广州买房,多家银行停贷?刚需不必过分焦虑!

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下老师是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？

羊叔：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。

因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。

2.提问：羊叔，之前有消息说广州很多银行暂停房贷了，我很担心我今年准备在广州买房，刚需，还能买么？

羊叔：你好，去年年底央行设置三条红线集中管理房贷，大幅缩减了银行房贷额度。广州多家银行也暂停了房贷，希望通过收回之前的房贷来推进资金流转，为市场上其他购房者提供额度。这一次调整对一些已经进行贷款申请但还未放款的刚需来说打击是巨大的。房东需要卖房置换，买家需要贷款买房，银行停贷，资金链断裂，对双方都会有影响。虽然房屋的附加价值较高，与学区、户口等民生问题息息相关，但过分投入房地产市场会阻碍市场健康运行，“炒房热”虚拟经济泡沫不断增加，居民债务增长过快，会影响实体经济的发展，因此高层调控是必要的。在银行房贷业务梳理调整之后，刚需的购房贷款额度还是会慢慢提升，因此刚需也不必过分焦虑。

3.提问：羊叔，最近地产股大涨行情是与新出的新规有关吗？新政策出台对我们购房者而言又有什么利好呢？

羊叔：你好，2.25日地产股市整体出现一波较大涨幅，与原本颓靡的行情形成较大的反差，原因或许在于近期22新城集中供应土地新规的出台。新规要求22个重点城市实行住宅用地集中供应，每年供应次数不得超过三次。实行集中发布信心，集中组织土地出让，确保土地供应市场的公开性与均衡性。这些城市可能为北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡22个。新规的出台保证了土地市场供应的充足，一定程度上可以抑制房价的过大涨幅，稳定地价与房价。集中开盘对于购房者而言是一大利好，新盘供应充足，房企可能会通过降价营销来吸引客源；对于地方政府而言，新规对政府管理能力是一次挑战，也促进了地方土拍市场的健康运行。对于房企而言，具有口碑效应的龙头房企会有更多融资机会，上市地产的股价也因此有了较大涨幅，而实力较弱的小开发商压力会更大，市场份额或许被挤压。

4.提问：羊叔，我想在我预算范围内买到好房子，不说买到较好的房，但是至少是我喜欢满意的房子，想问买房子除了考虑地段、交通、配套等深层次因素，还需要考虑哪些因素？

羊叔：你好，对于预算有限的刚需来说，都希望在预算范围内买到较好的房子，因此在购房过程中有一些细节值得关注。首先是售楼处。售楼处是项目的门面担当，我们可以从中找到不少有用的信息。排名前列个是建筑的外立面，外立面相当于项目的“容貌”，可以体现开发商的态度，外立面质量更高的项目品质更有保证。第二是楼盘建筑布局，主要由行列式、点群式与合围式布局三种，各有其优劣势，行列式南北通透，采光通风效果较好，但小区设计感不足，中间楼栋冬天日照时间较短。点群式布局较为美观，景观条件更佳，但不太利于管理，建筑密度较低的楼盘通风效果更好。合围式布局分为围合与半围合两种，室内的视野较好，但围合式布局不能保证所有楼栋的朝向较好，要谨慎选择楼栋、楼层。购房者可根据自身实际需求选择合适的楼盘布局结构。第三是通过售楼处实地考察小区环境，了解项目周边环境是否宜居，有无不利因素等。其次是选户型。除了户型图以外，还要看楼层平面图，了解房屋面宽进深，楼间距等，采光效果会因此受到影响，一般来说楼间距越大，采光条件越好，面宽越大、进深越小，采光越佳。总而言之，刚需买房是重中之重，一定要注意对细节的把控，提高生活居住舒适度。

5.提问：羊叔，我买房预算有限，目前考虑朱村和凤岗，老师觉得这两个地方怎么样？有什么可以推荐的项目么？

羊叔：你好，增城区朱村前两年行情一直冷淡，近期房价因为周边旧改与拆迁的拆迁户入住而有了一定的回温。增城的发展速度较慢，城市界面较差，配套匮乏，产业较弱，再加上区域内楼盘供应量充足，房价上涨动力不足导致朱村房价一直保持低位。这些劣势短期内不会消失，但地铁21号线的通车，科教城教育资源的逐渐补足，产业入驻以及周边的黄埔房价带动会给朱村一些发展驱动力，需求逐渐增加，虽然板块投资回报率不高，但保值能力比较不错，还是比较值得预算有限的刚需选择。在凤岗买房，建议优先选择离地铁较近的二手房，尤其是入住率高的小区更值得入手，详见内部分享。选择郊区盘时尽量选择精装项目，毛坯刚需盘入住率不高，转手价格也会受到影响，不推荐入手。

以上内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。