59个板块!370个楼盘!11月广州住宅租金动态监测报告出炉

广州市房地产中介协会针对国有土地住宅电梯楼及楼梯楼，在全市11个区域划分59个板块，选择370个典型楼盘（社区）作为住宅租金动态监测点（以下简称监测点），定点监测其住宅租金的动态变化。

一、市场监测点概况

11月全市监测点住宅租金为53.71元/平方米/月，环比微降；中心城区监测点与外围区域监测点租金分别为56元/平方米/月及34.73元/平方米/月。

临近年底，新增租赁需求明显转弱，市场整体呈现供大于求态势，监测点租赁成交量也保持逐月下降趋势；但因为是传统租赁淡季，多数业主已经习以为常，也并不急于降价成交，全市监测点租金价格未见明显波动。

二、全市监测点住宅租金监测

（一）全市、中心城区和外围区域监测点住宅租金水平及走势

11月份全市监测点租金基本保持平稳趋势，环比轻微下调0.12%；其中中心城区监测点租金为56元/平方米/月，环比基本持平，而外围区域监测点为34.73元/平方米/月，环比微升0.69%。

受租赁淡季影响，楼梯楼业主特别是较高层房源业主心态稍有转弱，导致全市楼梯楼租金出现轻微下调，11月全市监测点楼梯楼租金环比微跌0.79个百分点至45.08元/平方米/月；而监测点电梯楼租金则继续保持平稳，价格为 62.33元/平方米/月。

（二）全市监测点住宅租金

1、二手住宅买卖持续下跌，业主转售为租现象明显增加。据统计，从今年4月份至今，广州全市二手住宅中介促成网签量已经连续7月呈现下跌趋势，房源去化周期明显拉长。海珠区滨江东板块有经理人表示，同素质的房源去年同期从挂牌到出售一般为两个月至三个月，而目前挂牌近半年且业主两次降低挂牌价格，让利幅度累积达8%，但上门询价的买家仍然寥寥；这种情况在金沙洲、昌岗、洛溪、开创大道等板块同样普遍存在。面对低迷的交投氛围，部分卖家心态转变，暂缓了物业出售计划，而选择转售为租，导致市场租盘有所增加，“抢客”现象进一步加大。经理人还表示，这部分业主更多是将出租视为买卖淡季的一种过渡行为，在租金议价时心态更易松动，因此更愿放低姿态选择让步租金以尽快促成交易。

2、12月租赁市场将继续降温，但租金下跌幅度有限。临近年底，在新增租赁需求不足、市场供大于求的影响下，预期12月租赁成交量会继续萎缩，市面上存在租金议价空间的房源将有所增加，但幅度大多应该在5%以下；另外，因为家庭型租客是年底租赁市场占比较大的需求之一，预期中大户型以及月租金在2,500-3,500及3,500元以上的区间成交占比或将有所扩大。

（三）中心城区监测点住宅租金区间

11月份成交的租金主要集中在1,500元以下区间内，占比达到34.7%，其次是3,500元及以上的租金范围，占比为27.4%。但从环比来看，1,500元以下区间占比下降9.5点，而1,500元以上的区间占比则都有不同程度的上涨，其中  3,500元及以上的区间占比环比上升6.5点。

三、全市监测点住宅租赁成交量分析

（一）中心城区监测点租赁成交量占比

11月中心城区监测点租赁成交量环比下降2.12%，下跌幅度有所缓和；而具体到各区租赁成交占比方面，已经连续5个月回调的海珠区本月环比回升2.82个百分点至23.16%；环比回升的还有天河区，本月占比上升3.2个百分点至30.95%。而白云、越秀两区的占比则分别环比下跌2.38与3.83个百分点至17.32%及9.09%；荔湾、黄埔两区的占比则保持环比平稳。

（二）中心城区监测点住宅租赁成交面积区间

受新增租赁需求疲软影响，60㎡以下户型成交占比在上月冲高后，本月有所回调，环比下降6.93个百分点，占比为50.17%；60-90㎡的两房、三房户型受合租、家庭型租客等需求影响，本月占比环比上升6.94个百分点至33.04%；90㎡以上的中大户型占比则环比基本持平。

四、热门板块楼盘租金回报率

五、市场热点：广州集体用地建设租赁住房试点项目正式开建

11月19日，在获得国规委批准的短短三个月后，花都区狮岭镇旗新村利用集体用地建设租赁住房试点工程项目便举行了奠基仪式，这标志着广州市集体用地建设租赁住房进入实质建设阶段。

狮岭镇旗新村集体用地建设租赁住房试点项目，是广州自2018年1月获批成为全国利用集体建设用地建设租赁住房试点城市以来，首宗正式动工开发建设的项目。据悉，该项目原是旗新村经济发展留用地，在租赁市场政策红利频出之际，旗新村村民代表大会于2018年6月表决通过纳入广州市利用集体建设用地建设租赁住房排名前列批试点项目，2018年8月取得市政府批复同意。该项目总用地面积14,659平方米（约22亩），规划建筑面积43,977平方米，并配套有9个班幼儿园、社区居委会、社区服务站、星光老年之家、居民健身场所等公建配套设施，项目户型以90平方米以下中小户型为主。

与传统的保障性租赁住房相比较，集体用地建设租赁住房在承租对象选取、运营管理等环节上都更具有市场化特点。

首先，集体建设用地建设租赁住房的申请主体范围更加广泛。廉租房服务对象受众面较窄，公租房承租主体范围虽在其基础上有所扩大，但对于多数贫困家庭、新广州人等群体而言门槛仍然较高，而集体建设用地建设租赁住房的承租主体在公租房申请人范围上进一步扩大，切实保障来穗工作者的居住权利。

其次，在运营管理上与传统保障性租赁住房有显著区别。传统保障性租赁住房的管理及出租均由相关房屋主管部门负责，而集体土地建设租赁住房的管理则探索了更多样化的管理模式。一是利用现有的广州市“阳光租房”平台将出租房源线上化、直观化；二是坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，引导物业管理等相关市场力量参与运营管理，以提供更专业化的管理服务；三是村集体可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

第三，实行市场化的运行模式。虽然集体建设用地租赁住房一般离中心城区较远，配套基础设施不如普通租赁住房，但其租金水平也将更贴合市场实际，并充分考虑中低收入群体的居住需求，与普通租赁住房租金水平形成高低配置，为广大市民租房提供更大的选择空间，稳定租赁房屋市场价格，保障来穗工作者的住房需求。同时也可以拓展集体建设用地利用途径、拓宽村集体组织的收益来源渠道，促进集体建设用地资源优化配置，破解城乡二元体制，推动广州城乡统筹发展。

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（内容来源：广州市房地产中介协会）