为提高土地利用效率,广州释放了哪些大招?

近日，广州市政府出台《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》的通知。

文件主要有包括土地管理制度、优化产业用地、盘活存量土地资源等六个方面的内容。

那么，这些内容中有哪些地方值得我们关注？

01

盘活存量土地，增加住房供应

与住宅市场相关其中一个部分——盘活存量土地资源，优化利用效能。

具体措施为，允许自持住房转为可售住房。

如何理解？

在楼市上行期，为抑制土地市场过热，广州曾出台 “限地价+竞配建+竞自持+摇珠”的土地出让政策，自持面积只能出租不能出售。

小编通过筛选后发现，在广州往年出让的土地中，符合这一条件类型土地不在少数，但有两宗典型土地值得我们关注：

一是合景集团在2019年以37亿元的最高限价+55%自持面积斩获的天河金融城商住地块，转化成了合景臻溋·名铸。

二是万科地产在2018年以 总价23.88亿元 + 自持50%（还要配建1350㎡）斩获地块的白云区鱼苗场地块，转化成了万科·瑧山府。

现在政策允许转为可收住房，但前提是要满足“所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在 18 个月警戒线以下的项目，补缴土地出让金后，方可进入市场售卖。

若按照自规局规定，克而瑞数据监测显示，截至8月末万科瑧山府所处的白云新城板块商品住宅去化周期为11.1个月，符合自规局要求；而合景臻溋·名铸所处的金融城板块截至8月末去化周期为29.3个月。

值得一提的是，在隔壁佛山，已于去年发布了相同政策。

但与广州有所差别是，佛山对于这些项目并没有额外的限制政策，房企仅需要补缴相关的土地费用后即可入市售卖。

克而瑞统计到，这些项目主要在2017-2019年期间佛山出让的土地，累计22宗，目前部分项目已入市售卖。

02

“商改住”，持续扩大

除盘活存量土地资源外，存量商办也是重点盘活对象。

广州也在致力于解决这个“老大难”。

通知提到，支持存量商办改建为保障性租赁住房，促进职住平衡。

但也并不是所有的商办物业都允许改造，通知指出，按照“职住平衡、供需适配、交通便捷、生活便利”原则，允许全市工业产业区块外的 3km 范围内或现状轨道站点 3km 范围内已供应的商服用地，经区政府审核后，才可申请用作保障性住房。

而且必须满足在建或已竣工的商办物业，整栋进行改造，房屋类型、建筑量等指标均不能发生改变。

变为保障性租赁住房后，这些房源不能租给个人，可以与企业或实业单位对接，用作员工宿舍。

值得一提的是，在2017年广州就在土地供应端商成功出让首宗“只租不售”的宅地，用作员工宿舍。

彼时，科学城集团以2.19亿元成交总价竞得黄埔区KXC-K1-9地块，用作工业企业员工宿舍，该地块同时还是“限地价+竞配建+竞自持+摇珠“用地。

“商改住”，广州此前已经进行多次探索。

例如此前我们就报道过，早在2019年广州就已发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》：回顾：又见调规，广州土拍“商改住”为何越烧越旺？，但成功案例寥寥无几。

多次探索的背后，也正是广州去库存、给予市场信心的体现。

克而瑞数据监测显示，克而瑞数据监测显示，截至8月末广州商办物业（商业+公寓+办公）库存1023.76万㎡，去化周期177.4个月。

这部分的另外一个亮点在于——允许自持商办物业允许“以商引商”，依托自持商办物业通过整体、分栋或分层转让合作等模式，实现存量空间与产业需求的精准匹配。

也就是说，在以前土地出让时，官方会要求房企需要自持一部分商办，但不能销售。

现政策出台，允许房企卖给有需要的企业，减轻房企负担的同时，希望能够引入相关产业进驻，但不允许分割销售。

03

住房、配套齐抓

住房供应增加了，配套也要跟上步伐。

小编发现，通知多出提及增加公共配套设施具体做法。

例如，推进商办物业多功能复合利用，以需定供，鼓励存量物业以需求为导向，打造嵌入社区服务设施，引入餐饮、运动休闲等基础配套，改建“多功能”楼宇。

还提到，鼓励利用存量土地开发地下空间，鼓励自有存量用地开发地下空间解决片区现状公服配套不足问题，提升城市的宜居属性与便利性。

整体来看，该文件从“增量扩张”转向“存量挖潜”，从“单一功能”转向“复合利用”，从“刚性管控”转向“弹性适应”，它打破了传统土地管理中的许多刚性约束，赋予了市场主体更大的灵活性和选择权，希望能够最大限度地释放存量土地潜在价值，助力广州实现经济、社会和环境效益的统一。

来源：克而瑞广佛区域