，打算在广州买套房投资，想咨询一下琶洲CBD和金融城CBD更建议买哪个地方？

回答：你好，首先来说，这两个地方作为投资都可以，一个是以科技巨头产业为主、另一个是以金融服务产业为主，这都是未来发展势头很好的产业。但仔细区分会发现，琶洲是未来几年广州最主要的写字楼供应区，入驻的也大多是互联网科技公司，可以说是人才济济，无可限量的区域。二金融城的发展受岑村军用机场的牵制较多，虽然已经确认搬迁，但搬迁进度无法控制，或长或短，不稳定因素较多，如果想要稳妥的话，建议买琶洲CBD。

提问：你好广叔，来深9年，子弹200W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

回答：你好， 我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的排名前列梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。

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