旧改的玩法,彻底变了

日前，《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）获广东省人大常委会批准，将于2024年5月1日起施行。

这是广州首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。

（ 天河区石牌村 图源：网络）

《条例》对城中村改造目标、改造方式、改造工作流程、土地征收、纠纷解决和法律责任等方面进行了规范，内容很多。

城中村怎么改？

政府主导。采用拆除新建、整治提升、拆整结合3种方式

《条例》明确城中村改造采取拆除新建、拆整结合和整治提升等三大方式。同时，城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。

部分村民不同意，改造还能推进吗？

三分之二以上村民同意才可启动改造

《条例》规定拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。

补偿怎么算？

住宅采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式

集体土地涉及非村民房屋的，予以合理补偿

《条例》规定，城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿；针对不同意见，应当认真研究论证并以适当方式及时反馈处理意见。具体补偿方式和标准由区人民政府拟定并报市人民政府批准同意。

若村民对补偿方案有异议，《条例》作了相应规定：过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区人民政府认为确有必要的，应当组织召开听证会。听证会的具体程序和后续方案的调整、公布依照法律、法规有关规定执行。《条例》明确，征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

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（天河区车陂村 图源：网络）

城中村改造是一项系统工程，不仅体量大，还涉及民生、经济、社会发展等多方面问题，涉及的经济利益主体关系复杂。

《条例》将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，让每个环节都有法可依，并明确各方责任和形成合力，使得改造能大规模推进，彻底解决城中村问题。

像广州城中村改造应当坚持政府主导、市场运作的模式这一点，非常重要。

过去广州城中村改造曾以市场化闻名全国，如今转向“政府主导”时代。2021年下半年，楼市进入下行期，这一模式逐渐暴露出问题。不少房企陷入流动性危机，导致一些旧改项目工作停滞，村民回迁房产不能够及时交付，资金补偿也不能到位另外，市场化拆赔模式导致拆迁成本高企，无形中也推高了房价。

为此，广州新推行“做地”模式，由政府强力统筹介入，采取做地和土地收储相分离的原则，并把其中最复杂、最难的环节，交由国企主导。

《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》中提及的做地项目

同时，为减轻财政资金压力，多路径保障村民回迁安置，降低社会维稳风险，广州亦提出“实施房票安置”这一做法。

今年1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。紧接着，1月5日，广州市荔湾区发行了全市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地。

（图源：网络）

作为旧改大区的黄埔，也已在研究落地房票安置政策。据说。会选择稳健国企旧改项目优先试点。

未来，给钱、给票、给房会成为广州并存的三个旧村、旧城补偿渠道。

另外，在“钉子户”问题上，广州也提出了新方法。

此前，广州进行城中村改造意愿表决需要村民大会80%同意，才能启动改造，现在新条例拟定改造意愿表决占比超过2/3成员和村民同意就能启动改造。

不服从赔偿方案的，可以提起诉讼。对于不诉讼又不交出土地的，区政府可以向法院申请强制执行。

2023年年底，天河区冼村街冼村股份合作经济联社2023年全体股东大会表决结果公示，通过表决，同意冼村股份合作经济联社收回冼村城中村改造范围内的集体土地使用权。

这意味着，冼村可以对最后一批“钉子户”进行强制清拆，历经近15年的冼村旧改迎来结局。

|部分完成改造后的冼村 来源：新冼村新生活官微

未来，《广州市城中村改造条例》实施，像钉子户、安置纠纷等常见的问题都有法可依，有了强制性举措，也能有效避免烂尾的情况出现。