浅谈建筑物区分所有权中的共有部分登记
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原标题：浅谈建筑物区分所有权中的共有部分登记
对属于全体业主共有的不动产，只在不动产登记簿记载，不发放证书
《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利一并转让。”
《细则》这一规定对申请建筑区划内属于全体业主共有的国有建设用地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记进行了明确。但对于属于全体业主所有的公共场所、公用设施、公共用房、物业服务用房、配电室等以什么依据区分，《细则》《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）《房屋登记办法》等均没有具体的要求。
笔者认为，所依据的申请材料应根据实际情况分别对待。对法律规定确定了房屋归属的,按照规定办理；对建设工程规划许可手续中明确为建筑区划内的属全体业主共有的，登记为小区全体业主；对规划不明确的，由规划部门出具详细规划说明以及前期由规划部门批准的整体设计方案，由此判定属于全体业主所有的建筑物、构筑物。在没有证明材料证明属业主共有的情况下，按照“谁投资谁所有”的原则,属于开发投资人所有。
按照《规范》6.1.2规定，建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权，登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书或者不动产登记证明。
《房屋登记办法》第31条也规定，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书”。
由此可见，对属于全体业主共有的不动产，只在不动产登记簿记载，不发放证书。
根据《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定,在建筑物区分所有权的场合,各业主共享建筑物所在的宗地的建设用地使用权,形成业主对建设用地使用权的准共有状态。我国法律未对这种准共有的性质做出明文规定,故对于这种准共有的性质及其如何在登记簿上表现或表达,在理论和实务界中还存在争议。笔者认为，业主对于建设用地使用权的准共有属于特殊的按份共有,业主能分摊到多少面积的土地使用权并不重要,因为土地面积是不动产自然状况的表现形式,即便确定了分摊面积，实际意义也不大。因此,首次登记时只记载建筑物、构筑物的建筑面积和该小区宗地的总土地使用权面积即可。
【来源】《中国不动产》2018年第11期
【作者】山东省鄄城县国土资源局 闫德力返回搜狐，查看更多
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