广州楼市:广州鹭山府和保利天汇二期比,哪个未来升值空间大?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，请问鹭山府和保利天汇二期比，哪个未来升值空间大？可以大致说下优缺点吗？他们目前价格都还没出，他们的价位大概多少是相对合理的？

回答：你好，鹭山府地段不错，但缺点就是盘子太小了，以后容易被忽略，你可以参考一下鱼珠四大网红盘金碧，盈彩，学府里，美林。但是人们总是容易忽略另外一个次新盘，你去找找是哪个盘，以后鹭山府也可能会步他后尘。当然毕竟鱼珠次新盘，增值那些问题不大的，所以这个时候要看一下价格，如果4.5左右还可以考虑，过了5我宁愿你去美林，好太多。 再说保利天汇，还是那句话保利出品，必属精品，小区什么的都没什么问题，地段输鱼珠，也不是很差，特别是最近有车陂路北延的利好，不过新房的溢价也比较严重估计会过5万，个人觉得不值得了。 个人觉得新房溢价会比较严重，透支未来一部分利润空间，如果倾向于自住兼保值，喜欢新房的，其实这两个都可以买，如果价格差不多的情况下，建议选保利天汇。

提问：云叔好，万博这边的几个地铁盘在年后的的成交价在什么范围啊？看能否给个可以入手的建议价？感谢

回答：你好，较好能稍微具体到小区，万博覆盖的范围包括：万科欧泊、华南碧桂园、华南新城、雅居乐花园、剑桥郡、锦绣香江等，而且这些小区除了万科欧泊之外，都含有很多组团，不同的产品线和楼龄新旧等因素造成的价格也很大不一样，具体看小区，以及那套房源的具体情况而已。

提问：云叔好，有广州房票，首套，考虑纯投资，品秀星图，北向，79平，高层；汽车小镇，南向，80平，高层，请问这两个选择哪套更好？可以分析一下吗？感谢

回答：你好，考虑品秀星图，能通勤黄埔、天河，在广州向东发展的战略方向上；汽车小镇，地理位置稍微较偏，荒无人烟，汽车产业并不能有效地聚拢人口，人来看看也就走了，在土地辽阔的汽车生产园区内，要考虑未来接盘侠有哪些？买入大概率要站岗。

提问：云叔，请分析下科学城区府周边楼盘区别及潜力，据说保利罗兰小区东面北二环封闭高速噪音消除工程今年开工，傍边在建一个大型商业体及一间不错的小学，麻烦帮我分析下保利罗；11幢在卖南向、中层、未满两年440万价值如何？非常感谢！

回答：科学城区府板块是比较看好的，全广州人均公园面积排名前列，比较宜居又有产业支撑；保利罗兰，旁边LG厂有一点污染，有些接盘侠忌讳，个人觉得这个影响不大，噪音消除工程也是利好，保利罗兰可以买的；只能说值得入手。

提问：你好，云叔，预算200万，请问在罗湖有没有片区推荐？考虑投资兼自住，盼望回复！

回答：你好，在罗湖上车是可以的，但是投资会明显弱于西部和新兴区域，这个从历史数据和未来规划已经很明朗了，罗湖的老业主也不得不认输。 如果考虑自住的话，喜欢就上吧，也可以找找有旧改和学区概念的楼盘，次新电梯较好有点屋顶花园什么的，将来还能卖得出去。

提问：云叔好，1000万左右预算，最近一直看天河公园熹园、锦逸，要用113中学位，看过熹园一套高层北向125平1020万，一套中层北向127平998万，一套锦逸南向125平980万，这三套都已售，现在在预算范围内，熹园没有合适房源，锦逸剩一套5楼137平1110万满五少有，请问这个价格如何？还有其他选择吗？对隽园、理想蓝堡不太感冒，感谢！

回答：你好，1000万左右的预算，您选择天河公园是正确的，在区域选择和板块上已经是100分，接下来的是微观层面的考量：每个楼盘具体的优劣势分析、每一套房源的优劣势，是什么 、每一套房的业主心态、交易条件、交易成本如何、在摆台交易砍价上，以及在贷款环节，如果做到尽量的优质。

提问：云叔好，100万首付，距离市区通勤方便一点，有没潜力不错，而且可以到3房的，90平左右，新房二手都可以，感谢

回答：你好，新房不是很建议了，一般都是溢价高，而且基本适合你这个预算基本在郊区了。 首付100万，扣掉10万的税费+中介费+按揭费，其实就是90万的首付，东莞就300万的总价，90平的3房，大概3.33左右的房价，适合你这个预算，而且潜力还不错的，可以去海珠西部跟番禺广场一带看看 海珠西，主要是东晓南一带，看下海珠金碧，300万还是可以买到一个3房的，周围配套比较成熟，后续还有一条10号线的增量，目前那边的价格已经到底部了，可以去入了 番禺广场一带，可以去3号线东沿线番禺客运站看看尚东尚筑，未来有多条地铁利好，发展潜力也不差，如果你月供能接受比较多的话，可以考虑去万博做杠杆，这样你可以买到的标会大一些，发展潜力更好。

提问：云叔好，新人首问，请问广州对于小白来说，为什么金碧世纪是较好的上车盘？首付最多80万，可以分析一下吗？

回答：肯定是总价低啊，花园大社区、电梯高层洋房、恒大物业、鱼珠板块、未来13号线二期珠村站，这些价值点全部融合在一起，且总价230-280万的两房单位还能上车，全广州哪里找？

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