广州楼市:专家深度分析,住投分离,这些区域有没有价值?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好， 首房首贷，总价可到450w-500w，月收入20k+ 无学位诉求，住投分离，投资优先，关注越秀、海珠，目前关注以下盘： 海珠石溪、 海珠滨江东，黄埔科学城、黄埔区府，或者还有哪些板块跟楼盘值得推荐的？ 目前真的不适合追涨老黄埔了么？

回答：你好，总价可到450w-500w，事实上，你这个预算不太适合越秀，这个预算去到越秀都是一些很烂的盘了，老黄埔也可以买，不要买较高的货就好，其实现在最主要是挖货能力，因为有些业主急卖的，可能需要全款，或者尽快回笼货款的，会适当便宜一些，如果有合适的货，就直接去摆台吧，摆台后，自己不想要再给别人吧，目前情形看来，海珠，万博这边挖到好货的概率大很多，单一说哪个盘可以买，其实没什么意义，因为这个都是建立在我们的价格基础上的！

提问：云叔好，沙溪板块这个板块都是豪宅户型，例如珊瑚天峰、时代、星河湾半岛，这几个楼盘的素质都差不多，但是单价差距却很大，想问问这其中的原因，另外如果想置换那儿的改善型房子，珊瑚天峰单价较低是否为最优选择？还想了解这个区域后续的增值逻辑，感谢！

回答：你好，这几个盘的素质差不多这句话是不对的，星河湾半岛素质较高的肯定，其次是时代外滩，最后才是珊瑚天峰；其中珊瑚天峰也是更换了万科物业之后，小区品质、物业管理才提升了上来，以前的情况也是乱糟糟，不忍直视，这个区域的特点是自住属性很强，因为有独特的江景资源，再加上还算便利的交通，户型整体偏大，典型的居住板块，未来的增量有两个，一个是18号线沙溪站，一个是沙溪酒店批发市场那一个板块的改造。

提问：云叔好，新人首问，现有东莞万江信鸿澜岸两房按揭，考虑纯投资，18年购入，后续上涨空间怎么看？打算卖掉换其他楼盘或其他城市，万江这套明年上半年估计会有多少涨幅？建议什么时候出手？年前想投广州或者东莞或者珠海，广州和东莞都没有房票，建议买哪里？首付子弹100个左右，期待短期能有较大涨幅。较好是二手房，租金能抵消一部分月供。目前来看，还是学区房领涨，有合适的推荐吗？

回答：你好。万江信鸿澜岸，还可以继续持有的，珠海不如买佛山了。买千灯湖：保利花园二期、时代廊桥、灯湖领秀，具体楼盘分析详见内部分享。

提问：云叔好，外地户口，广州社保到2021年9月份才满5年，已在佛山三山新城保利西雅图供一套三房、大亚湾金地自在城供一套4房，疫情影响收入不稳定，现自有资金50万+在供的房做装修贷+亲人借=400万左右，想尽快在广州上车，晚就怕追不上了，依次有哪些短期回报率高的盘可推荐呢？今天看了万博万科95方500万业主还惜售。没学历如何破解限购呢？以上在供的两套房前景如何呢？

回答：你好，万科欧泊不错的，可以考虑，具体楼盘分析详见内部。让中介给你搞定，办个职称；保利西雅图还可以；大亚湾金地这套位置看也还可以，适合中长期持有。

提问：云叔好，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会； 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知， 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了，个人建议出手惠州，置换南山。

提问：云叔好，请问珠新西碧海湾南向的140和天河北的芳草园怎么选好？可以帮我分析一下吗？谢谢

回答：你好，碧海湾均价7.3-7.5万，芳草园均价6.5-7.0万，碧海湾学位天河排名前列小学、芳草园龙口西小学 碧海湾近乎单体楼无小区、芳草园属于天河北品质小区，碧海湾户型属于上个时代，芳草园户型产品不错尤其2、3期，碧海湾投资属性上稍微比较优，芳草园自住舒适度稍微比较优！

提问：云叔好，本人有两套房，一套在东圃盈彩97.2方，全款还清，一套在新塘凤凰成凤茗苑140方，月供6200，还剩24年，广州户口，老婆不是广州户，手头现有60w，去凑可能有个80w，外面生意人家久自已大约80w，现没有房票了，又觉得钱放银行闲着太可惜，请问一下云叔有没好的主意？谢谢

回答：你好，东圃盈彩，珠村站在建，还有利好，建议继续持有；凤凰成凤茗苑自住的话，还可以考虑，如果投资的话，就一般般，不知道月供能力如何？如果月供能力好，DY东圃盈彩，加上手上资金可配置一套，考虑黄埔科学城。

提问：云叔好，我和老公都在天河智慧城这一片上班，想买350-400万左右的房子，目前主要看上了公司附近的广府一号和万科新里程，以及附近一些区域的房子，这是我们的第1套房子，从投资角度和实用性角度，新房和二手房你怎么推荐呢？

回答：你好，广府一号，轻奢风格，电梯入户设计还是不错的，但目前配套方面一般，价格稍微比较偏高点。万科新里程，科学城，位置也还可以，建议考虑后者。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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