广州楼市: 别再等了!只要房子没有太大硬伤,赶紧上车吧!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，请问诺德名都 100平三房，南向高层、靠马路，380w带车位，请问买不买得过？ 没有什么杠杆，楼龄新，诺德名都这个小区怎么样？想听听云叔的意见！

回答：你好，不是很建议，离地铁远太多了，交通不是很方便，虽然有享受一点万博的辐射，车位是商用性质我不建议了，后续交易的时候车位还有一个税在里面，自己要用车位的话其实很便宜，直接租就可以了。不如直接去员岗附近的雅居乐花园，知名度也高很多，享受万博一带的配套，如果你做点杠杆估计都可以到隔壁佰利山那些小区了。

提问：云叔你好，牛奶厂龙湖和保利天汇，哪个更具增值潜力？

回答：你好，从交通方面上看，保利天汇稍微比较好，至少有地铁加持，而牛奶厂的地铁遥遥无期 ；从产品上看，牛奶厂的好，这个大家都不用抬杠，牛奶厂属于改善型的，而保利天汇属于刚需的；从学位上看的话，以目前来看，牛奶厂胜出，不管是灵秀还是奥体东都不错；从配套上看的话，两个区域的配套，都差不多，总体来看，如果升值潜力来看，个人更加偏向于牛奶厂。

提问：云叔，首房首贷，考虑自住，目前70多的首付，可1.2w的月供，目前看了一下白云区广信金兰花园的2房，想听听你对金兰花园怎么评价？或者有其他更好地推荐？

回答：白云大道南那边的房子品质很一般，金兰在里面算稍微好一些的了，非强势地区且楼龄在2000年之前的要谨慎，以你现在这个预算，你如果接受住房跟投资分开的话，选择范围还是挺多的，你月供可以到1.2万，加上70多的首付，都可以到300万左右的标了，买房还是跟着规划走好，东，南始终是大势所趋，白云大部分板块能跟上大市已经很不错了。

提问：云叔好，番禺广场，总价600-700万，复式共260方的标的，对应会是哪些人买？这类标相对于本小区中间楼层一般会折价吗？感谢

回答：金海岸花园、东逸华庭、东方花园等有限的几个小区有这个户型，这类标的物一定是有折价的，相对于同小区标准层8.8-9.0折；在番禺做生意的人，家里有钱，对居住大房子有诉求 ；番禺土著，家里的人比较多，从同小区置换过来的；如果从接盘侠来看，这一类客户比较少的，只能是本地客和小老板为主。

提问：云叔好，最近万科城市之光火了一把，这个均价4.5是否市场价，另外旁边的悦时代花园，我看都单价3.7万左右的，次新，地铁上盖，是否洼地呢？你觉得呢？

回答：单价3.7万，链家看的吧，你具体点进去每套房源就会看到每一套房源都是4.3-4.6万的单价，所以你说的3.7万是不存在的，边二手当然值得买，思路一直是这样的。具体详见内部分享。

提问：云叔好，目前在琶洲上班，预算200到230万左右，想买3房，满足自住跟投资，有哪些楼盘可以推荐一下？

回答：你好，可以去番禺广场那边看看，番禺广场地铁有多条线的预期，是南部中转站，也可以去东华花园那边看一下，配套什么都还是可以的，你这预算在市区里面很难找到3房了。

提问：云叔，600万左右，纯投资，不考虑自用与学位，仅追求涨幅，全款后做经营贷，五年周期，请问在广州选择什么板块什么楼盘比较好？

回答：现在的情形来看，广州的发展是向东向南，其实本质上就是沿着地铁5号线向东、沿着3号线向南的发展，总价预算600万的话，建议优选金融城板块，次选萝岗区府和番禺万博，金融城板块可以考虑骏景花园、美林海岸、中海康城，萝岗区府和番禺就要选择好货了，比如万科欧泊、锦绣香江、保利香雪山、新福港鼎峰这些都可以考虑一下。具体详见内部分享。

提问：云叔好，如果老东山的锦城花园和富力东堤湾，未来城市再凝聚阶段有价值，那淘金路农林下路的次新，应该也有类似的价值，若后者容易被存量迷惑，那前者似乎也没什么增量，只是离珠江新城更近，为何老东山这两个楼盘就更优呢？想听听你的评价！

回答：你好，老东山这两个盘更加地靠近珠江新城，以及学位优势，还有就是本身的客群优质，大部分是原先东山区的体制内的高层，以及后来的中产汇聚地，客户群体比较有钱且文化水平高，淘金主要的问题在于地段偏了一些，背后有铁路和内环、前面有黄花岗，其实不是所有的人都会买这个帐的。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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